佛山限購政策調(diào)整首日，眾多樓盤通宵加班調(diào)價
2019年11月29日，廣東佛山的樓盤銷售整夜無眠。
當(dāng)佛山市人力資源和社會保障局官網(wǎng)在當(dāng)日傍晚的18點50分掛出一份名為《佛山市人力資源和社會保障局、佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的補充通知》（以下簡稱“通知”）后，在這座南粵歷史名城，房地產(chǎn)行業(yè)的沸騰情緒被空前點燃。
頭部房企萬科（000002）當(dāng)即做出反應(yīng)，旗下位于佛山桂城的人氣樓盤萬科金域藍(lán)灣，于當(dāng)晚20點30分接到總部通知——火線加推最后一棟，單價22000元/平方米起！
“昨晚整夜不打烊！”該盤駐場銷售人員告訴第一財經(jīng)記者，因為即使到半夜，有客戶預(yù)約第二日看房、有客戶下定占位……一度消失的購房者，如同春筍般涌了出來。
萬科并非孤案。多家規(guī)模房企向第一財經(jīng)證實，旗下佛山公司昨天夜里加班梳理在售資源，有的撤回原有折扣，有的上調(diào)單價，有的取消員工休假，所有一線銷售待命，備戰(zhàn)周末。
冷清了整整8個月的佛山樓市，終究迎來年內(nèi)激情一刻。
調(diào)控“松綁”
11月的最后一天，北京已然落下今冬第一場雪，而遠(yuǎn)在南方的廣東，卻仍是艷陽高照溫潤如春。
從廣州驅(qū)車西行不足一小時，便到達(dá)珠江三角洲腹地佛山，一座以魚米之鄉(xiāng)和先進(jìn)制造業(yè)享譽海外的歷史名城。身處改革開放最前沿，以及粵港澳大灣區(qū)核心地域，佛山始終保持著它在中國經(jīng)濟(jì)版圖中的一席之地。
11月29日，佛山平靜的房地產(chǎn)市場，被扔下一枚“炸彈”。該市人力資源和社會保障局與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布的一份最新“通知”顯示：在佛山工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級工及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍、個稅、社保繳存限制。認(rèn)定為優(yōu)粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受佛山市戶籍人口購房政策。
事實上，早在這份“通知”公布兩日前，佛山官方還曾就取消限購傳言進(jìn)行“辟謠”。
11月27日，佛山市住建局發(fā)布公告稱，當(dāng)日下午16時11分，微博賬號“鄧浩志”發(fā)布“佛山購房認(rèn)廣州社?！辈粚崈?nèi)容，引起社會廣泛關(guān)注，造成不良影響。并嚴(yán)正聲明，該微博發(fā)布的上述內(nèi)容為虛假信息。
但僅兩日之后，局部取消限購的消息便已坐實。這份“通知”，被視作對當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控政策的一次“松綁”。自2017年佛山針對當(dāng)初的火熱樓市祭出十分嚴(yán)厲的限購限貸政策以來，樓市經(jīng)歷了從理性至冷靜的漫長回歸。如今，政策再次為樓市撕開一道口子。
優(yōu)粵佛山卡是佛山市人才享受優(yōu)惠便利服務(wù)的憑證，也是具有金融功能的銀行卡，可結(jié)合移動應(yīng)用端使用。據(jù)《優(yōu)粵佛山卡服務(wù)管理暫行辦法》，佛山計劃在全市發(fā)放99萬張，獲得上述卡種的人才可享受各類人才津補貼。
更重磅的改變是，在佛山工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級工及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。即使操作指南還未公布，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此舉對佛山樓市是重大利好。
“佛山穩(wěn)定整個市場的意圖很明確，要維持供求關(guān)系平衡。新政對推動樓市、拍地和人才吸納維穩(wěn)都有積極作用。” 有千億房企營銷負(fù)責(zé)人告訴第一財經(jīng)記者，后期集團(tuán)將以政策相關(guān)細(xì)則做指導(dǎo)，依項目及平臺具體方向調(diào)整傳播。
此前，佛山是灣區(qū)樓市調(diào)控最嚴(yán)的城市之一。2011年，佛山版“新國八條”細(xì)則落地，限購大幕拉開，當(dāng)年全市新房成交同比跌近兩成。此后2014年、2015年，佛山曾一度放開限購，但還是于2016年再度收緊樓市之火。
