“政策+資本”雙重驅(qū)動，中國商業(yè)地產(chǎn)市場進入綠色投資時代
時間：2019/10/30
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2019年10月29日，上海—隨著中國經(jīng)濟進入平穩(wěn)增長、注重質(zhì)量和效率的新時代，金融與地產(chǎn)兩大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式也面臨轉(zhuǎn)變。近年來，源自西方的“綠色金融”和“ESG責任投資”概念已經(jīng)逐步被中國金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商接受并納入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之中?？梢灶A(yù)見，在未來幾年內(nèi)，綠色金融在中國將迎來快速增長。
上海寫字樓
“在政策與資本的雙重驅(qū)動下，中國綠色金融與綠色建筑的發(fā)展與投資潛力已經(jīng)成為市場矚目的焦點?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)評估咨詢服務(wù)部高級董事甘啟善表示：“正如我們最新發(fā)布的《激發(fā)綠色潛力，發(fā)掘價值回報》白皮書所指出的那樣，無論是開發(fā)商、投資者，還是專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，都應(yīng)當把握時代機遇，積極擁抱綠色、智能、創(chuàng)新的理念，才能在21世紀持續(xù)成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。”
綠色金融與綠色建筑正加速融合
隨著可持續(xù)發(fā)展日益成為共識，綠色金融也逐漸成為了全球金融機構(gòu)和監(jiān)管部門的發(fā)展關(guān)鍵詞。在全球范圍內(nèi)，無論是政策指引還是投資規(guī)模，金融機構(gòu)和監(jiān)管部門都在向綠色金融傾斜。在國內(nèi)，綠色金融亦被納入《“十三五”規(guī)劃綱要》并已取得飛躍式的發(fā)展。自2012年引入綠色信貸以來，中國已經(jīng)建立了價值超過1萬億美元的世界第一大綠色信貸市場，綠色信貸規(guī)模已經(jīng)占到貸款總額的近10%。2018年，符合國際綠色債券定義的中國綠債發(fā)行額達到2103億人民幣，占全球發(fā)行量的18%，中國由此成為僅次于美國的全球第二大綠債發(fā)行國。
與此同時，白皮書指出，中國商業(yè)地產(chǎn)保持穩(wěn)健，增值型物業(yè)投資策略逐漸成為市場主流——采用節(jié)能、經(jīng)濟、環(huán)保和資源高效利用等方式所打造的綠色建筑，也因其增值效益開始受到機構(gòu)投資者的關(guān)注和青睞。仲量聯(lián)行認為，政策和投資需求引導(dǎo)下，綠色建筑巨大的潛在增量將使市場迎來更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而綠色債券的利率和超額認購率較傳統(tǒng)融資渠道優(yōu)勢明顯，因此綠色金融與綠色建筑在未來將進一步融合，推動中國商業(yè)地產(chǎn)市場進入綠色投資時代。
量化綠色資產(chǎn)投資回報勢在必行
針對房地產(chǎn)投資者投資于綠色資產(chǎn)的決策要素、驅(qū)動因素和回報預(yù)期，仲量聯(lián)行聯(lián)合全球房地產(chǎn)ESG績效評估機構(gòu)“全球房地產(chǎn)可持續(xù)性指標（GRESB）”向超過60家來自房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)投資基金、獨立資深投資者發(fā)起調(diào)查研究，并在白皮書中公布調(diào)研結(jié)果，旨在全面解析中國綠色地產(chǎn)的投資前景。
在調(diào)查中絕大部分的受訪者認為綠色建筑認證與評級為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了投資“標簽”和保證，因此成為考慮投資的先決因素；與傳統(tǒng)資產(chǎn)相同的是，財務(wù)回報依然是綠色投資的主要驅(qū)動因素，綠色理念的執(zhí)行亦須符合市場化的經(jīng)濟效益；大約85%的受訪者認為綠色資產(chǎn)具備更大的升值潛力，平均持有期為9.7年，遠遠超過市場上大部分投資基金4至6年的持有期。同時相較非綠色資產(chǎn)，接近70%的受訪者認為綠色資產(chǎn)可達到更高的內(nèi)部回報率（IRR），其中有接近一半的受訪者預(yù)期IRR的提升有望達到5%左右，也因此對綠色資產(chǎn)表現(xiàn)出更大的關(guān)注度和偏好。
然而，目前市場上還暫未出現(xiàn)大規(guī)模的改造浪潮，只有25%的受訪者曾在過去五年進行過有關(guān)綠色資產(chǎn)的升級。對此，仲量聯(lián)行華東區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)張啟威指出：“我們認為原因在于業(yè)主方和投資者在控制改造成本、優(yōu)化運營方式、達到能效目標和獲取升值收益等方面并無把握，因此缺乏行動力。”因此，相關(guān)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)有必要嘗試量化實質(zhì)性投資回報，以期更好地彰顯綠色資產(chǎn)的價值，增強投資者信心。
