房企扎堆回歸一二線城市
時(shí)間：2020/1/20
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2019年樓市調(diào)控不斷，但50大城市土地市場(chǎng)總量仍然創(chuàng)下新高，部分城市賣地收入超過(guò)2000億。
值得關(guān)注的是，城市之間分化明顯，開(kāi)發(fā)商紛紛重回一二線，三四線土地市場(chǎng)進(jìn)入低迷。
土地供應(yīng)和投資的變化，將導(dǎo)致未來(lái)樓市供應(yīng)、供求關(guān)系的變化。除了深圳住宅供應(yīng)稀缺，在絕大部分城市，供求平衡或供大于求開(kāi)始出現(xiàn)。比如，2019年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，一大原因就是限競(jìng)房供應(yīng)、庫(kù)存巨大。
從整體來(lái)看，土地拍出高價(jià)，進(jìn)而影響新房定價(jià)、推高房?jī)r(jià)的時(shí)代過(guò)去了。在房住不炒的基調(diào)下，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的空間進(jìn)一步被壓縮。
市場(chǎng)嚴(yán)重分化
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)50大城市的土地市場(chǎng)總量居高不下，合計(jì)賣地共4.41萬(wàn)億，同比上漲19.33%，刷新了歷史紀(jì)錄。
部分城市的賣地收入超過(guò)2000億，其中屬杭州最多，達(dá)到了2836億。
其余像上海賣地1992億，廣州1864億，蘇州1850億。共有35個(gè)城市賣地已經(jīng)超過(guò)500億，刷新歷史記錄，68%的城市賣地金額同比上漲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，相比于2018年嚴(yán)格的土地管制，2019年的土地市場(chǎng)約束減少，政策的微調(diào)使得開(kāi)發(fā)商的拿地積極性明顯提高，從二季度開(kāi)始一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)。
由于部分企業(yè)的增量加大，企業(yè)的拿地積極性也明顯升高，尤其以第二梯隊(duì)的房企搶地最為堅(jiān)決。
截至2019年11月，前50家房企拿地超過(guò)2萬(wàn)億，同比2018年上漲達(dá)17%，刷新了歷史紀(jì)錄。其中，拿地最多的有萬(wàn)科1570億、碧桂園1237億、保利964億，拿地超過(guò)500億的房企高達(dá)9家，另外38家房企拿地超過(guò)200億，刷新歷史同期紀(jì)錄。
令人印象深刻的是，2019年的土地市場(chǎng)，部分央企、國(guó)企表現(xiàn)積極或激進(jìn)。如保利、中海、越秀等，在北京、廣州，佛山等城市拿地頗多。
不過(guò)樓市整體與前三年已經(jīng)明顯不同，不同的城市地區(qū)之間也出現(xiàn)了明顯的分化。開(kāi)發(fā)商們的興趣重新轉(zhuǎn)向了一二線，成交占比提升3個(gè)百分點(diǎn)。
相對(duì)而言，三四線的非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)及成交額都出現(xiàn)了下調(diào)和低迷的狀況，中原認(rèn)為，三四線部分城市不排除有進(jìn)一步微調(diào)樓市的政策。
“現(xiàn)在市場(chǎng)整體下行，在一二線城市拿地可以提升銷售，利潤(rùn)相比于三四線城市更大?！币幻_(kāi)發(fā)商直言。
2019年中，一二線城市曾迎來(lái)了地價(jià)的回漲，如深圳6月拍出了幾個(gè)地王，一日收金200多億。
不過(guò)，在進(jìn)入下半年以后，由于融資渠道持續(xù)收緊，房企資金壓力大，拿地積極性大幅降低，一二線大部分地塊低溢價(jià)甚至零溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率跌至10%以下，三四線城市的市場(chǎng)熱度更是持續(xù)回落。
全國(guó)來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月底，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%，考慮到前11月成交量與去年全年成交量存在4.3億平方米的差距，2019年土地市場(chǎng)總量很難達(dá)到2018年的水平，預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
賣地金額的增速也已放緩。截至2019年11月底，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額54169億元，同比增長(zhǎng)10%，與2018年全年16%相比明顯收窄。
克而瑞認(rèn)為，這主要是因?yàn)?019年下半年資本環(huán)境監(jiān)管更緊，開(kāi)發(fā)商融資困難，資金比較緊張，拿地?zé)崆橄陆怠?
