房少價(jià)高，“租房難”誰(shuí)之過(guò)？
一年前，房租暴漲、長(zhǎng)租平臺(tái)哄抬房租大搶房源等事件層出不窮，一度刷屏，引發(fā)多個(gè)監(jiān)管部門聯(lián)合出手，重拳打擊違規(guī)違法行為。
一年后的今天，恰逢新一屆畢業(yè)生剛剛走出校園、踏入社會(huì)，租房市場(chǎng)再度迎來(lái)“緊俏期”，由房租大漲引發(fā)的租房市場(chǎng)亂象也愈演愈烈，“租房難”再度成為這個(gè)夏天的關(guān)鍵詞之一。
剛剛大學(xué)畢業(yè)的馬丹丹（化名）近期遇到了難題。由于單位不提供住宿，即將入職的她急需在月底前在上海找到落腳處。
本想直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)在上海莘莊租一套一居室，但她聯(lián)系了多名線下門店中介和多家網(wǎng)上租房平臺(tái)，結(jié)果均不理想。
“網(wǎng)上找到的個(gè)人房源雖然看上去性價(jià)比很高，但許多都是中介用來(lái)吸引租客注意的虛假信息，想要找到一戶滿意的房子簡(jiǎn)直難如登天。通過(guò)租房平臺(tái)找房子確實(shí)方便，但對(duì)于剛剛畢業(yè)的我來(lái)說(shuō)，價(jià)格著實(shí)高得離譜?！瘪R丹丹向記者抱怨道，“輾轉(zhuǎn)找了很長(zhǎng)時(shí)間，最終還是決定去租一周前中介帶看的一處房源，可當(dāng)我再次找到那名中介時(shí)，卻被告知月租金已從一周前的4000元漲到了4700元?！?
馬丹丹的租房遭遇僅是這個(gè)夏天，只是一線城市租房大軍的一個(gè)縮影。
近日，記者以租房者的身份與多位房東、租客取得聯(lián)系，同時(shí)走訪多家中介平臺(tái)與長(zhǎng)租平臺(tái)，試圖進(jìn)一步探清上海房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀。
1、租客租房難，中介喊“沒(méi)房”
兩年前，租客找房只需要通過(guò)中介聯(lián)系房東，簽訂合同，并支付中介費(fèi)即可，甚至通過(guò)一些平臺(tái)上的“個(gè)人房源”，租客可以直接聯(lián)系房東看房，省去中間環(huán)節(jié)和房東直簽。
然而，記者通過(guò)走訪發(fā)現(xiàn)，這樣的模式在如今的租賃市場(chǎng)已比較少見(jiàn)。一方面，傳統(tǒng)中介手中房源很少，另一方面，想要找到房東直租的更是難上加難。
記者隨機(jī)登錄多個(gè)中介較為活躍的互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)，直問(wèn)房源真假，結(jié)果一連詢問(wèn)十余位中介人員后竟發(fā)現(xiàn)無(wú)一個(gè)房源是真，甚至其中不少標(biāo)注為“個(gè)人房源”的根本不是房東直租。
一名自稱王康的鏈家中介人員直言：“網(wǎng)上的低價(jià)房、假信息是為了吸引客源，但現(xiàn)在一些機(jī)構(gòu)二房東也混入其中，難辨真?zhèn)?。如果你真想要租房，還是要到我們線下門店，雖然房源價(jià)格不如網(wǎng)上掛出來(lái)的那么低，但依然很搶手，晚了還得漲?！?
但當(dāng)記者來(lái)到線下中介門店時(shí)，卻被告知僅有2處房源符合要求?！叭缃裾底夥康母叻迤冢覀冞@家規(guī)模大一點(diǎn)的門店也僅有兩套可租房源，其他小門店的房源更少。而且這兩套已有好幾家來(lái)看過(guò)房了，如果不盡快決定的話，可能馬上就被別人定下了。”王康向記者介紹道。
一家太平洋房屋的中介人員也表示，即便從去年開(kāi)始，租房中介費(fèi)從70%漲到了100%，也依然很難提起中介做租房業(yè)務(wù)的興致，因?yàn)榉吭刺倭??！跋裎覀冞@種有入行十幾年的老中介，主要還是靠賣房賺錢，租房只是順帶或者交給新人來(lái)做?！?