綠色認證帶來超額溢價與回報
上述調(diào)研結(jié)果顯示，綠色建筑認證作為一種投資“標簽”，是投資者在做出決策時最為看重的標準。在眾多國內(nèi)外認證體系中，LEED認證體系具有較強的行業(yè)影響力。在美國綠色建筑委員會（USGBC）的支持下，仲量聯(lián)行對北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和香港等中國主要城市中發(fā)展區(qū)位相對成熟的辦公物業(yè)進行深入的數(shù)據(jù)分析后得出結(jié)論：擁有LEED認證的辦公樓在租金與資產(chǎn)成交價方面確實存在不同租金水平和售價溢價。
在租金方面，截至2019年上半年，擁有LEED認證的辦公樓平均租金比非綠色認證的辦公樓高出6.1%-13.8%。在物業(yè)成交方面，全國范圍內(nèi)核心商務(wù)區(qū)LEED辦公樓的平均交易單價遠高于非LEED項目，北、上、廣、深等一線城市的LEED認證項目更具有至少10%的售價溢價，其中上海和深圳的綠色辦公樓的成交溢價甚至超過租金溢價。
如果將運營成本和改造成本納入考量，仲量聯(lián)行在經(jīng)過測算評估發(fā)現(xiàn)：綠色建筑的內(nèi)部收益率（IRR）比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%，與大部分投資者預(yù)期相符，盡管對IRR預(yù)期更高的部分投資者而言，上述研究結(jié)果不一定具有絕對的吸引力，不過甘啟善認為：“正面的IRR對投資回報稍低的項目仍有其戰(zhàn)略意義，投資者可透過綠色改造填補原先IRR上的缺口，從而推進有關(guān)項目，并且可通過更高效的資產(chǎn)管理和執(zhí)行能力進一步提升收益率?！?br /> 當前，科技發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)科技（PropTech）、未來辦公（FutureofWork）等理念已經(jīng)被越來越多的房地產(chǎn)從業(yè)者接受并付諸實踐。仲量聯(lián)行認為，綠色建筑、智能建筑將成為新的行業(yè)標準，需要圍繞綠色建筑構(gòu)造可持續(xù)發(fā)展投資全周期管理體系，通過融合智能物業(yè)管理優(yōu)化運營系統(tǒng)，結(jié)合樓宇數(shù)據(jù)納入評估模型，以及鼓勵項目管理者在立項初期就以更高的綠色建筑認證級別為目標，利用這三大舉措助推中國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
如需更多信息，請在此下載《激發(fā)綠色潛力發(fā)掘價值回報》仲量聯(lián)行綠色金融與地產(chǎn)白皮書中文報告。
綠色金融：為支持環(huán)境改善、應(yīng)對氣候變化和資源節(jié)約高效利用的經(jīng)濟活動，即對環(huán)保、節(jié)能、清潔能源、綠色交通、綠色建筑等領(lǐng)域的項目投融資、項目運營、風(fēng)險管理等所提供的金融服務(wù)。
上海寫字樓
“在政策與資本的雙重驅(qū)動下，中國綠色金融與綠色建筑的發(fā)展與投資潛力已經(jīng)成為市場矚目的焦點?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)評估咨詢服務(wù)部高級董事甘啟善表示：“正如我們最新發(fā)布的《激發(fā)綠色潛力，發(fā)掘價值回報》白皮書所指出的那樣，無論是開發(fā)商、投資者，還是專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，都應(yīng)當把握時代機遇，積極擁抱綠色、智能、創(chuàng)新的理念，才能在21世紀持續(xù)成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。”
綠色金融與綠色建筑正加速融合
隨著可持續(xù)發(fā)展日益成為共識，綠色金融也逐漸成為了全球金融機構(gòu)和監(jiān)管部門的發(fā)展關(guān)鍵詞。在全球范圍內(nèi)，無論是政策指引還是投資規(guī)模，金融機構(gòu)和監(jiān)管部門都在向綠色金融傾斜。在國內(nèi)，綠色金融亦被納入《“十三五”規(guī)劃綱要》并已取得飛躍式的發(fā)展。自2012年引入綠色信貸以來，中國已經(jīng)建立了價值超過1萬億美元的世界第一大綠色信貸市場，綠色信貸規(guī)模已經(jīng)占到貸款總額的近10%。2018年，符合國際綠色債券定義的中國綠債發(fā)行額達到2103億人民幣，占全球發(fā)行量的18%，中國由此成為僅次于美國的全球第二大綠債發(fā)行國。
與此同時，白皮書指出，中國商業(yè)地產(chǎn)保持穩(wěn)健，增值型物業(yè)投資策略逐漸成為市場主流——采用節(jié)能、經(jīng)濟、環(huán)保和資源高效利用等方式所打造的綠色建筑，也因其增值效益開始受到機構(gòu)投資者的關(guān)注和青睞。仲量聯(lián)行認為，政策和投資需求引導(dǎo)下，綠色建筑巨大的潛在增量將使市場迎來更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而綠色債券的利率和超額認購率較傳統(tǒng)融資渠道優(yōu)勢明顯，因此綠色金融與綠色建筑在未來將進一步融合，推動中國商業(yè)地產(chǎn)市場進入綠色投資時代。
量化綠色資產(chǎn)投資回報勢在必行