供應(yīng)影響房?jī)r(jià)
跳出土地市場(chǎng)本身，另外需要關(guān)注的是地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)。歷史上，由于“面粉貴過(guò)面包”多次上演，地價(jià)被認(rèn)為是房?jī)r(jià)的先導(dǎo)。
克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年土地價(jià)格并未延續(xù)2018年的價(jià)格回落之勢(shì)，全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至2396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。
在一二線，大部分城市增加了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，如北京有多宗不限價(jià)宅地、深圳的宅地供應(yīng)量也有明顯的提升，也進(jìn)一步推高了成交均價(jià)。
但從新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的走向來(lái)看，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在弱化。由于整體上高價(jià)地不多，市場(chǎng)的預(yù)期和判斷邏輯正在發(fā)生變化。
中原指出，2019年土地成交溢價(jià)率大減，客觀上抑制了房?jī)r(jià)上漲的樂(lè)觀預(yù)期。
如北京年內(nèi)土地平均成交溢價(jià)率只有9.4%，低于2018年的14%，是最近多年來(lái)的最低點(diǎn)。
合計(jì)50宗各類住宅地塊中，平均溢價(jià)率也只有10.5%，有18宗是底價(jià)成交，合計(jì)成交的商品房住宅地塊含限競(jìng)房35宗地塊中，溢價(jià)率為0的地塊多達(dá)12宗，最近更是連續(xù)多宗地塊底價(jià)成交。
整體上，溢價(jià)率也呈下降之勢(shì)，由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)。三季度在房企融資渠道收緊的影響下急劇下滑，降幅十分顯著，四季度基本延續(xù)了下降之勢(shì)，開(kāi)發(fā)商拿地的審慎程度大幅提升。
截至2019年第四季度，全部城市溢價(jià)率均已經(jīng)跌破10%，尤其是一線城市溢價(jià)率已經(jīng)跌破5%，大部分地塊均以底價(jià)成交，降無(wú)可降；二線和三四線城市溢價(jià)率也分別降至8.0%、9.7%，土地溢價(jià)率也降至相對(duì)低位。
克而瑞指出，2020年地價(jià)難以進(jìn)一步上漲。2019年來(lái)一些條件較好的地塊因?yàn)橥顿Y回報(bào)率不高出現(xiàn)了無(wú)人報(bào)名而流拍的現(xiàn)象，在此影響下，為保證供應(yīng)，政府適當(dāng)調(diào)低價(jià)格預(yù)期，2019年末土地成交價(jià)格已降至上年同期水平。由于資本市場(chǎng)環(huán)境走弱的預(yù)期依舊，高融資成本下房企對(duì)拿地的態(tài)度將會(huì)更為謹(jǐn)慎，2020年地價(jià)也難走高。
此外，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸變化，將有望徹底改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)大幅上漲。
最典型的如北京，從2018年6月10日開(kāi)始，合計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到了76個(gè)，超過(guò)1000萬(wàn)平米，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了57344套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)24089套。平均網(wǎng)簽均價(jià)為48615元每平米，網(wǎng)簽完成249萬(wàn)平米，按照成交套數(shù)計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有42%。
大量的項(xiàng)目集中入市帶來(lái)了市場(chǎng)供應(yīng)、庫(kù)存的不斷增加。從單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，北京最近幾個(gè)月都是高位，但與此同時(shí)供應(yīng)量更大，庫(kù)存依然持續(xù)積壓，限競(jìng)房也已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)大于簽約的現(xiàn)象。
北京的房?jī)r(jià)在2019年明顯下跌，由于大量新房引走了客流，二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，整體下跌了15%-20%。
更大的范圍來(lái)看，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，重點(diǎn)城市去年土地供應(yīng)量也明顯加大，如廣州、上海、深圳、南京等土地供應(yīng)量都超出了同期，預(yù)計(jì)2020年也會(huì)維持高位。
去年7月，《土地管理法》修正案草案中刪去了“建設(shè)用地必須國(guó)有”，為集體用地入市掃平法律障礙，土地供應(yīng)渠道也更加多元化。這意味著，未來(lái)主流城市的土地和房屋供應(yīng)都會(huì)提升，進(jìn)一步平衡供求關(guān)系。
值得關(guān)注的是，城市之間分化明顯，開(kāi)發(fā)商紛紛重回一二線，三四線土地市場(chǎng)進(jìn)入低迷。
土地供應(yīng)和投資的變化，將導(dǎo)致未來(lái)樓市供應(yīng)、供求關(guān)系的變化。除了深圳住宅供應(yīng)稀缺，在絕大部分城市，供求平衡或供大于求開(kāi)始出現(xiàn)。比如，2019年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，一大原因就是限競(jìng)房供應(yīng)、庫(kù)存巨大。
從整體來(lái)看，土地拍出高價(jià)，進(jìn)而影響新房定價(jià)、推高房?jī)r(jià)的時(shí)代過(guò)去了。在房住不炒的基調(diào)下，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的空間進(jìn)一步被壓縮。
