機(jī)構(gòu)：展望2020年，寫字樓市場需求面有望復(fù)蘇 零售市場“Z時(shí)代入場”
12月23日，世邦魏理仕對媒體表示，全國寫字樓供應(yīng)將持續(xù)走高，尤其集中于上海、深圳、杭州、武漢、長沙等市場。第三季度空置率突破歷史新高至21.5%。但一線城市的核心區(qū)域和標(biāo)桿物業(yè)租賃仍保持堅(jiān)挺。經(jīng)歷近10年的高速發(fā)展，2019年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入全面調(diào)整階段。
全國來看 北京區(qū)域大宗交易市場相抵穩(wěn)定
在充滿挑戰(zhàn)的寫字樓市場行情中，企業(yè)擴(kuò)張保持謹(jǐn)慎態(tài)度，新租和擴(kuò)租數(shù)量回落，吸納收緊租金下跌。商業(yè)地產(chǎn)全面從業(yè)主市場轉(zhuǎn)變成租戶市場。在如此背景下，北京今年大宗交易額創(chuàng)歷史新高，表明經(jīng)濟(jì)放緩情勢下，寫字樓會(huì)更受到投資者的歡迎。
世邦魏理仕大中華區(qū)顧問及交易服務(wù)部董事總經(jīng)理黃蔚分析道，北京寫字樓市場前幾年流動(dòng)性很差，上海相反，總體流動(dòng)性較強(qiáng)。但今年由于上海供應(yīng)量較高，租金呈下降趨勢。今年從全國角度來看，北京租金表現(xiàn)穩(wěn)定，所以大宗交易方面，今年北京市場有相對較好的流動(dòng)性。
展望2020年，寫字樓市場需求面有望復(fù)蘇。短期內(nèi)供應(yīng)高峰仍將持續(xù)，租金有望于2021年企穩(wěn)。
世邦魏理仕機(jī)構(gòu)研究市場表明，2020年是中國金融業(yè)對外開放的節(jié)點(diǎn)，包括保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理、證券、基金、期貨外資機(jī)構(gòu)將實(shí)現(xiàn)全面開放（100%股權(quán)比例），已有多家外資金融機(jī)構(gòu)于2019年獲批開業(yè)，包括：安聯(lián)（中國）保險(xiǎn)控股有限公司（首家外資獨(dú)資保險(xiǎn)控股公司）、摩根大通證券（中國）有限公司等。另外，已在外資金融機(jī)構(gòu)持續(xù)增資合資公司，2019年錄得外資金融機(jī)構(gòu)增資168億，創(chuàng)歷史新高。
供給結(jié)構(gòu)影響租金下滑
與大宗市場交易行情相反，2019年第三季度全國寫字樓市場租金出現(xiàn)自2010年以來的最大跌幅，季度環(huán)比為-0.6%（2019年連續(xù)三個(gè)季度全國平均租金都錄得1%以內(nèi)的負(fù)增長）。前三季度17個(gè)城中15個(gè)城市租金下行，深圳、華中和華北二線城市下降幅度較大，僅有成都和南京持平。
在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入全面調(diào)整時(shí)期，部分市場有逆周期向好趨勢，其中北上廣深的優(yōu)質(zhì)寫字樓的表現(xiàn)出特別的韌性，世邦魏理仕認(rèn)為這一部分是源于業(yè)主的軟實(shí)力。
零售物業(yè)市場“Z時(shí)代”的消費(fèi)趨勢
世邦魏理仕表示，回顧2019年，市場進(jìn)一步隨著消費(fèi)需求分化，以“80后”和“90后”為代表的年輕一代撐起中國奢侈品市場半壁江山。政府積極鼓勵(lì)并配合消費(fèi)刺激政策，首店經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。各商圈打造購物場景帶動(dòng)連帶消費(fèi)，營銷創(chuàng)新層出不窮。
目前，大眾時(shí)尚放緩，高端消費(fèi)復(fù)蘇持續(xù)走向年輕化。未來將迎來Z世代（1998-2010年出生）人群進(jìn)入消費(fèi)市場，預(yù)計(jì)到2020年底，1.5億的Z世代將貢獻(xiàn)整體消費(fèi)的40%。
世邦魏理仕認(rèn)為，市場供應(yīng)端上，2020年仍有700-800萬平方米的新項(xiàng)目入市，但新增供應(yīng)大都集中于城市外圍，開業(yè)率高但零售比例低。開發(fā)供應(yīng)方面，頭部大型成熟開發(fā)商將呈積極擴(kuò)張態(tài)勢。
