商改住嚴(yán)打兩年后再抬頭：近期北京部分項目上市宣傳
再多的禁令似乎都堵不住商改住現(xiàn)象的蔓延。
本是商業(yè)或辦公用途的項目，被開發(fā)商打了隔斷、通了燃?xì)夂蜕舷滤?，包裝成含居住功能的公寓，銷售給業(yè)主。這種現(xiàn)象在3年前較為普遍，無論是龍頭房企還是不知名的房企，都曾通過這種形式，快速去化回籠資金。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向記者透露，北京市場上，商改住最火熱的2016年，北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達(dá)1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。
“然而法律規(guī)定，房屋只能按照其原有規(guī)劃的用途進(jìn)行使用，不可以改變用途。所以商改住從來都是違法違規(guī)的?！鄙虾Ｖ性治鰩煴R文曦告訴法治周末記者，他一直以來的意見都是，中小投資者不要碰“商住房”，因為一旦政府的監(jiān)管靴子落地，項目就要回歸原本用途。
從2016年9月底開始的本輪樓市調(diào)控中，包括北京、上海、南京、天津在內(nèi)的多地政府在通過多種手段調(diào)控住宅市場的同時，也對商改住亂象進(jìn)行了嚴(yán)管。
北京、上海等地的商住房銷量和價格在新政之后均出現(xiàn)下跌。然而，商改住的現(xiàn)象卻并未完全消失。
近日，南京、佛山、天津等地的多個項目又被曝出商辦項目改成公寓進(jìn)行宣傳和銷售，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋無法滿足居住需求后進(jìn)行集體維權(quán)的情況。
本就是違法的事情，多地政府也三令五申地禁止，為何開發(fā)商仍敢于頂風(fēng)作案？
“都這么做，不會查”
在北京工作的商偉從2010年前后開始看房、買房，幾乎見證了北京商改住市場的起和落。
2010年年底，商偉第一次看商改住的項目，位于北京東部的一個項目。
“項目就是按住宅宣傳的，loft，買一層送一層，都是項目銷售的關(guān)鍵詞。至于產(chǎn)權(quán)年限，這樣的房子有沒有風(fēng)險，我其實都沒有什么概念?！鄙虃ギ?dāng)時看房的時候，看著很多人當(dāng)場就付了定金。
2011年，北京開始限購，要求社保繳納5年才能夠房。
商改住不限購的“優(yōu)勢”開始凸顯。
商偉由于在2010年沒有“上車”，在沒有繳納足夠年限社保獲得購房資格之前，商改住項目一度是他的首選，2011年到2014年，他看了很多類似的項目。
“感覺當(dāng)時的市場比較野蠻。沒人告訴我們這樣的商改住項目，本身的規(guī)劃用途是什么，有多少年產(chǎn)權(quán)。那些房子就是當(dāng)作住宅來賣的，宣傳也是當(dāng)作住宅來宣傳的?！鄙虃ナ歉患曳慨a(chǎn)電商的購房團(tuán)去看的房子，當(dāng)時電商平臺上的項目宣傳資料都充斥著“安家”等信息，而沒有任何關(guān)于項目規(guī)劃本身的內(nèi)容。
即便北京市住建委等五部門于2011年下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》明確規(guī)定，商業(yè)、辦公類項目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。
商偉回憶，當(dāng)時很多項目的樣板間也都做成了住宅的樣子，有獨(dú)立衛(wèi)生間、獨(dú)立廚房。當(dāng)他向銷售人員詢問多少年產(chǎn)權(quán)時，銷售人員才說是50年產(chǎn)權(quán)，再問為什么只有50年產(chǎn)權(quán)，銷售人員才會說項目用地時商業(yè)用地；商偉再問那這種房子能住嗎？政府會不會查？銷售人員會輕描淡寫地答：“都這么做，不會查。”
多地發(fā)文嚴(yán)查商改住
商偉記得，他曾有一天看了3個樓盤，兩個都是商改住。
2016年至2017年3月，在限購、房價上漲的背景下，商改住項目的銷售更加火爆，價格也飛速上漲，北京南五環(huán)外的商改住項目的售價一度漲到5萬多/平方米。
但與周邊的純住宅項目相比，商改住項目仍然偏低，因為受到不少預(yù)算有限、沒有購房資格的剛需群體的青睞。
商偉的一些同事朋友都買了北五環(huán)外或南五環(huán)外的商改住項目，“他們就是為了住，也沒考慮更多別的，也買不起別的”。
郭毅也對記者分析，商改住的市場主要存在于大城市，這些城市的住宅供應(yīng)量相對較少，單價較貴，且有限購政策，這就使得商改住項目有了市場空間，因為商改住不限購，且通常來說面積小、總價低。
法治周末記者曾在2016年至2017年多次去不同商改住項目采訪，這一時期隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范性，開發(fā)商會在項目銷售中心公示商辦立項的內(nèi)容，但是仍然是按照住宅來銷售。只是開發(fā)商不再那么明目張膽，有些開發(fā)商為了避免檢查，不做精裝修樣板間，而銷售在介紹項目的時候會指出某一個部分是獨(dú)立衛(wèi)生間、某一個空間廚房的位置等；有的強(qiáng)勢開發(fā)商根本就不開放樣板間，只是由銷售手畫戶型圖，在戶型圖上標(biāo)注相關(guān)功能區(qū)間的位置。