中介沒(méi)房源，那房源去哪了？
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，如今，把房子交給了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)打理成了房屋租賃市場(chǎng)的一股潮流。
很多房東在接受記者采訪時(shí)均表示，租給這些機(jī)構(gòu)對(duì)于房東來(lái)說(shuō)很方便，“幫你裝修、管理、清潔打掃，又是三五年的長(zhǎng)約，比租給個(gè)人要省事兒很多，最重要的是，租金比自己直接租還要高”。
“現(xiàn)在，租房市場(chǎng)已被機(jī)構(gòu)二房東占領(lǐng)，中原地產(chǎn)這類大型中介公司都能明顯感覺(jué)到壓力，一些傳統(tǒng)小中介公司單靠租賃市場(chǎng)更加難以生存?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示。
另一家名為天明房產(chǎn)的小中介公司人員則向記者坦言，現(xiàn)在小中介做租房市場(chǎng)太艱難，原來(lái)主要是和鏈家、中原這些大中介公司競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在還受到自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的擠壓。“我們這種小中介公司缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，生存也越來(lái)越難，由于拿不到房源，一個(gè)月也做不了幾單，周圍已經(jīng)有很多門店都關(guān)掉了”。
而前述馬丹丹的房東便是屬于不放心把房子交給機(jī)構(gòu)打理的那一類。在被問(wèn)及一周漲價(jià)700元的原因時(shí)，他坦言：“前幾天蛋殼公寓愿意出價(jià)5000元/月來(lái)收我的房子，現(xiàn)在我以4700元/月的價(jià)格出租已經(jīng)很公道了。”
很顯然，他是在參照了蛋殼給出的價(jià)格后，隨即提高了房租價(jià)格。
2、資本涌入，長(zhǎng)租公寓惹禍？
這兩年來(lái)，隨著“租購(gòu)并舉”、“租售同權(quán)”等鼓勵(lì)性政策出臺(tái)，長(zhǎng)租公寓站上了風(fēng)口，各路資本紛紛涌入。
從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，長(zhǎng)租公寓主要分為兩種模式，一種是重資產(chǎn)，一種是輕資產(chǎn)。
前者主要是運(yùn)營(yíng)商通過(guò)自建、收購(gòu)等方式獲取并持有房源、對(duì)外出租，然后通過(guò)收取租金獲利，對(duì)運(yùn)營(yíng)者資金的要求較高；后者則是通過(guò)長(zhǎng)期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，然后再通過(guò)轉(zhuǎn)租，通過(guò)租金差價(jià)以及一些增值服務(wù)來(lái)賺錢。
所以，會(huì)對(duì)市場(chǎng)上個(gè)人房源產(chǎn)生直接影響的主要是后者，這一類運(yùn)營(yíng)商有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)背景企業(yè)，如自如（鏈家）、相寓（我愛(ài)我家）等，也有創(chuàng)業(yè)類公司，如魔方公寓、寓見(jiàn)、YOU+等。
有人將這類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商戲稱為“機(jī)構(gòu)二房東”。
由于主要通過(guò)“收集”市場(chǎng)上的閑散個(gè)體房源來(lái)儲(chǔ)備自身長(zhǎng)租公寓的“糧倉(cāng)”，因此，掌握多少房源決定著他們?cè)谑袌?chǎng)上的話語(yǔ)權(quán)和定價(jià)權(quán)。
去年8月，一篇名為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的帖子激起了市場(chǎng)對(duì)于“機(jī)構(gòu)二房東”哄搶、囤積房源的關(guān)注。這位房東在帖子中稱，自家天通苑120平方米三居要出租，心理預(yù)期價(jià)位是7500元/月，隨后遭到自如和蛋殼兩家長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的爭(zhēng)搶，最終，蛋殼給到10800元/月的價(jià)格后成交。
