封死了！這種房子沒(méi)有可能轉(zhuǎn)正
中國(guó)土地市場(chǎng)，再次迎來(lái)大變局。
近日，新版《土地管理法》修訂通過(guò)，將于2020年正式實(shí)施。其中最大的亮點(diǎn)，當(dāng)屬刪除了原法關(guān)于“ 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須使用國(guó)有土地 ”的規(guī)定。
這意味著，不必再經(jīng)過(guò)政府征收，不再”必須國(guó)有”，集體土地可以直接入市。
過(guò)去，只有城市國(guó)有土地才能直接入市交易，而城中村或農(nóng)村集體土地，則必須通過(guò)征收，在性質(zhì)上變成國(guó)有土地，然后才能進(jìn)行招拍掛，建設(shè)商品房、寫字樓或廠房。
如今，集體土地可以直接入市，相當(dāng)于繞開(kāi)了中間環(huán)節(jié)，自然會(huì)帶動(dòng)土地供應(yīng)的增加。
這會(huì)帶來(lái)多大影響？能不能降房?jī)r(jià)？建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有希望轉(zhuǎn)正？
01
集體土地入市：能不能降房?jī)r(jià)？
集體土地入市，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致土地供應(yīng)大增？會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落？
先說(shuō)結(jié)論，土地供應(yīng)會(huì)有所增加，但對(duì)于房?jī)r(jià)基本沒(méi)有影響。
一方面， 這一次入市的只是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，不包括耕地等農(nóng)用地，更不包括宅基地。
耕地自不用說(shuō)，有18億畝紅線限制，本就受到嚴(yán)格約束。而在集體建設(shè)土地中，經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地僅占10%左右，宅基地才是其中的大頭。
那么，這一次將宅基地排除在外，能夠入市的土地，就沒(méi)有想象中那么樂(lè)觀，對(duì)現(xiàn)有土地市場(chǎng)的沖擊相對(duì)有限。
同時(shí)，集體土地入市并非大門全開(kāi)，也不能隨意敞開(kāi)供應(yīng)。不僅要服從城市規(guī)劃，而且還必須納入“土地利用年度計(jì)劃”，這同樣限制了集體土地入市的沖擊性。
另一方面，集體土地入市，有明確前提：必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。
換句話說(shuō)，住宅仍被排除在外。
集體土地入市，建設(shè)廠房可以，建設(shè)商業(yè)辦公樓也可以，最近還開(kāi)放了建設(shè)租賃用房，北京試點(diǎn)了建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房， 但對(duì)于商品住宅，仍是一票否決。
所以， 集體土地入市，將會(huì)對(duì)工業(yè)用地和商業(yè)用地帶來(lái)一定沖擊，從而可以降低工商業(yè)成本，對(duì)租賃市場(chǎng)也有一定利好，但對(duì)于住宅市場(chǎng)影響微乎其微。
事實(shí)上，從去年開(kāi)始，我國(guó)樓市開(kāi)始局部調(diào)整，住宅價(jià)格基本處于高位震蕩狀態(tài)，但寫字樓和商鋪卻面臨“量?jī)r(jià)齊跌”的局面。
未來(lái)隨著集體土地直接入市，對(duì)于商業(yè)類房子的沖擊還會(huì)加大。
02
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是否有望？
集體土地可以入市交易，是否意味著小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正？
答案為否，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的希望仍不存在。
正如上文所說(shuō)，這一次集體土地入市，只能用于工業(yè)商業(yè)等用途，不能用于住宅。 換言之，工業(yè)商業(yè)類的小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正，但住宅類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正仍舊遙遙無(wú)期。
去年，深圳出臺(tái)規(guī)定，產(chǎn)業(yè)類和公共配套類小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正，前提條件是補(bǔ)繳50%地價(jià)。這里被限定為產(chǎn)業(yè)類和公共配建類，而且必須補(bǔ)繳土地出讓金，且不包括住宅。
要知道，產(chǎn)業(yè)和公共配套類小產(chǎn)權(quán)房之所以允許轉(zhuǎn)正，原因在于降低工商業(yè)成本。深圳土地資源相對(duì)緊張，而小產(chǎn)權(quán)房存量龐大，允許適度轉(zhuǎn)正，有利于城市的發(fā)展。
然而，住宅類小產(chǎn)權(quán)房，一直都在封堵之列。
過(guò)去兩年，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記啟動(dòng)，有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房會(huì)借此轉(zhuǎn)正。但兩年過(guò)去，小產(chǎn)權(quán)房仍被排除在不動(dòng)產(chǎn)登記之外，不能獲得房產(chǎn)證，無(wú)法用于按揭或抵押貸款。
當(dāng)時(shí)，國(guó)土部門和住建部門明確強(qiáng)調(diào)： 防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。 廣東則更進(jìn)一步：對(duì)小產(chǎn)權(quán)房等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。
除此之外， 一個(gè)現(xiàn)實(shí)的考慮在于，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模龐大，一旦放開(kāi)，將會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊。
根據(jù)如是金融的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房約為73億平方米，占比約為24%。而商品房為112億平方米，約為整體住房的38%。
可以想象，小產(chǎn)權(quán)房如果允許無(wú)條件轉(zhuǎn)正，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成多大沖擊。
03
不要豪賭小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房，顧名思義，就是沒(méi)有完整產(chǎn)權(quán)的房子。
這類房子，基本建在集體土地之上?？梢哉f(shuō)，農(nóng)村和城中村的房子基本都屬于小產(chǎn)權(quán)房，這些房子只能為集體村民所有，不得轉(zhuǎn)讓給其他市民。而且， 這些房子沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)證，不能在市場(chǎng)上直接交易。
與商品房對(duì)比，理解會(huì)更加清晰。商品房雙證合一，既有土地使用證，也有房屋產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在則統(tǒng)一合并為”不動(dòng)產(chǎn)證”；能抵押能貸款能交易，能真正分享城鎮(zhèn)化和樓市上漲的紅利。
小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)然很便宜，價(jià)格甚至不到商品房的一半，而且許多都有拆遷概念，許多人借此博拆遷補(bǔ)償。
然而，任何事物，便宜有便宜的道理，同樣有便宜的問(wèn)題。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，問(wèn)題就在于從來(lái)沒(méi)有繳納土地出讓金，而且合法性存疑，不能抵押不能交易，財(cái)產(chǎn)權(quán)很難受到法律保障。
更關(guān)鍵的問(wèn)題是，如果一旦面臨城中村改造，購(gòu)房者未必能獲得賠償。最終，容易落得竹籃打水一場(chǎng)空的下場(chǎng)。
所以，如果不是迫不得已，先不要去考慮小產(chǎn)權(quán)房。
有恒產(chǎn)才有恒心。這里的恒產(chǎn)，一定要是受法律保護(hù)的、跟隨時(shí)代潮流的、并且行之久遠(yuǎn)的合法資產(chǎn)。
以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房從來(lái)都不是，公寓只有部分是，寫字樓和商鋪問(wèn)題同樣很多，只有住宅才完全符合這一標(biāo)準(zhǔn)。
