土地市場(chǎng)趨于理性，杭州仍是房企追逐熱點(diǎn)
土地市場(chǎng)正逐漸趨于理性。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1~9月，全國(guó)300城土地供應(yīng)88131萬(wàn)平方米，同比跌1%；成交面積72986萬(wàn)平方米，同比跌3%；溢價(jià)率16%，同比跌0.4%。
實(shí)際上，繼4月份達(dá)峰值后，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下滑，8月平均成交溢價(jià)率不到10%。底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象也明顯增多，南京、重慶、天津等熱門(mén)城市多幅地塊流拍。這一現(xiàn)狀，持續(xù)至9月。
不過(guò)，杭州仍是房企追逐之地。前九月，杭州賣(mài)地收金近2223億元，高居城市榜首。
資金追逐杭州市場(chǎng)
土地市場(chǎng)供求雙降，但出讓金額不降反升。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，1~9月，全國(guó)300城賣(mài)地收入35195億元，同比增15%；其中一線(xiàn)城市土地出讓金3830億元，同比增26%；二線(xiàn)城市出讓金19473億元，同比增26%。
這背后，是全國(guó)土地均價(jià)仍在持續(xù)走高。數(shù)據(jù)顯示，前九月300城土地成交均價(jià)2581元/平方米，同比增17%。二線(xiàn)城市拉動(dòng)效果明顯，成交均價(jià)3442元/平方米，同比增17%。
“二線(xiàn)城市部分土地交易成本相對(duì)不高，且城市基建等發(fā)展不錯(cuò)，使得部分近郊區(qū)土地表現(xiàn)較好，進(jìn)而土地價(jià)格呈上漲勢(shì)頭。”易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
量跌價(jià)漲的土地市場(chǎng)中，杭州仍是最顯眼城市。前九月，杭州賣(mài)地收金近2223億元，高居城市榜首。
7月30日，新世界(00017.HK)發(fā)力杭州土拍市場(chǎng)，以97.92億元奪得杭州望江商住地塊。此地成為今年總價(jià)最高地塊，樓面價(jià)24860元/平方米，溢價(jià)率3.93%。新世界也成為嘉里、恒隆之后，又一進(jìn)入杭州的中國(guó)香港商業(yè)巨頭。
實(shí)際上，資金對(duì)杭州追逐已久。2017年，杭州土地出讓金首次超過(guò)2000億元，2018年再創(chuàng)新高，達(dá)到2501億元，在全國(guó)各城市中領(lǐng)跑。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，有規(guī)模訴求的房企，要把握自身趨勢(shì)合理納儲(chǔ)。在城市選擇上，二線(xiàn)和強(qiáng)一線(xiàn)城市吸引人口流入，衍生出深層購(gòu)房置業(yè)需求。
杭州正是房企的擇優(yōu)之選。近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人才政策吸引下，人口快速涌入杭州。2015年、2016年、2017年、2018年，杭州新增常住人口分別飆漲12.6萬(wàn)、17萬(wàn)、28萬(wàn)、33.8萬(wàn)人。
此外，BOSS直聘發(fā)布的《2019二季度人才吸引力報(bào)告》顯示，在人才吸引力方面，北京繼續(xù)位列第一。杭州穩(wěn)列第一集團(tuán)，與一線(xiàn)城市在同水平競(jìng)爭(zhēng)。
土地市場(chǎng)火熱之下，杭州土拍政策調(diào)控加碼。
6月29日，杭州土地出讓條件首次設(shè)置“限房?jī)r(jià)、限精裝”條款。杭州將在土地拍出前約定入市價(jià)格，地塊價(jià)格指標(biāo)除土地出讓起價(jià)、封頂價(jià)，還包括未來(lái)新房毛坯銷(xiāo)售均價(jià)、毛坯最高單價(jià)及最高精裝標(biāo)準(zhǔn)。
“此次土拍新規(guī)，主要目的是限制杭州房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，給之前火熱的土地市場(chǎng)降溫，穩(wěn)定杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英稱(chēng)。
但貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，杭州近年來(lái)人口流入較快，市場(chǎng)升溫的主要原因是居民和房企資金。限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持的方式并不意味著增加有效住房供應(yīng)，不能治本。
杭州之外，房企拿地?zé)衢T(mén)城市還有上海、北京、武漢、天津、南京、蘇州、廣州、昆明、寧波；1~9月土地出讓金分別為1306.6億元、1224.2億元、1198.7億元、1177.4億元、1153.3億元、1015.6億元、957.7億元、807.4億元、804.3億元。
而除去新世界的豪賭，前九月涉足全國(guó)高價(jià)地的房企還有華夏幸福、陸家嘴集團(tuán)、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、嘉里建設(shè)、星河集團(tuán)等。入榜地塊均為大體量綜合宅地，拿地企業(yè)多為知名房企。
土地市場(chǎng)趨于理性
6月份至今，地產(chǎn)行業(yè)資金持續(xù)收緊。不管是信托、海外發(fā)債，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸均嚴(yán)格管控。融資途徑收窄、融資成本提升，造成中小型企業(yè)資金面緊張，進(jìn)而傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)投資。各能級(jí)城市均未能幸免。
9月26日，成都拍賣(mài)出讓3宗商住用地，出讓面積共約140.6畝，總起價(jià)14.26億元。最終，天府新區(qū)一號(hào)、二號(hào)地塊均因報(bào)名人數(shù)不足而流拍；蒲江縣鶴山街道三號(hào)地塊由成都立達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以0.7億元底價(jià)競(jìng)得。
9月27日，蘇州主城區(qū)7幅涉宅地塊入市交易，總出讓面積36.33萬(wàn)平方米，總建筑面積74.99萬(wàn)平方米，總起價(jià)93.3億元。據(jù)悉，7宗地塊最終均成功出讓?zhuān)山豢傤~94.3億元，但僅一宗地塊達(dá)到溢價(jià)。
土地市場(chǎng)呈整體走低趨勢(shì)，但城市分化仍然存在，三四線(xiàn)市場(chǎng)降溫尤為突出。
前九月，一線(xiàn)城市土地推出面積2386萬(wàn)平方米，同比上漲35%；成交面積2194萬(wàn)平方米，同比漲29%；二線(xiàn)城市土地推出面積33589萬(wàn)平方米，同比漲8%；成交面積28410萬(wàn)平方米，同比漲5%。
反觀(guān)三線(xiàn)城市，1~9月土地推出面積52157萬(wàn)平方米，同比跌8%；成交面積42383萬(wàn)平方米，同比跌9%；溢價(jià)率19%，同比跌2%。
2019年以來(lái)，受棚改規(guī)模收緊及部分需求被透支影響，三四線(xiàn)地市表現(xiàn)不及去年。易居研究院報(bào)告同樣表明，1~9月，三四線(xiàn)城市宅地市場(chǎng)降溫較為明顯，近兩月累計(jì)宅地成交面積同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，進(jìn)一步體現(xiàn)市場(chǎng)降溫特征。
“當(dāng)前三四線(xiàn)城市住宅交易市場(chǎng)降溫，重新面臨去庫(kù)存的壓力，這會(huì)打擊房企補(bǔ)充宅地的積極性；同時(shí)也影響了房企的資金回籠和繼續(xù)購(gòu)地?！眹?yán)躍進(jìn)稱(chēng)。
土地市場(chǎng)降溫將向外傳導(dǎo)，“房住不炒”下，樓市大起大落已不再可能。而每當(dāng)調(diào)控來(lái)襲，忙于加衣御寒的永遠(yuǎn)是開(kāi)發(fā)商。已基本完成補(bǔ)貨值動(dòng)作的房企，下半年應(yīng)以銷(xiāo)售、回款為主，增強(qiáng)現(xiàn)金流實(shí)力；而負(fù)債率過(guò)高且過(guò)于激進(jìn)的房企，把握資金安全應(yīng)是重中之重。