此后，我愛(ài)我家原副總裁胡景輝公開(kāi)道破“房租暴漲真相”，將矛頭直指以自如為首的長(zhǎng)租公寓。他認(rèn)為，除了供給、需求、季節(jié)等因素外，資本大幅度進(jìn)入長(zhǎng)租公寓也是推高價(jià)格的主要原因之一。這些機(jī)構(gòu)以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，擾亂了業(yè)主的心態(tài)，吊高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開(kāi)始要高價(jià)，嚴(yán)重違背市場(chǎng)規(guī)律。
對(duì)此，自如、我愛(ài)我家紛紛發(fā)布聲明稱，自身在整個(gè)租場(chǎng)市場(chǎng)上的房源占比甚至不足整個(gè)市場(chǎng)的10%，且不存在囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的情況，九成以上房源仍處于房東直租的情況，因此遠(yuǎn)不足以影響租金。
但易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)不以為然。在他看來(lái)，由于信息不透明、監(jiān)管不到位等原因，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)很容易出現(xiàn)“囤積房源、抬高房?jī)r(jià)”的情況，尤其是在特定區(qū)域內(nèi)，當(dāng)其市場(chǎng)占有率達(dá)到一定比例之后。
“有房東曾向我投訴稱，他們把房源交給自如后，卻發(fā)現(xiàn)過(guò)了很久都未能租出去，甚至在自如官網(wǎng)上也找不到相關(guān)房源信息。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。
張大偉此前也表達(dá)過(guò)類似觀點(diǎn)?！爸薪橘Y本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過(guò)升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)。對(duì)于這些資本來(lái)說(shuō)，這種輕資產(chǎn)模式很容易出現(xiàn)局部區(qū)域壟斷?！?
值得注意的是，彼時(shí)，胡景輝還發(fā)出了“死亡預(yù)言”：如果各大機(jī)構(gòu)仍像這樣不理性地發(fā)展下去，今明兩年將會(huì)成為大批長(zhǎng)租公寓的死亡之年。
這個(gè)預(yù)言正在被逐漸驗(yàn)證。去年以來(lái)，已經(jīng)有不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)爆雷。
近期，本報(bào)也報(bào)道了樂(lè)伽公寓、安閑居等長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷的現(xiàn)象。而導(dǎo)致他們爆雷的重要原因便是“高價(jià)收房、低價(jià)出租”的運(yùn)營(yíng)模式，即前期利用金融杠桿大肆高價(jià)收房源擴(kuò)張，之后由于租金收入無(wú)法覆蓋運(yùn)營(yíng)成本而導(dǎo)致資金鏈斷裂。
這些爆雷的真實(shí)案例亦進(jìn)一步驗(yàn)證了其前期“高價(jià)收房”的套路。
3、解決“高難”問(wèn)題，需多管齊下
當(dāng)然，對(duì)于如今的租房市場(chǎng)租房難、價(jià)格高的現(xiàn)狀，各方也有不同觀點(diǎn)。
“對(duì)于大多數(shù)租客而言，與其說(shuō)租房難，不如說(shuō)想要租到符合心理預(yù)期的房子很難?！必?fù)責(zé)長(zhǎng)租公寓板塊的某房企負(fù)責(zé)人李安（化名）在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，租賃市場(chǎng)也是細(xì)分的，從價(jià)格來(lái)看，可以從高到低劃分，對(duì)應(yīng)的裝修、服務(wù)等也不同。近兩年，在資本的助推下，長(zhǎng)租公寓興起，導(dǎo)致價(jià)格偏高、裝修較好、服務(wù)好的房源比例大漲，而高性價(jià)比的房源比例減少，所以，一些本不屬于長(zhǎng)租公寓客群的租客便會(huì)感覺(jué)到“租房難”。