2017年3月，北京商改住新政出臺，明確個人不得購買商改住項目，同時重申商辦項目不得作為居住項目使用。
商偉最早看過的東部最知名的商改住小區(qū)，二手房交易迅速跌入冰點。
同年5月，上海發(fā)文整治類住宅項目，南京、天津等多個城市也發(fā)文嚴(yán)禁商改住。
在相當(dāng)一段時期，北京不少商改住的項目都暫停銷售，有的是因為政府處罰開發(fā)商，暫停了項目網(wǎng)簽，有的是開發(fā)商為了避避風(fēng)頭或調(diào)整策略暫時關(guān)閉售樓處，就算是售樓處正常開放的項目，也基本不讓看樣板間。
然而調(diào)控兩年多之后，南京、佛山、天津等地的商改住現(xiàn)象再次抬頭，操作方式還是換湯不換藥。
“商業(yè)用地和辦公用地很多都在城市遠(yuǎn)郊，去化困難。可能有的開發(fā)商為了回籠資金，看市場比較平穩(wěn)，又故伎重演?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
開發(fā)商因何“明知故犯”
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長趙秀池告訴法治周末記者，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律中都有不得改變土地用途的規(guī)定。
“如城市房地產(chǎn)管理法第二十六條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。”趙秀池說。
北京東元律師事務(wù)所房地產(chǎn)建設(shè)工程法律事務(wù)部首席律師李松補(bǔ)充道，城市房地產(chǎn)管理法還要求，土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。所以即便沒有各地的政策，開發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)的商改住行為也是違法的。
多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)商也知道商改住從法律上來說是違法的，所以在實際操作中，都是在報規(guī)劃時按商辦項目規(guī)劃，驗收時項目也是毛坯驗收，看不到房屋內(nèi)有任何的隔斷、馬桶、燃?xì)獾茸≌O(shè)計的痕跡，等驗收過后，開發(fā)商再對房屋進(jìn)行改造，改造成住宅的樣子。
法律的明文規(guī)定和政府的三令五申似乎并不能完全阻擋開發(fā)商把商辦項目改成住宅項目的沖動。
就在北京2017年商改住新政出臺后，北京還有項目通過“以租代售”的方式銷售，即開發(fā)商與購房者簽訂協(xié)議約定，一旦后者獲得購房資格，房子便可以過戶給業(yè)主并辦理辦房產(chǎn)證，房款則是以多年租金的形式繳納。
“很多開發(fā)商之前在偏遠(yuǎn)地區(qū)拿了不少商辦用地。由于商辦項目去化不易，開發(fā)商在拿地之初就沒想把項目作為商辦項目經(jīng)營，畢竟住宅比商辦項目好賣。而開發(fā)商這么做無非也就是利益驅(qū)動，為了快速回款?！眹?yán)躍進(jìn)說。
商偉在接受法治周末記者采訪時還提到一點，他關(guān)注北京的樓市很久，發(fā)現(xiàn)對于商改住項目的處罰相對比較少。2017年，北京商改住新政出臺時，公開資料能看到的對相關(guān)項目的處罰也只是暫停網(wǎng)簽。
法治周末查詢《違反〈北京市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》發(fā)現(xiàn)，其中規(guī)定，對于未經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)的單位，將處以3萬元以上10萬元以下的罰款，同時在6個月至2年的時間內(nèi)，不得在北京承攬相關(guān)業(yè)務(wù)。
“這個處罰額度跟與開發(fā)商獲益的程度相比，真是微不足道。”商偉說，他幾年前看的商改住項目就5萬多一平方米了。
此外，法治周末記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近期一些在北京商改住新政出臺前就已按住宅建好的商改住項目又開始上市和宣傳。由于新政的對象主要是新建項目，已經(jīng)建成住宅的商辦項目在兩年后被開發(fā)商包裝成了“稀缺資源”，同樣因為總價低、不限購，還能住，公開資料顯示，這些項目到訪的客流量也較多。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這種現(xiàn)象說明市場是不夠完善的，因為很多人無法或沒有能力買住宅，只能買這種產(chǎn)品，無形中等于增加了購房人的成本，這需要對相關(guān)政策進(jìn)行反思。
