突降利空！樓市 迎來萬億級 重大考驗！
極致利好，普天同慶！
9月4日晚，國常會宣布，市場降息，全面降準，都在路上。
兩大利好直接刺激，股市亢奮異常，成交量7868億元，創(chuàng)4月22日以來最高；指數(shù)盤中破3000點，創(chuàng)2個月新高。
幾家歡喜幾家愁，股市歡聚一堂，樓市形單影只，獨話凄涼！
9月4日，國常會上，明確表示，棚改的希望（資金的最大來源）——專項債，不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)。
另外，就在國常會，發(fā)文同一天，官媒人民日報也發(fā)了篇文章，題目叫，多地房貸利率調(diào)整！
這多地怎么調(diào)整的？
杭州首套房房貸利率上浮到10%，二套房上浮到15%；
蘇州首套房上浮25%，二套房上浮30%；
溫州，首套二套一起上調(diào)，房貸利率接近3年新高；
南昌“不甘示弱”，首套上浮20%，二套上浮25%；
鄭州有點特殊，唯一一個，首套房上浮幅度比二套房高，首套上浮20%，二套上浮15%-20%。
國常會，釋放“雙降”利好，地方銀行，給樓市造加息利空；
表面看兩大利好，結(jié)果樓市獨獲兩大利空。
毫無防備 突降利空 樓市心涼！
此前，曾經(jīng)猜測，為了托底經(jīng)濟，棚改可能會超預(yù)期。
之所以有此思考，核心原因在，專項債。
過往數(shù)據(jù)統(tǒng)計，專項債資金歷來約70%用于棚改，土儲等項目，是棚改最大資金來源。
今年6月10日，國務(wù)院曾經(jīng)印發(fā)了《關(guān)于做好地方政府專項債券發(fā)行及項目配套融資工作的通知》，要求加大力度投放專項債，投放重點項目，托底中國經(jīng)濟。
剛才說了，專項債70%的投放用途是棚改、土儲的項目，那么線性思維，很容易聯(lián)想，如果專項債基數(shù)做大了，而70%的棚改用途不變，那對于樓市來說，絕對是利好一件。
6月10日，專項債文件之后，專項債發(fā)放力度明顯提升。
2019年，根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，前7個月，各地一共新發(fā)行地方債25530億元，其新增一般債券8667億，新增專項債券16863億元。
25530億什么概念？
已經(jīng)用去年初計劃的83%，也就是說，7個月用了80%的債務(wù)額度。
如果沒有新增額度或者提前透支2020年的額度，7月之后，接下來的5個月，就只有不到20%額度可用。
8月31日，證券日報消息，2019年前8個月各地共發(fā)行地方債39745.40億元。
其中河南等地，甚至已經(jīng)提前完成完成了全年的發(fā)行任務(wù)。
客觀的說，此前，包括葉檀財經(jīng)在內(nèi)都預(yù)計三四線等低級別，對棚改依賴性強的城市，會因為年初棚改計劃腰斬，而有相對大的銷量回落，并進一步反應(yīng)在房價上。
但，結(jié)果看，房地產(chǎn)投資超預(yù)期，三四線城市樓市下行的速度低于預(yù)期。
三四線城市的韌性超出預(yù)期，專項債功不可沒！
回過頭來分析，主要的原因就在于，專項債的投放速度遠遠超出想象。
從機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，專項債快速發(fā)放的前8個月，土儲和棚改也是高歌猛進，合計金額1.35萬億之巨！
從比例看，盡管7月開始，8月繼續(xù)，土儲和棚改占專項債額比例有所下降，但還是超過50%，接近60%的高份額。
9月3日，中國經(jīng)營網(wǎng)還曾經(jīng)爆出消息，說：
“監(jiān)管部門已下發(fā)文件，要求地方報送2020年重大專項債項目資金需求情況”。
“文件稱，經(jīng)全國人大常委會審議批準，今年將提前下達部分2020年新增地方政府債務(wù)限額”。
簡而言之就是，人大準備允許，2019年額度用完了的地區(qū)，提前透支2020年的地方債額度。
這么一來，棚改力度在今年無疑會得到遠遠超出預(yù)期的強支撐！
但，就在中國經(jīng)營網(wǎng)消息24小時之后，國常會通稿出來，就徹底打破了這個幻想。
在政府官網(wǎng)的新聞通稿中，關(guān)于地方債的表述非常多。
其中，確實提出：按規(guī)定可以提前下達明年專項債部分新增額度。
而且還敦促有額度的地方要：今年限額內(nèi)地方政府專項債券要確保9月底前全部發(fā)行完畢，10月底前全部撥付到項目上。
然而，對于專項債的用途，國常會特別做了說明。
第1， 明年初要見效，重點在大基建；
第2， 不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。
這兩條硬約束意味著，10月份之后，專項債可能將無法在給棚改等地產(chǎn)項目助力。
這幾乎完全顛覆了此前的判斷！
聯(lián)想能力強的檀香，此時可能會立刻想到。
哎，換錨之后，新房貸利率也會在10月起生效！
據(jù)央行，10月8日起，新發(fā)放個人房貸利率將根據(jù)新降息工具，LPR進行調(diào)整 。
專項債改版從10月開始，房貸利率改版也從10月開始，這肯定不是巧合，這么簡單。
就在文章收尾之際，界面新聞傳來消息：
9月5日起，招行深圳地區(qū)部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR（貸款基礎(chǔ)利率）。據(jù)了解，招行深圳地區(qū)目前首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。
房貸利率換錨之后，有部分樓市擁躉說，樓市會降息，實錘出來，不用再爭了，加息才是正解！
從加息的幅度看，二套房的加息幅度是首套房的12倍，兩者之間的差距越來越大。
市場降息，樓市加息，首套房微調(diào)，二套房大調(diào)，這兩個結(jié)果和趨勢，和葉檀財經(jīng)8月25的文章《重磅突發(fā)！央行正式宣布：樓市加息！》的判斷完全一致。
