樓市密集調(diào)控初心：抑制泡沫 “房住不炒”
“在過(guò)去20年房地產(chǎn)調(diào)控中，從來(lái)沒(méi)有一次調(diào)控政策密集發(fā)布程度接近2017年，這一年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有?！?
談起對(duì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控感觸，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在發(fā)給法治周末記者的樓市分析報(bào)告中稱(chēng)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月13日，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布接近110個(gè)城市與部門(mén)(縣級(jí)以上)，發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)250次以上。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，總體而言，2017年密集出臺(tái)的樓市調(diào)控政策更多的是圍繞著“房住不炒”，防范樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)。
那么，回顧即將過(guò)去的2017年，密集出臺(tái)的政策中又是如何“防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”的？
“應(yīng)該說(shuō)，2017年各類(lèi)政策內(nèi)容，其實(shí)從化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度看，都是針對(duì)需求端而進(jìn)行的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴法治周末記者。
***遭遇“最猛烈政策管控”
“回顧2017年，對(duì)于樓市防控風(fēng)險(xiǎn)的做法來(lái)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)***的管控政策來(lái)得最猛烈，影響是比較大的，而且也超過(guò)了市場(chǎng)預(yù)期?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
所謂“***”是指一些商業(yè)或辦公等立項(xiàng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，被開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃，冠以不 限購(gòu)的“商務(wù)公 寓”或者“酒店式 公 寓”名義賣(mài)給購(gòu)房者；不過(guò)，開(kāi)發(fā)商這種行為在政策層面是不允許的，屬于違規(guī)行為。
2017年，對(duì)于***的政策管控，我們或許可以從北京（樓盤(pán)）市、上海（樓盤(pán)）市的動(dòng)作中窺見(jiàn)一斑。
3月26日，北京市住建委等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆婚_(kāi)發(fā)商在建(含在售)商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象只能是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織，不能為個(gè)人。
5月23日，北京市住建委公布關(guān)于“326”**新政的補(bǔ)充說(shuō)明，明確于3月26日前已購(gòu)買(mǎi)的商辦類(lèi)房屋可銷(xiāo)售，但購(gòu)房人應(yīng)符合政策要求。
同一月的17日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)官方網(wǎng)站也發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》。
意見(jiàn)提出，上海將停止審批公 寓式辦公項(xiàng)目，并重新審核尚未上市銷(xiāo)售的項(xiàng)目?！皩?duì)已批未建的項(xiàng)目，要重新審圖，對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。對(duì)銷(xiāo)售中開(kāi)發(fā)企業(yè)存在誤導(dǎo)行為的，要支持購(gòu)房人依法維護(hù)合法權(quán)益。”
“類(lèi)似北京和上海對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目的各類(lèi)管制，實(shí)際上就是因?yàn)榇祟?lèi)***背后的炒作現(xiàn)象很大，容易推高此類(lèi)物業(yè)的價(jià)格泡沫，所以會(huì)有相關(guān)的管控內(nèi)容以化解其中存在的風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，類(lèi)似政策其實(shí)不光對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)會(huì)有影響，也會(huì)影響后續(xù)的供應(yīng)端市場(chǎng)?！坝绕涫呛芏鄼C(jī)構(gòu)投 資資金現(xiàn)在是不敢進(jìn)入此類(lèi)市場(chǎng)了?！?
嚴(yán)查“消費(fèi)貸”流入房地產(chǎn)市場(chǎng)
“另外，從實(shí)際情況看，包括對(duì)于首付貸資金的查處，以及銀監(jiān)會(huì)規(guī)定商業(yè)銀行部分信托資金不允許流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其實(shí)都是為了管控房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的高杠桿因素?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。事實(shí)也確如嚴(yán)躍進(jìn)所言。
法治周末記者注意到，9月5日，北京銀監(jiān)局、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)的《北京銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》要求，北京市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“房*貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。
此外，9月8日，北京市住房建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為情況檢查的通知》，要求中介機(jī)構(gòu)對(duì)近3個(gè)月本機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)展自查。
自查內(nèi)容包括：為購(gòu)房人辦理“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”“個(gè)人信用貸”“房*貸”作為購(gòu)房首付款的行為；協(xié)助、教唆購(gòu)房人提供虛假材料，騙取購(gòu)房資格或購(gòu)房貸款等六種違規(guī)行為。
銀監(jiān)會(huì)9月29日在銀行業(yè)運(yùn)行及監(jiān)管情況召開(kāi)的通報(bào)會(huì)也表示，將嚴(yán)查消費(fèi)貸款的資金，嚴(yán)厲打擊首付貸。
此后，廣東、江蘇、重慶（樓盤(pán)）、江蘇、江西等地也陸續(xù)發(fā)布有關(guān)消費(fèi)貸政策，嚴(yán)查“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”“信用貸”以及大額信用卡套現(xiàn)等，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)，據(jù)多家銀行工作人員反映，他們也陸續(xù)接到金融風(fēng)險(xiǎn)提示，要求加強(qiáng)個(gè)貸管理，謹(jǐn)慎發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款。
“從防控風(fēng)險(xiǎn)的角度看，預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)于類(lèi)似灰犀牛的風(fēng)險(xiǎn)還是會(huì)防范。預(yù)計(jì)2018年資本市場(chǎng)方面還是會(huì)有各類(lèi)規(guī)定，比如說(shuō)嚴(yán)查各類(lèi)違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)等?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
限售成為新的限制類(lèi)政策
“2017年，全國(guó)房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)在于關(guān)注樓市中的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，可以看出2017年收緊性政策出臺(tái)的密集程度是很高的，尤其是二季度開(kāi)始的各類(lèi)政策?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，“總體上說(shuō)，此類(lèi)政策也吻合了因地制宜、分類(lèi)調(diào)控的管控導(dǎo)向，對(duì)于樓市的健康發(fā)展有積極的作用。‘房住不炒’寫(xiě)進(jìn)十九大報(bào)告，也意味著未來(lái)幾年對(duì)于炒房行為不會(huì)放松管制?！?
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的抑制導(dǎo)向很顯著，而且相比過(guò)去年份，2017年還推出了新的限制類(lèi)政策即限售，充分體現(xiàn)了“房住不炒”的政策導(dǎo)向。
“觀察限售的版本，很多城市規(guī)定了購(gòu)房者在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的兩年內(nèi)，相關(guān)房源是不允許轉(zhuǎn)讓和交易的。此類(lèi)政策有助于延長(zhǎng)房源二次交易的時(shí)間，在增加住房持有成本的同時(shí)，也使得購(gòu)房者的住宅投 資相對(duì)理性，對(duì)于市場(chǎng)上形成更多的租賃房源也有積極的意義?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
易居研究院《2017-2018年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，當(dāng)前全國(guó)限售城市數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了50個(gè)城市。
值得一提的是，以“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也將延續(xù)至2018年。
12月23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。這其中，會(huì)議明確2018年仍將繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中提及。
