天津樓市以價換量 三季度市內(nèi)僅河東區(qū)價格上漲
盡管一線城市仍然對房企有著不可控的吸引力，但受困于較為嚴格的融資、監(jiān)管等狀態(tài)，房企逐漸轉(zhuǎn)向二線城市拿地。天津毗鄰北京，面朝渤海，成為了承接北京購房需求的第二扇門。近幾年，天津的樓市一直未起波瀾，呈現(xiàn)出“一半海水，一半火焰”的狀態(tài)。
數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，天津樓市的供應(yīng)面積增加，但成交量價均同時出現(xiàn)了下跌。市內(nèi)六區(qū)的房價處于高位，部分優(yōu)質(zhì)項目售價突破4萬元/平米，但類似濱海新區(qū)、津南區(qū)等區(qū)域以價換量成為常態(tài)，打折促銷力度較大。
新入市面積增加 庫存增加
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，天津累計新批準上市面積為481.07萬平米，環(huán)比上漲了8.91%。盡管供應(yīng)量出現(xiàn)了增加，但在樓市整體降溫的大環(huán)境下，天津在2019年第三季度累計成交了352.69萬平米，較第二季度下跌了0.69%。
中國指數(shù)研究院指出，2019年第三季度，天津樓市的銷供比下跌至了0.73%，期末可售面積在持續(xù)增加，去庫存壓力增大。數(shù)據(jù)顯示，自2017年第二季度開始，天津就一直保持著季度批準上市面積高于銷售面積的局面。在2018年的第三四季度，天津樓市的銷供比跌至0.5左右，即批準上市面積是銷售面積的2倍。
2019年第三季度，天津環(huán)城四區(qū)供應(yīng)面積占比出現(xiàn)了較大的變化，占全市比重縮減至了31%。與此同時，濱海新區(qū)的供應(yīng)熱度同樣有所下降，第三季度共推出了81.34萬平米的房源，全市占比下降至了17%。
目前，遠郊五區(qū)仍是供應(yīng)的主力，全市占比在2019年第三季度已經(jīng)上升至了45%。市內(nèi)六區(qū)的供應(yīng)則基本保持穩(wěn)定，供應(yīng)占比為7%。中國指數(shù)研究院指出，三季度末天津的可售面積持續(xù)增加，季度末可售面積為2014.10萬平米，出清周期基本與第二季度持平，為17.07個月，處于可控范圍。
京津冀一體化的不斷發(fā)展讓房企看中了天津這只“潛力股”。2019年前三季度，天津的土地出讓金累計達到了1177億元，已經(jīng)完成了年度土地出讓金收益計劃的84.9%，出讓金總額位列全國第二名。其中，2019年前三季度的住宅用地累計銷售規(guī)模超過千億元，出讓地塊103宗。
但值得注意的是，土地成交溫度尚存，但低溢價率猶在，2019年第三季度土地市場的平均溢價率僅為4.69%，成交樓面價為6692元/平米，趨于穩(wěn)定。
以價換量市內(nèi)僅河東區(qū)房價上漲
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，天津的成交均價為15616元/平米，環(huán)比出現(xiàn)了小幅回落。值得注意的是，整個天津房價兩極分化嚴重，市內(nèi)六區(qū)中的南開區(qū)成交均價在第三季度位居首位，為41276元/平米，環(huán)比下跌了14.71%。但近兩年備受關(guān)注的濱海新區(qū)房價僅15129元/平米，價格不及南開區(qū)一半。
數(shù)據(jù)顯示，自2016年第四季度開始，天津的住宅成交價格就突破了15000元/平米。2019年第三季度，天津的住宅成交價格較第二季度下跌了4.79%。從區(qū)域來看，市內(nèi)六區(qū)中僅河東區(qū)成交均價出現(xiàn)了上漲，其均價為36702元/平米，環(huán)比上漲了2.4%。和平區(qū)的成交均價下跌幅度較大，為22.28%，價格為40201元/平米。
某中介公司的工作人員小王對《華夏時報》記者說：“雖然市內(nèi)六區(qū)也有很多高端樓盤開始銷售，但是也是有打折促銷的情況出現(xiàn)，對于買房目前大家還是偏向謹慎的?！?
當前，房地產(chǎn)市場上以價換量成為常態(tài)，打折促銷、特價房等手段層出不窮。某頭部房企位于天津濱海的住宅項目正在推出特價房，部分房源的售價在9000元/平米?！盀I海這邊的新房還是挺多的，但是它還沒完全發(fā)展起來，不像市內(nèi)一樣繁華。這個樓盤有部分高層是9000元/平米，87平米的房子也就賣不到79萬?！毙⊥鯇Α度A夏時報》的記者說。
此外，《華夏時報》記者了解到，位于津南區(qū)的天地源疊璟院也在加推高層房源，目前其均價在9500元/平米左右。某中介公司的工作人員小林對《華夏時報》記者說：“除了有降價之外，買的時候特價房源會享受到88折的優(yōu)惠。”中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，與其他環(huán)城區(qū)不同，津南區(qū)的房價雖處低位，但仍有13811元/平米。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說：“天津近兩年的樓市都是比較疲憊的，沒有出現(xiàn)火爆的情況。三季度供應(yīng)增加也說明房企有打折促銷的一個做法，市場情況不好就會容易出現(xiàn)積極推盤的這樣一個現(xiàn)象。這種降價一個是市場確實處于降溫狀態(tài)，另一個就是房企為了完成年度目標需要降價促銷。”
在中國指數(shù)研究院方看來，全年的業(yè)績壓力以及資金面的壓力將進一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金，天津樓市的成交價格有望繼續(xù)回落。
專家：落戶政策等對樓市有積極作用
近期，天津在政策層面出現(xiàn)了“放松”。10月15日，天津為承接非首都功能發(fā)布了相關(guān)的落戶和購房新政，擬在天津濱海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行，試行期限為一年。其中，最為重磅的新政就是，支持在天津購房方面，對承接北京非首都功能疏解的項目，戶籍遷入本市的職工，按照本市戶籍居民政策購房。對戶籍暫未遷入本市的職工，其家庭在天津無住房的，可在本市購買1套住房，不需再提供在津繳納的社會保險或個人所得稅證明。
此外，天津鼓勵人才來津落戶，對于引入項目的員工在落戶方面僅需就職滿3年，在津繳納社保即可落戶天津。盡管政策的初衷并不是為了放松樓市，但仍有不少專家認為這對天津的樓市有刺激作用。
嚴躍進對四季度的天津樓市仍然持樂觀心態(tài)，“落戶政策等的出現(xiàn)對樓市還是有積極影響，會出現(xiàn)小幅反彈的機會。”嚴躍進對《華夏時報》記者說。