李安認(rèn)為，等這波熱潮冷卻后，市場(chǎng)會(huì)回歸理性，行業(yè)也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求細(xì)分發(fā)展。
在另一位不愿具名的房企高管看來(lái)，長(zhǎng)租公寓價(jià)格整體偏高，這在客觀上確實(shí)會(huì)影響部分個(gè)人房東的心理價(jià)位，從而助推房租。但行業(yè)的寡頭企業(yè)出現(xiàn)之前，房租的漲跌仍是市場(chǎng)行為，由供需關(guān)系而定。也正因此，房租暴漲其實(shí)絕大多數(shù)只發(fā)生在部分需求旺盛的熱門區(qū)域，就城市的大部分區(qū)域來(lái)看，漲幅仍處于平穩(wěn)狀態(tài)。
事實(shí)上，在增加供應(yīng)方面，政府已經(jīng)在有意識(shí)的采取措施。今年開(kāi)始，北京、上海等地都在大力提供政策性租賃房屋，深圳、杭州等地土拍市場(chǎng)也在逐步由房企競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)向競(jìng)爭(zhēng)自持租賃部分的比例。
此外，上述房企高管還指出，房租的漲跌雖說(shuō)理論上由供需關(guān)系決定，但其基礎(chǔ)價(jià)格確實(shí)是以房?jī)r(jià)為根本，特別在一線城市。
“高昂的房?jī)r(jià)已經(jīng)決定了其租金不可能會(huì)低，這也是為何租客覺(jué)得集中式長(zhǎng)租公寓的租金已經(jīng)很貴，但很多房企卻依然覺(jué)得不賺錢的原因?！痹摲科蟾吖鼙硎尽?
對(duì)租房市場(chǎng)多有研究，且在海外和國(guó)內(nèi)都有房產(chǎn)租賃的房東羅芳對(duì)記者表示，把房子交給機(jī)構(gòu)打理并非不可取?！霸谧赓U市場(chǎng)相對(duì)成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，絕大多數(shù)房東十分愿意將房源交給機(jī)構(gòu)二房東打理。當(dāng)然，前提是這些二房東受到市場(chǎng)的眾多規(guī)范條款限制，單套房源出租利潤(rùn)都非常低，只能以量取勝”。
正如羅芳所說(shuō)，德國(guó)就針對(duì)租房市場(chǎng)專門出臺(tái)了《住房租賃法》，就租房合同的制定、履行、租金水平及漲幅進(jìn)行約定，并對(duì)解約程序進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。
《住房租賃法》規(guī)定各州政府控制該州主要地區(qū)內(nèi)，房租3年內(nèi)漲幅不得超過(guò)20%。政府規(guī)定該地區(qū)的合理租金，如果房租超過(guò)合理租金的20%，房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；超過(guò)50%，房東會(huì)被認(rèn)為是賺取暴利構(gòu)成犯罪，可判入獄三年。即使房東有正當(dāng)理由想提高租金，也須經(jīng)過(guò)房客同意。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，以機(jī)構(gòu)二房東為市場(chǎng)主導(dǎo)來(lái)解決租房難的問(wèn)題，首先要讓監(jiān)管到位，進(jìn)一步完善相關(guān)法律。
4、黑產(chǎn)衍生 監(jiān)管缺位
值得注意的是，記者在走訪過(guò)程中還發(fā)現(xiàn)，從前輕易到手的居住證，如今辦起來(lái)卻十分困難，甚至儼然已經(jīng)衍生出一條牟利黑產(chǎn)。
羅芳向記者坦言，前幾年，自己都會(huì)免費(fèi)配合租客辦理居住證，但現(xiàn)在，一方面辦居住證要進(jìn)行網(wǎng)簽，太麻煩；另一方面，很多機(jī)構(gòu)二房東來(lái)收房時(shí)都告知可以不幫租客辦理居住證，讓租客自己花錢找黃牛辦，所以，久而久之，她也不愿意幫租客辦居住證了。
最后，羅芳補(bǔ)充了句：“關(guān)鍵還是不愁租?！?
