蘇州樓市調(diào)控加碼：限購升級，限售擴圍
如蘇州市政府所言，蘇州樓市調(diào)控真的在7月份加碼了。7月24日，蘇州升級樓市調(diào)整政策，根據(jù)蘇州市人民政府發(fā)布的《市政府出臺關于進一步完善全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》(下稱《工作意見》)，升級限購門檻、擴圍限售范圍，在限購上，非本市戶籍居民家庭購買第1套住宅，納稅證明或社會保險由累計繳納1年及以上升級為連續(xù)繳納2年及以上；在限售上，范圍由蘇州部分區(qū)域擴圍至蘇州市。上述新政自2019年7月25日起實施。
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易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，蘇州繼續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)長效發(fā)展的導向，也體現(xiàn)了當前對于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策思路。從政策內(nèi)容來看，比較詳細，同時以收緊為主要特征，這對于打擊投資投機需求、促進市場平穩(wěn)發(fā)展等都有積極作用。
非蘇籍限購門檻1年升至2年
5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會。會議稱，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月后調(diào)控會即刻加碼，包括擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。
蘇州市政府并未食言。7月24日，蘇州市人民政府表示，為切實解決當前蘇州市房地產(chǎn)市場存在問題，合理引導住房需求，抑制投機炒房，穩(wěn)定市場預期，經(jīng)市政府研究，出臺關于進一步完善全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見。
根據(jù)《工作意見》，調(diào)整居民購房政策，非本市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。
蘇州在此前執(zhí)行的限購政策是根據(jù)2016年10月3日蘇州市人民政府發(fā)布的《市人民政府印發(fā)關于進一步加強全市房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見的通知》，其中一條是，非本市戶籍居民家庭申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前 2 年內(nèi)在蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉市累計繳納 1 年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。
也就是說，根據(jù)此次發(fā)布的新政，非蘇州市戶籍居民家庭的限購門檻由累計繳納1年及以上升至連續(xù)繳納 2年及以上。
新房、二手房限售擴圍至蘇州市
與此同時，擴大住房限制轉讓實施范圍。對蘇州市區(qū)新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施。自上述《工作意見》實施之日起，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已經(jīng)取得預售許可尚未開始網(wǎng)簽的項目)，購房人自取得不動產(chǎn)權證之日起滿3年后方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產(chǎn)權證滿5年后方可轉讓。
此前，蘇州只是對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域新建商品住房實行3年限售，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房，實行5年限售。
根據(jù)7月24日蘇州新政，蘇州的新建商品住宅限售范圍由蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域擴圍至蘇州市區(qū)，二手房限售范圍也擴圍至蘇州市區(qū)。
對此，嚴躍進表示，從限售的要求來看 ，蘇州市新房限售期為3年，二手房限售期為5年，屬于非常嚴厲的限售政策。對于蘇州的炒房者來說，這兩年的房屋流動性明顯會減少，這也有助于打擊各類購房套現(xiàn)的行為。
此外，在土地市場，蘇州也進一步加強用地出讓管理。根據(jù)新政，蘇州嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業(yè)應說明購地資金來源并作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調(diào)整為30%－50%區(qū)間設置，具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的，取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金，并將競得人相關違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠信系統(tǒng)。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。
嚴躍進表示，從拿地的管控看，強調(diào)了購地自有資金申報核查秩序，這實際上也是為了防范違規(guī)資金進入購地市場。這也體現(xiàn)了蘇州當前對于土地市場繼續(xù)管控、防范地價虛高等現(xiàn)象的出現(xiàn)。
今年蘇州多次加碼樓市調(diào)控
2019年以來，蘇州樓市、地市陷入水深火熱中，引起政策頻頻亮劍，在上述新政前，蘇州已經(jīng)多次加碼調(diào)控政策。
為了降溫土地市場，5月17日，蘇州市吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關于吳地網(wǎng)(2019)7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》，該宗地塊的市場指導總價及一次性報價全部降低，其中一次性報價最高限價降幅為18.7%。5月23日，該地塊停止出讓。業(yè)內(nèi)專家表示，蘇州此舉意在降溫土地市場。
為了滅火樓市，5月11日，蘇州出臺限售政策，蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域新建商品住房，購房人自取得不動產(chǎn)權證之日起，滿三年后方可轉讓；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房，購房人自取得不動產(chǎn)權證滿五年后方可轉讓。此次“限售”新政，是蘇州自2016年發(fā)布限購、限貸、限價措施之后，房地產(chǎn)調(diào)控的再次加碼。
5月16日，蘇州再出新政，將工業(yè)園區(qū)新購住房學位政策由5年調(diào)整為9年，這意味著在九年義務教育階段只允許使用一次學區(qū)資源，即使子女讀完小學、學區(qū)也不允許通過房屋買賣的方式轉給別人。這讓炒作學區(qū)房變得意義不大。
對于限售政策的效力，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉曾對記者表示，限售主要是抑制投機炒房，而當前市場主要是被壓制的真實自住需求，這個藥方是藥不對癥，但長期來說可以顯著改善投資預期。
調(diào)控升級背后：蘇州樓市、地市瘋狂
蘇州過熱的樓市、地市曾引起監(jiān)管層關注。
5月18日，據(jù)新華社報道，為進一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責任，住房和城鄉(xiāng)建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的4個城市進行了預警提示，其中蘇州在列。
由此，蘇州立下軍令狀，5月24日的會議精神顯示，如果如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月后調(diào)控會即刻加碼。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月，蘇州市區(qū)二手住房成交套數(shù)為53046套，比去年同期增長50%，創(chuàng)下近三年同期蘇州二手房成交新高，且二手房成交量為新房的1.17倍。
受5月11日的蘇州新政影響，6月單月，蘇州二手住房簽約11052套，相對5月的簽約高峰來看，成交量有所下滑，成交面積為112萬平方米，環(huán)比減少6.1 %，但仍居高位。在二手房價格方面，各區(qū)域成交均價環(huán)比均呈穩(wěn)中微微上揚。
在土地市場方面，5月份之前，蘇州在上半年的土地回暖中打響了頭炮，并制造了高價地項目。諸如，4月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)蘇園土掛(2019)02號地塊拍賣結果出爐，中海地產(chǎn)以35.6億元的總價競得該地塊，樓面價為30287元/平方米，創(chuàng)造了蘇州工業(yè)園區(qū)的地價新高。5月8日，蘇州3宗地塊成交，其中，吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)9號地塊在競拍前，一輪加價就達3.57億元，溢價率達67.8%，未開拍就打破了該板塊維持了3年的樓面價最高紀錄。蘇州高新區(qū)滸墅關地塊經(jīng)過2個多小時80輪左右的報價，中南以約18.39億元奪得該地塊，溢價率45.38%。
5月11日蘇州新政后，土地市場有所降溫。7月10日-7月11日，蘇州市下半年首次土拍計成交9宗經(jīng)營性地塊，總成交176.8億元，其中住宅地塊成交最高溢價率為22.8%。拍賣前，吳中尹山湖、太湖新城及太湖度假區(qū)地塊、相城黃埭及元和地塊、新區(qū)滸關地塊，都有不同程度的競價。但7月10日開拍后，其中4宗地塊都沒有新增競價，直接成交。
嚴躍進表示，蘇州土拍交易降溫，充分說明此前持續(xù)加碼的政策帶來了較好的市場效應。