針對房地產(chǎn)投資者投資于綠色資產(chǎn)的決策要素、驅(qū)動因素和回報預(yù)期，仲量聯(lián)行聯(lián)合全球房地產(chǎn)ESG績效評估機構(gòu)“全球房地產(chǎn)可持續(xù)性指標（GRESB）”向超過60家來自房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)投資基金、獨立資深投資者發(fā)起調(diào)查研究，并在白皮書中公布調(diào)研結(jié)果，旨在全面解析中國綠色地產(chǎn)的投資前景。
在調(diào)查中絕大部分的受訪者認為綠色建筑認證與評級為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了投資“標簽”和保證，因此成為考慮投資的先決因素；與傳統(tǒng)資產(chǎn)相同的是，財務(wù)回報依然是綠色投資的主要驅(qū)動因素，綠色理念的執(zhí)行亦須符合市場化的經(jīng)濟效益；大約85%的受訪者認為綠色資產(chǎn)具備更大的升值潛力，平均持有期為9.7年，遠遠超過市場上大部分投資基金4至6年的持有期。同時相較非綠色資產(chǎn)，接近70%的受訪者認為綠色資產(chǎn)可達到更高的內(nèi)部回報率（IRR），其中有接近一半的受訪者預(yù)期IRR的提升有望達到5%左右，也因此對綠色資產(chǎn)表現(xiàn)出更大的關(guān)注度和偏好。
然而，目前市場上還暫未出現(xiàn)大規(guī)模的改造浪潮，只有25%的受訪者曾在過去五年進行過有關(guān)綠色資產(chǎn)的升級。對此，仲量聯(lián)行華東區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)張啟威指出：“我們認為原因在于業(yè)主方和投資者在控制改造成本、優(yōu)化運營方式、達到能效目標和獲取升值收益等方面并無把握，因此缺乏行動力。”因此，相關(guān)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)有必要嘗試量化實質(zhì)性投資回報，以期更好地彰顯綠色資產(chǎn)的價值，增強投資者信心。
綠色認證帶來超額溢價與回報
上述調(diào)研結(jié)果顯示，綠色建筑認證作為一種投資“標簽”，是投資者在做出決策時最為看重的標準。在眾多國內(nèi)外認證體系中，LEED認證體系具有較強的行業(yè)影響力。在美國綠色建筑委員會（USGBC）的支持下，仲量聯(lián)行對北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和香港等中國主要城市中發(fā)展區(qū)位相對成熟的辦公物業(yè)進行深入的數(shù)據(jù)分析后得出結(jié)論：擁有LEED認證的辦公樓在租金與資產(chǎn)成交價方面確實存在不同租金水平和售價溢價。
在租金方面，截至2019年上半年，擁有LEED認證的辦公樓平均租金比非綠色認證的辦公樓高出6.1%-13.8%。在物業(yè)成交方面，全國范圍內(nèi)核心商務(wù)區(qū)LEED辦公樓的平均交易單價遠高于非LEED項目，北、上、廣、深等一線城市的LEED認證項目更具有至少10%的售價溢價，其中上海和深圳的綠色辦公樓的成交溢價甚至超過租金溢價。
如果將運營成本和改造成本納入考量，仲量聯(lián)行在經(jīng)過測算評估發(fā)現(xiàn)：綠色建筑的內(nèi)部收益率（IRR）比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%，與大部分投資者預(yù)期相符，盡管對IRR預(yù)期更高的部分投資者而言，上述研究結(jié)果不一定具有絕對的吸引力，不過甘啟善認為：“正面的IRR對投資回報稍低的項目仍有其戰(zhàn)略意義，投資者可透過綠色改造填補原先IRR上的缺口，從而推進有關(guān)項目，并且可通過更高效的資產(chǎn)管理和執(zhí)行能力進一步提升收益率?！?br /> 當前，科技發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)科技（PropTech）、未來辦公（FutureofWork）等理念已經(jīng)被越來越多的房地產(chǎn)從業(yè)者接受并付諸實踐。仲量聯(lián)行認為，綠色建筑、智能建筑將成為新的行業(yè)標準，需要圍繞綠色建筑構(gòu)造可持續(xù)發(fā)展投資全周期管理體系，通過融合智能物業(yè)管理優(yōu)化運營系統(tǒng)，結(jié)合樓宇數(shù)據(jù)納入評估模型，以及鼓勵項目管理者在立項初期就以更高的綠色建筑認證級別為目標，利用這三大舉措助推中國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
如需更多信息，請在此下載《激發(fā)綠色潛力發(fā)掘價值回報》仲量聯(lián)行綠色金融與地產(chǎn)白皮書中文報告。
綠色金融：為支持環(huán)境改善、應(yīng)對氣候變化和資源節(jié)約高效利用的經(jīng)濟活動，即對環(huán)保、節(jié)能、清潔能源、綠色交通、綠色建筑等領(lǐng)域的項目投融資、項目運營、風(fēng)險管理等所提供的金融服務(wù)。
ESG：是英文Environment(環(huán)境)、Society(社會)和Governance(治理)的縮寫,是一種關(guān)注企業(yè)環(huán)境、社會、治理績效而非財務(wù)績效的投資理念。