當(dāng)記者詢問(wèn)一名鏈家中介能否幫忙找可以辦理居住證的房源時(shí)，對(duì)方“呵呵”一笑，回應(yīng)稱：“現(xiàn)在房源本就不多，很少有房東愿意免費(fèi)幫忙辦理居住證。如果你想辦的話，我可以給你推薦一個(gè)黃牛，一張只要1000元，市面上價(jià)格都是1200-1500元左右，這已經(jīng)很便宜了。當(dāng)然，你也可以直接找房東試試看，但不要抱太大希望?！?
在不少中介門店附近，貼有“代辦居住證”字樣的小廣告隨處可見(jiàn)。記者隨機(jī)撥打了上面的一個(gè)聯(lián)系電話，對(duì)方自稱通過(guò)掛靠公司，能大量代辦，首次辦理最低1000元，續(xù)辦或補(bǔ)辦可以相對(duì)優(yōu)惠。
但當(dāng)記者問(wèn)及為何收費(fèi)這么貴時(shí)，對(duì)方表示，“我們大多數(shù)客戶都是中介推薦過(guò)來(lái)的，價(jià)格也都是根據(jù)行情變動(dòng)的?，F(xiàn)在許多租客都通過(guò)二房東租房，很難通過(guò)房東直接辦理居住證，行情如此，1000元不能再便宜了?！?
對(duì)此，前述房企高管對(duì)記者表示，在租房市場(chǎng)逐步完善的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)一些不正常現(xiàn)象，比如網(wǎng)絡(luò)上虛假房源泛濫、一些目的不純或者實(shí)力不夠的長(zhǎng)租公寓爆雷、依托于租房市場(chǎng)的灰黑產(chǎn)出現(xiàn)等，這一方面需要租客提高警惕意識(shí)，自覺(jué)抵制不法行為，另一方面也需要相關(guān)部門設(shè)置相應(yīng)門檻、制定對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施來(lái)加強(qiáng)監(jiān)管。
在張大偉看來(lái)，目前，租房市場(chǎng)可謂“零監(jiān)管”。首先，租賃市場(chǎng)的數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真，因?yàn)楣紨?shù)據(jù)的都是幾家規(guī)模較大的租賃企業(yè)，市場(chǎng)房源的真實(shí)情況究竟如何，根本沒(méi)人清楚，自然也無(wú)從監(jiān)管。
“如今，上海等地正在完善租房網(wǎng)簽備案流程，也是希望能夠真正地了解租房市場(chǎng)情況，可以更好地監(jiān)管?！睆埓髠?duì)記者說(shuō)。
“現(xiàn)在我們常說(shuō)的‘穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’，其實(shí)不應(yīng)當(dāng)只局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，而應(yīng)該將租房市場(chǎng)涵蓋在內(nèi)。國(guó)內(nèi)監(jiān)管的缺失，是導(dǎo)致市場(chǎng)亂象叢生、甚至借機(jī)衍生黑產(chǎn)牟利的根源所在?！眹?yán)躍進(jìn)建議，應(yīng)當(dāng)加大監(jiān)管范圍及懲治力度。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是國(guó)內(nèi)，租賃市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中都會(huì)出現(xiàn)房租暴漲、囤積房源、衍生灰黑產(chǎn)業(yè)鏈等各種亂象，不過(guò)，成熟的市場(chǎng)離不開(kāi)政府部門的監(jiān)管和相關(guān)法律的制約，例如對(duì)惡意操控房?jī)r(jià)行為開(kāi)出巨額罰金。
