樓市“金九銀十”難見：房企降價(jià)跑量
進(jìn)入2019年三季度以來，不斷有房企降價(jià)促銷、全員營銷的消息傳出。上半年就開始項(xiàng)目打折的恒大集團(tuán)，近日再發(fā)國慶優(yōu)惠政策，更是有“恒大集團(tuán)全國超800個(gè)項(xiàng)目最高折扣達(dá)6折，想要購房置業(yè)的朋友可以送員工折扣”的宣傳語，頻現(xiàn)微信朋友圈。廣州房企時(shí)代中國“全員賣房”的消息也在市場引發(fā)關(guān)注——時(shí)代中國要求在2020年1月15日前，普通員工須每人賣出1套，經(jīng)理及普通總監(jiān)每人2套，普通總監(jiān)以上每人4套，副總裁每人6套。
近幾個(gè)月以來，房地產(chǎn)市場成交冷淡或是開發(fā)商降價(jià)促銷的原因之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2019年7月，全國商品住宅銷售面積77755.69萬平方米，與去年同期相比下降0.4%，同時(shí)，商品住宅銷售面積累計(jì)增速已連續(xù)3月下滑。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，在房企融資難度加大的背景下，海外融資進(jìn)一步收緊，房企的資金壓力進(jìn)一步凸顯，趁著傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季的到來，部分房企通過降價(jià)跑量的方式來快速回籠資金，緩解當(dāng)前的資金壓力。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心選取50個(gè)區(qū)域價(jià)格變化作為數(shù)據(jù)樣本，選取區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)為城市內(nèi)成交活躍區(qū)域，計(jì)算出50城區(qū)價(jià)格量價(jià)漲幅，時(shí)間為8月下旬(33-34周)與8月上旬(31-32周)。報(bào)告稱，由于大城市中心城區(qū)供地有限，新房的供應(yīng)集中在大中城市的郊區(qū)，因此降價(jià)空間大；三四線城市在2019年受到棚改弱化及供應(yīng)高峰的影響，市場開始走弱，量價(jià)齊跌。
但降價(jià)并不是普遍現(xiàn)象，大城市的中心城市區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、環(huán)大中城市的周邊三四線城市價(jià)格仍在上漲。對于降價(jià)幅度，購房者應(yīng)理性對待，并不會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)局面，至于各大房企進(jìn)一步加大降幅，還需觀察9月份的市場交易情況。
“金九銀十”是傳統(tǒng)的銷售旺季，但目前政策仍處于高壓態(tài)勢，市場觀望情緒逐漸增厚，購房積極性弱于往年。預(yù)計(jì)今年“金九銀十”不會(huì)有較大驚喜，整體成交量與去年持平或弱于往期。
從時(shí)間趨勢上看，50個(gè)城區(qū)的平均價(jià)格在28周后連續(xù)3周上揚(yáng)，至31周價(jià)格達(dá)到高位，隨后中央政治局會(huì)議表態(tài)“堅(jiān)持房住不吵，并強(qiáng)調(diào)不以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，市場預(yù)期降低，32周50區(qū)域的價(jià)格高位回落，環(huán)比下降4.0%至26770元/平方米，價(jià)格下降城市達(dá)32個(gè)，比31周城市增加11個(gè)。
50個(gè)城區(qū)中，8月下旬漲跌城市個(gè)數(shù)各一半，均為25個(gè)城市。從漲跌幅度上看，8月下旬平均漲幅為8.0%，平均降幅略大于漲幅為8.7%。
漲價(jià)區(qū)域分為兩類，一類是大中城市的中心城區(qū)及開發(fā)新區(qū)，如北京的朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)；杭州余杭區(qū)、江干區(qū)；西安的城東，以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)；溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鹿城區(qū)。一類是環(huán)大都城市周邊三四線城市，如環(huán)長三角區(qū)域的衢州及湖州，環(huán)珠三角區(qū)域的汕頭。
大中城市的中心城區(qū)新房供應(yīng)稀缺，價(jià)格較為堅(jiān)挺，產(chǎn)業(yè)區(qū)域具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，需求相對旺盛。環(huán)城市群周邊的隨著中心城市的價(jià)格高及外來人口的購房門檻高，部分需求外溢至周邊三四線城市。
降價(jià)區(qū)域同樣也分為兩類，一類是大中城市的郊區(qū)，如北京的通州、順義、昌平、大興，上海的奉賢，成都的溫江、雙流、龍泉驛區(qū)。另一類是三四線城市，如淮安、黃岡、張家港、惠州、泰安。
