廣州寫字樓空置率維持低位 在一線城市中最低
近日，寫字樓市場被廣泛關(guān)注，部分城市寫字樓租金開始出現(xiàn)波動。而來自合富研究院等機構(gòu)的報告顯示，上半年廣州甲級寫字樓新增供應(yīng)大幅減少，7月份新增供應(yīng)同環(huán)比均減少約九成，減幅最為明顯，空置率維持低位。
供應(yīng)
新增供應(yīng)持續(xù)收窄
今年以來月均新增供應(yīng)不足三萬平方米
來自合富研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年以來廣州寫字樓新增供應(yīng)明顯放緩，月均新增供應(yīng)僅2.7萬平方米，同比減幅超六成。其中7月寫字樓新增供應(yīng)同環(huán)比均減少約九成，減幅最為明顯。
合富大數(shù)據(jù)顯示，7月全市寫字樓成交量為49126㎡，同比下降29%，但環(huán)比6月上升27%；成交量6月有所下探后7月反彈回升，為年內(nèi)第二高位，奠定下半年良好開局。新增供應(yīng)方面，7月僅一個項目取得新增預(yù)售，是位于番禺華南板塊的萬科未來之丘。7月成交量主要集中在南沙和花都兩個區(qū)域，兩區(qū)成交總量占全市的60%，尤其是南沙7月的成交量環(huán)比上漲了328%，主要受中國鐵建環(huán)球中心大量成交影響；而花都則有廣州國際空港中心作為持續(xù)成交主力。中心區(qū)域僅天河一區(qū)成交顯眼。合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出，由于中心區(qū)域的新增供應(yīng)明顯不足，處于青黃不接階段。這時靠近核心商務(wù)區(qū)的一些板塊便會受到買家們的關(guān)注，例如第二CBD、番禺萬博及華南板塊等，預(yù)計寫字樓新增供應(yīng)減縮的情況要到年底到明年初琶洲電商區(qū)域的多個全新項目推出才會得以緩解。
需求
需求有所放緩但空置率屬國內(nèi)一線城市中最低
世邦魏理仕廣州研究部主管楊豐寧表示，自2018年年末以來，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求持續(xù)放緩，2019年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量較2018年下半年環(huán)比減少約30%。租金報價有所松動，租戶議價空間增大，租金增長也顯著放慢，半年租金僅環(huán)比增長0.5%，較2018年下半年的增速減少4.5個百分點。盡管需求放緩，但由于廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場在第二季度末空置率僅4.9%，在國內(nèi)一線城市中最低。
宏觀環(huán)境的不確定性對市場需求帶來一定影響，戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲表示，部分內(nèi)資中小型企業(yè)退租現(xiàn)象持續(xù)，租戶觀望情緒濃厚，擴租和升級搬遷的決策更為謹慎。受此影響，上半年廣州甲級寫字樓凈吸納量為6.2萬平方米，較去年同期減少54.4%。由于新增供應(yīng)的缺失，廣州甲級寫字樓空置率仍維持低位，二季度末空置率為一線城市最低值，目前市場仍為業(yè)主方市場，平均租金保持平穩(wěn)，同比微升0.8%。面對租賃需求放緩的現(xiàn)象，業(yè)主通過提高傭金、給予優(yōu)質(zhì)租戶一定的租金優(yōu)惠來刺激租賃成交已成為普遍現(xiàn)象，但并未出現(xiàn)大量降租情況。
合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出，廣州寫字樓市場發(fā)展向來比較穩(wěn)健，無論是租金水平還是空置率方面，都基本能維持一個較為穩(wěn)定水平。今年以來情況亦如此，未見有大量退租或降租情況出現(xiàn)，如果有退租也是一些個別的中小型企業(yè)為主，屬于正常范圍之內(nèi)；租金方面亦相對穩(wěn)定，今年上半年全市甲級寫字樓平均租金為191元/㎡，同比有小幅增長，月度波動變化不大。
轉(zhuǎn)型
“空置率提升是政府在引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)型避免產(chǎn)業(yè)空心化”
近年來，金融行業(yè)整頓，很多不適應(yīng)時代發(fā)展的企業(yè)倒閉，很多企業(yè)搬遷出核心地段或者更換到更新的企業(yè)辦公樓去，造成一定程度上的空置，合富輝煌（中國）深圳公司總經(jīng)理李舉明表示，隨著供求關(guān)系的變化，自然租金就會下滑。對于寫字樓的空置率提升、租金下降，后續(xù)還有源源不斷的寫字樓供應(yīng)，這是政府有意識的讓企業(yè)在轉(zhuǎn)型，降低企業(yè)運營成本，激發(fā)產(chǎn)業(yè)落地，同時也鼓勵創(chuàng)新型企業(yè)落戶，提供更好的營商環(huán)境，這是政府在下一盤長遠的棋，產(chǎn)業(yè)才能興國，這是避免產(chǎn)業(yè)空心化的重要舉措。
李舉明認為，廣州寫字樓的供應(yīng)量會大幅度的增加，由于從開發(fā)商的角度來講，寫字樓的出售價格是低于住宅和公寓的，而且寫字樓的出租與空置率的問題還需要看區(qū)域發(fā)展的熱度，所以會出現(xiàn)很多發(fā)展商將寫字樓改成公寓出售的情況。
趨勢
廣州寫字樓發(fā)展將趨向穩(wěn)健
未來四年44%優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)來自琶洲
合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌預(yù)計，廣州寫字樓整體亦將往更加穩(wěn)健向好方向發(fā)展，幾個方面因素：第一，大灣區(qū)發(fā)展將帶來更多產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展及進駐，辦公需求不斷增長；第二，目前各商務(wù)板塊有其自身定位及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，利于不同類型公司發(fā)展，無論是產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)還是稅收人才等扶持政策方面，都已有較為完善指引，整體營商環(huán)境優(yōu)良；第三，廣州寫字樓綜合質(zhì)素正在不斷提升，如產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)管理水平等，這也是吸引更多新企業(yè)進駐的原因。
未來四年（2019-2022年）廣州將有319萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)，44%將位于琶洲。世邦魏理仕廣州研究部主管楊豐寧分析稱，今明兩年琶洲推出預(yù)租的寫字樓將逐步增多，壓力開始顯現(xiàn)，預(yù)料琶洲租金增長將開始放緩。2019年下半年租金將有所下調(diào)，但珠江新城租金議價空間的加大，將對刺激需求產(chǎn)生一定效果。比如近期我們看到，個別第三方辦公服務(wù)運營商借此機會在廣州擴張，承租多個辦公地點，預(yù)料珠江新城租金將逐步企穩(wěn)。
展望更長的時期，隨著琶洲供應(yīng)的增加，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)也同樣面臨琶洲的競爭。由于國內(nèi)IT巨頭的聚集，琶洲對TMT行業(yè)、或其他承租能力有限的公司都將有很大的吸引力，預(yù)計將吸引部分企業(yè)從傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)搬遷至琶洲，從而影響全市租金水平，未來租金上升空間有限，甚至在2022年隨著空置率水平到達高峰而有租金下行的可能性。但也要看到的是，隨著琶洲樓宇的落成，區(qū)域的行業(yè)特征將更為顯著，除了預(yù)料琶洲將聚集TMT行業(yè)以外，大部分金融區(qū)域總部或運營總部以及高端的專業(yè)服務(wù)業(yè)仍將首選珠江新城。