2017年，佛山調(diào)控加碼，將二手房加入限購范圍。在禪城區(qū)全區(qū)，南海區(qū)桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)，順德區(qū)大良街道、陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)、樂從鎮(zhèn)等區(qū)域執(zhí)行商品住房限購政策。其中，本市戶籍限購兩套；非本市戶籍限購一套，并提供累計一年社保、個稅證明。
給樓市升溫
調(diào)控兩年有余，佛山為何再度給樓市“松綁”？
今年以來，佛山樓市成交縮量持續(xù)已久。自3月經(jīng)歷一波“小陽春”后，平淡之勢一直持續(xù)。金九銀十之際，一口價、0首付、工抵房、首付分期、全員營銷、精裝變毛坯等充斥佛山樓市。即使開發(fā)商花樣促銷，也未能給樓市添把火。
中商產(chǎn)業(yè)研究院報告顯示，佛山新房成交自今年3月起一路下跌，低溫行情持續(xù)六個月。10月，佛山新房成交8745套，環(huán)比增長0.5%，同比減少51.7%；二手房成交3991套，環(huán)比減少9.9%，同比減少28.9%。
佛山中原戰(zhàn)略中心數(shù)據(jù)顯示，截至2019年10月末，佛山全市商品房住宅新增庫存881萬平方米，按近一年的銷售速度需消化約7.8個月。
11月26日，佛山市公共資源交易中心稱，原定于11月28日出讓的三水區(qū)西南街道塘福路1號地塊一，因供應(yīng)計劃調(diào)整終止出讓。該地塊性質(zhì)為商住用地，出讓面積9475.82平方米，最大計容建面30322.62平方米，總起價1.62億元。
上述情況并非個案。終止出讓、頻頻流拍，是近期佛山土拍市場的寫照。截止目前，佛山今年已撤牌商住地塊多達(dá)15宗，11月掛牌的7宗地中，僅有2宗成交。
佛山中原戰(zhàn)略中心數(shù)據(jù)顯示，10月佛山商品住宅用地供應(yīng)面積66.37萬平方米，同比跌13%，環(huán)比跌56%；成交面積98.43萬平方米，同比跌35%，環(huán)比持平；成交金額145.93億元，同比跌26%，環(huán)比跌1%。
實際上，繼2017年佛山開啟“花式土拍”后，“競地價+競配建”、“競地價+競自持”成為常態(tài)，佛山地價趨穩(wěn)；同時，開發(fā)商對未來樓市走勢的不確定性增加，拿地逐漸回歸理性。
樓市、地市均有承壓之勢，讓經(jīng)濟(jì)增速放緩的佛山焦慮倍增。2018年，佛山市實現(xiàn)GDP9935.88億元，增長6.3%，距萬億大關(guān)僅差60多億元。但放眼全國，佛山GDP總量被鄭州超過，由2008年的第11位退居第17位。
佛山經(jīng)濟(jì)增速放緩，是以外向型產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)為主的普通地級市發(fā)展的縮影。該市市委書記魯毅曾說，佛山發(fā)展進(jìn)入灣區(qū)時代，原有發(fā)展模式顯現(xiàn)資源碎片化、力量分散化、平臺低端化等局限性。對人才的吸引力也有待增強。
11月28日，佛山市住建局在《佛山市住房發(fā)展規(guī)劃（2018-2022）文本（征求意見稿）》中直言，要對現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行全面梳理，消除社會穩(wěn)定風(fēng)險。“既要防止由于供應(yīng)不足或需求旺盛導(dǎo)致價格快速上漲，又要防止由于外部環(huán)境變化、預(yù)期逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致市場斷崖式下挫?！?
其中便提到，要優(yōu)化限購、限貸政策，因地制宜、因城施策；建立人口流動、房價、地價、租金水平、交易面積等與土地供應(yīng)、金融稅收和住房保障等政策工具的聯(lián)動機制；保持地價、房價和市場預(yù)期穩(wěn)定。
按上述規(guī)劃，2020年，佛山市建設(shè)各類住房總建筑面積1365.71萬平方米，其中公共租賃住房550套，發(fā)放租賃補貼5877戶，人才住房2000套，共有產(chǎn)權(quán)住房1020套。2021年，建設(shè)各類住房總建筑面積1418.54萬平方米；2022年，建設(shè)各類住房總建筑面積1473.81萬平方米。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次限購調(diào)整，有利于佛山產(chǎn)業(yè)升級、人才客群引入，本質(zhì)上利好剛需改善客戶，將對樓市起到促進(jìn)作用。不過，政策主要利好佛山限購區(qū)域，而非限購區(qū)域具有價格優(yōu)勢，受新政影響不會太大。
