樓市觀望氣氛濃 房企銷(xiāo)售壓力大
在今年房地產(chǎn)行業(yè)融資情況收緊的情況下，房企前三季度業(yè)績(jī)完成率出現(xiàn)分化，中小房企業(yè)績(jī)不佳。在資金回籠的壓力下，一些房企甚至打起了自己?jiǎn)T工的主意。而種種跡象表明，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)成交量上漲乏力。整體來(lái)看，房企四季度的銷(xiāo)售壓力依然存在。
房企融資：融資收緊房企資金壓力大
在8月的融創(chuàng)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌(博客)用“史無(wú)前例”形容今年融資收緊的程度?！耙院蟀l(fā)債壓力很大，市場(chǎng)上可能無(wú)債可買(mǎi)，只能買(mǎi)二手債?！睂O宏斌表示，近期政策就是控制資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，對(duì)發(fā)債、信托、開(kāi)發(fā)貸均進(jìn)行限制，“這是從融資端切入的調(diào)控。”
不過(guò)，同策咨詢(xún)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年前9個(gè)月，40家典型房企共計(jì)融資6130億元，相當(dāng)于2018年前11個(gè)月的融資體量。境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動(dòng)，融資渠道繼續(xù)緊縮，融資成本上行較為明顯。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月份，95家典型房企融資成本6.47%，環(huán)比上升0.76個(gè)百分點(diǎn)。境外債券單月融資成本6.85%，環(huán)比下降0.10個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于碧桂園發(fā)行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券，利率4.5%且總額較大，拉低了當(dāng)月融資成本。若剔除這一因素，9月上述典型房企融資成本6.83%、境外融資成本7.50%，環(huán)比分別上升1.22和0.55個(gè)百分點(diǎn)。
同策咨詢(xún)總監(jiān)張宏偉(博客)認(rèn)為，繼5月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“23號(hào)文”整治房地產(chǎn)業(yè)融資亂象后，7月和8月監(jiān)管部門(mén)繼續(xù)密集發(fā)布收緊政策，嚴(yán)控房企融資渠道，致使8月融資大幅下滑，9月反彈是因前期積壓審批得以釋放所致。整體看，融資下滑是因?yàn)檎弑O(jiān)管發(fā)揮作用，市場(chǎng)出現(xiàn)了正常反應(yīng)與波動(dòng)。
此外，10月15日，央行發(fā)布了今年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告和9月社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。報(bào)告顯示，9月末，廣義貨幣(M2)余額為195.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。在社會(huì)融資方面，9月末社會(huì)融資規(guī)模存量為219.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.8%。其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續(xù)14個(gè)月回落，9月末人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬(wàn)億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬(wàn)億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點(diǎn)，降至24.1%。
央行辦公廳主任周學(xué)東認(rèn)為，目前是比較合理的占比。過(guò)去房地產(chǎn)熱的時(shí)候個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)會(huì)非?？?，占比高的時(shí)候有些城市甚至超過(guò)50%，銀行貸款增量中超過(guò)一半流向房地產(chǎn)及購(gòu)房領(lǐng)域。
房企業(yè)績(jī)：部分房企業(yè)績(jī)完成率不高
今年前三季度，從整體情況來(lái)看，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，部分房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有一定壓力，未來(lái)仍需積極推盤(pán)去化。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度18家房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率在60%~70%之間，包括當(dāng)代置業(yè)、合景泰富、仁恒置地、融信集團(tuán)、首開(kāi)股份、北辰實(shí)業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、榮盛發(fā)展、花樣年、福晟集團(tuán)、中洲控股等房企。而2家房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率在50%~60%之間(祥生地產(chǎn)、東原地產(chǎn))，綠城中國(guó)、泰禾集團(tuán)、朗詩(shī)綠色集團(tuán)3家房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況不足50%。其中，朗詩(shī)綠色集團(tuán)銷(xiāo)售目標(biāo)完成率僅為34.25%。
此外，今年以來(lái)，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)震蕩下行的情況下，龍頭房企前三季度業(yè)績(jī)依然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，不過(guò)業(yè)績(jī)?cè)鏊僬w放緩?！敖衲甏蟛糠制髽I(yè)業(yè)績(jī)都以平穩(wěn)為主，部分企業(yè)業(yè)績(jī)漲幅明顯放緩?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，去年同期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率普遍超過(guò)50%，今年房企整體銷(xiāo)售額漲幅放緩，龍頭房企銷(xiāo)售也開(kāi)始降溫，房企業(yè)績(jī)分化更加明顯。
賣(mài)房狠招：有些房企員工買(mǎi)房任務(wù)非常重
10月17日晚間，某大型房企天津公司召開(kāi)會(huì)議，確定資源“換倉(cāng)”計(jì)劃，公司天津員工在今年年底前購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)品，根據(jù)付款方式不同，可享受8折或85折優(yōu)惠，一次性購(gòu)房還可享受半年后更名一次。盡管公司方面對(duì)此表示不予回應(yīng)，但相關(guān)人士表示“換倉(cāng)”計(jì)劃屬實(shí)。
無(wú)獨(dú)有偶，某大型房企集團(tuán)湖南事業(yè)部技術(shù)研發(fā)中心的員工向媒體反映，其被部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)要求在12天里購(gòu)買(mǎi)一套公司的房產(chǎn)，否則就被公司“除名”。在一份“XX湖南技術(shù)研發(fā)中心”的網(wǎng)上聊天截圖顯示，10月底前所有員工(包括試用期員工)每人必須購(gòu)買(mǎi)一套公司的湖南房產(chǎn)(住宅、公寓均可)，享有一次更名權(quán)。另外，所有房源在售樓處享受最低價(jià)的1%折扣，可以找親戚或朋友來(lái)購(gòu)買(mǎi)，首付20%，半年內(nèi)付清50%。不完成者將被除名。該份聊天截圖還顯示，技發(fā)中心編制共26人，需完成26套任務(wù)，編制在區(qū)域和城市的公司技發(fā)員工在區(qū)域和城市公司完成任務(wù)。對(duì)此,該公司湖南事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，是部門(mén)負(fù)責(zé)人誤傳了會(huì)議精神造成的，公司開(kāi)會(huì)的原意是將公司的湖南所有銷(xiāo)售殆盡的尾盤(pán)中拿出一些房源，供員工來(lái)認(rèn)購(gòu)，作為“福利”。
行業(yè)趨勢(shì)：房企將加大促銷(xiāo)回籠資金
從政策調(diào)控層面來(lái)看，三季度管理層再度明確提出“房住不炒”的定位，表明“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士表示，房企規(guī)模增速將趨向于穩(wěn)健提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向理性回歸，而四季度房企將全力沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，部分項(xiàng)目將采取“以?xún)r(jià)換量”的方式，同時(shí)加大供應(yīng)力度，推出多種新品滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)搶收業(yè)績(jī)、加速項(xiàng)目去化。
今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示，多個(gè)監(jiān)管部門(mén)發(fā)布了超過(guò)20次調(diào)控信號(hào)，要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)?！半S著龍頭房企快速發(fā)展減退，后續(xù)市場(chǎng)有望繼續(xù)維持平穩(wěn)?！睆埓髠ケ硎?，今年全國(guó)市場(chǎng)繼續(xù)分化，特別是部分城市調(diào)控政策出現(xiàn)收緊，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)成交量上漲乏力。整體來(lái)看，房企四季度的銷(xiāo)售壓力依然存在。
克而瑞研究中心首席市場(chǎng)分析師肖文曉(微博)認(rèn)為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的關(guān)鍵期，從房企的中報(bào)披露情況來(lái)看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點(diǎn)集中在四季度，這將為業(yè)績(jī)沖刺提供有力保障。此外，在銷(xiāo)售承壓、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤(pán)去化、加大營(yíng)銷(xiāo)力度，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量加速項(xiàng)目去化。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度之下，四季度房企整體銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)有一定的回升。