克而瑞首席分析師肖文曉認(rèn)為，新政對佛山樓市來說肯定是利好消息，不管是對成交量還是市場信心恢復(fù)都有積極幫助。但目前新政細(xì)則還尚未公布，“在佛山工作”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也有待細(xì)化。市場后續(xù)如何，有待觀察。
房企年尾搶收
作為粵港澳大灣區(qū)重要城市之一，佛山一直是房企必爭之地，大多數(shù)規(guī)模房企均已在這里落子布局。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年佛山房企業(yè)績排行前五分別為碧桂園(02007.HK)、萬科A(000002.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、美的置業(yè)(03990.HK)、時代中國(01233.HK)，銷售額分別為175.97億、161.13億、154.01億、109.11和72.24億。
在灣區(qū)光環(huán)、路網(wǎng)升級、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、廣佛同城化利好下，不斷有房企嗅到佛山市場價值。最近一兩年，已有包括榮盛地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、東亞新華、禹洲地產(chǎn)、力高集團(tuán)、星河控股、鑫苑地產(chǎn)等房企首入佛山。
對于開發(fā)商而言，在佛山這樣的城市，機會只會遲到，但不會缺席，各方等待的，或許只是一個時間節(jié)點，比如這個周末。
29日夜間，佛山房地產(chǎn)圈，最新“通知“的內(nèi)容，夾雜著大小樓盤推貨調(diào)價的小廣告，在各種微信群和朋友圈里漫天飛揚。
一家在當(dāng)?shù)劁N售金額名列前茅的房企負(fù)責(zé)人向第一財經(jīng)透露：昨晚已經(jīng)確定，集團(tuán)佛山項目12月2日起全面漲價，部分漲價幅度達(dá)2%，其它還未明確。
另一頭部房企相關(guān)人士也透露：佛山項目將取消各種折扣：“昨晚已經(jīng)沸騰一晚上了，今年就是讓客戶早點上車?！?
“一天干了一年的活！”一位地產(chǎn)銷售人員向記者表示，而這，也是佛山市場上大多數(shù)樓盤銷售最真實的寫照。
30日下午兩點半，第一財經(jīng)記者進(jìn)入萬科金域藍(lán)灣項目現(xiàn)場，營銷大廳、樣板間都人頭攢動，除了一家農(nóng)商行組織的企業(yè)團(tuán)購?fù)?，不少都是佛山?dāng)?shù)亍V州前來看盤的客戶。
一名葉姓銷售人員向記者介紹樓盤具體情況，中途不時被客戶微信或電話打斷?！白蛞箖牲c多，我還被廣州客戶微信叫起，付了五萬定金，先鎖定樓盤。我們營業(yè)部幾乎可以說沒打烊。”興奮之情溢于言表，即使顧不上喝水吃飯，臉上泛光的駐場銷售們臉上，也找不到疲憊之色。
據(jù)介紹，該樓盤距離廣州海珠區(qū)車程三十分鐘左右，到達(dá)荔灣區(qū)也就二十分鐘左右。一位與記者交流的廣州黃先生告訴第一財經(jīng)記者，他購買主要用于自住。“這里每平米的價格兩萬多相比廣州廣鋼新城五萬多一平米來說，屬于價格洼地了，首付三成，五六十萬元對于他壓力不大?！?
臨近廣州的另外一個版塊千燈湖，因為片區(qū)施工量巨大而煙塵滾滾，新樓林立，隨處可見各大房企的促銷廣告牌。
佛山首屈一指的豪宅的保利天悅，便坐落在這個區(qū)域。該盤最小面積達(dá)122平方米，三萬六到三萬八一平米，曾需驗資產(chǎn)100萬才可看盤?！澳壳拔医?jīng)手的客戶還尚未發(fā)現(xiàn)交易的廣州客戶，但這兩日前來踩盤的廣州客戶的確有增多?！币晃获v場銷售告訴一財記者。
而千燈湖區(qū)域主打剛需的怡翠尊堤，銷售大廳至晚間仍是燈火通明，時不時有人砸購買彩蛋。售樓小姐告訴第一財經(jīng)記者，因為廣州前來看盤的剛需客較多，午飯延遲至下午兩點才稍微有空吃?！皬V州海珠、荔灣區(qū)過來看盤的多，主要以新婚夫婦或者小三口居多?！?
不過，屢次經(jīng)歷樓市周期的購房者，已然有了更為穩(wěn)定的心態(tài)，簡單的一次調(diào)控松綁，似乎很難徹底點燃當(dāng)下購房熱情。
在國家“房住不炒“的宏觀定調(diào)并未改變的大背景之下，購房者對于樓市繼續(xù)上漲并不抱太大預(yù)期。今年以來，不少城市基于“一城一策、因城施策”的調(diào)控原則，對政策作出修正性微調(diào)，其目的均是維持市場穩(wěn)定，避免大起大落，佛山此舉亦不例外。
記者遇到幾個廣州的投資客，均表示主要是先來看看。一位鄒女士跟其他幾個隨行的廣州人都顯得很淡定，她坦言：“我先看看具體情況，很可能是開發(fā)商促銷的噱頭，今年樓市不景氣，大家都知道。誰清楚后續(xù)會不會繼續(xù)降價呢？”