市場(chǎng)嚴(yán)重分化
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)50大城市的土地市場(chǎng)總量居高不下，合計(jì)賣地共4.41萬(wàn)億，同比上漲19.33%，刷新了歷史紀(jì)錄。
部分城市的賣地收入超過(guò)2000億，其中屬杭州最多，達(dá)到了2836億。
其余像上海賣地1992億，廣州1864億，蘇州1850億。共有35個(gè)城市賣地已經(jīng)超過(guò)500億，刷新歷史記錄，68%的城市賣地金額同比上漲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，相比于2018年嚴(yán)格的土地管制，2019年的土地市場(chǎng)約束減少，政策的微調(diào)使得開(kāi)發(fā)商的拿地積極性明顯提高，從二季度開(kāi)始一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)。
由于部分企業(yè)的增量加大，企業(yè)的拿地積極性也明顯升高，尤其以第二梯隊(duì)的房企搶地最為堅(jiān)決。
截至2019年11月，前50家房企拿地超過(guò)2萬(wàn)億，同比2018年上漲達(dá)17%，刷新了歷史紀(jì)錄。其中，拿地最多的有萬(wàn)科1570億、碧桂園1237億、保利964億，拿地超過(guò)500億的房企高達(dá)9家，另外38家房企拿地超過(guò)200億，刷新歷史同期紀(jì)錄。
令人印象深刻的是，2019年的土地市場(chǎng)，部分央企、國(guó)企表現(xiàn)積極或激進(jìn)。如保利、中海、越秀等，在北京、廣州，佛山等城市拿地頗多。
不過(guò)樓市整體與前三年已經(jīng)明顯不同，不同的城市地區(qū)之間也出現(xiàn)了明顯的分化。開(kāi)發(fā)商們的興趣重新轉(zhuǎn)向了一二線，成交占比提升3個(gè)百分點(diǎn)。
相對(duì)而言，三四線的非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)及成交額都出現(xiàn)了下調(diào)和低迷的狀況，中原認(rèn)為，三四線部分城市不排除有進(jìn)一步微調(diào)樓市的政策。
“現(xiàn)在市場(chǎng)整體下行，在一二線城市拿地可以提升銷售，利潤(rùn)相比于三四線城市更大?！币幻_(kāi)發(fā)商直言。
2019年中，一二線城市曾迎來(lái)了地價(jià)的回漲，如深圳6月拍出了幾個(gè)地王，一日收金200多億。
不過(guò)，在進(jìn)入下半年以后，由于融資渠道持續(xù)收緊，房企資金壓力大，拿地積極性大幅降低，一二線大部分地塊低溢價(jià)甚至零溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率跌至10%以下，三四線城市的市場(chǎng)熱度更是持續(xù)回落。
全國(guó)來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月底，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%，考慮到前11月成交量與去年全年成交量存在4.3億平方米的差距，2019年土地市場(chǎng)總量很難達(dá)到2018年的水平，預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
賣地金額的增速也已放緩。截至2019年11月底，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額54169億元，同比增長(zhǎng)10%，與2018年全年16%相比明顯收窄。
克而瑞認(rèn)為，這主要是因?yàn)?019年下半年資本環(huán)境監(jiān)管更緊，開(kāi)發(fā)商融資困難，資金比較緊張，拿地?zé)崆橄陆怠?
供應(yīng)影響房?jī)r(jià)
跳出土地市場(chǎng)本身，另外需要關(guān)注的是地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)。歷史上，由于“面粉貴過(guò)面包”多次上演，地價(jià)被認(rèn)為是房?jī)r(jià)的先導(dǎo)。
克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年土地價(jià)格并未延續(xù)2018年的價(jià)格回落之勢(shì)，全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至2396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。
在一二線，大部分城市增加了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，如北京有多宗不限價(jià)宅地、深圳的宅地供應(yīng)量也有明顯的提升，也進(jìn)一步推高了成交均價(jià)。
但從新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的走向來(lái)看，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在弱化。由于整體上高價(jià)地不多，市場(chǎng)的預(yù)期和判斷邏輯正在發(fā)生變化。
中原指出，2019年土地成交溢價(jià)率大減，客觀上抑制了房?jī)r(jià)上漲的樂(lè)觀預(yù)期。
如北京年內(nèi)土地平均成交溢價(jià)率只有9.4%，低于2018年的14%，是最近多年來(lái)的最低點(diǎn)。
合計(jì)50宗各類住宅地塊中，平均溢價(jià)率也只有10.5%，有18宗是底價(jià)成交，合計(jì)成交的商品房住宅地塊含限競(jìng)房35宗地塊中，溢價(jià)率為0的地塊多達(dá)12宗，最近更是連續(xù)多宗地塊底價(jià)成交。
整體上，溢價(jià)率也呈下降之勢(shì)，由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)。三季度在房企融資渠道收緊的影響下急劇下滑，降幅十分顯著，四季度基本延續(xù)了下降之勢(shì)，開(kāi)發(fā)商拿地的審慎程度大幅提升。
截至2019年第四季度，全部城市溢價(jià)率均已經(jīng)跌破10%，尤其是一線城市溢價(jià)率已經(jīng)跌破5%，大部分地塊均以底價(jià)成交，降無(wú)可降；二線和三四線城市溢價(jià)率也分別降至8.0%、9.7%，土地溢價(jià)率也降至相對(duì)低位。
克而瑞指出，2020年地價(jià)難以進(jìn)一步上漲。2019年來(lái)一些條件較好的地塊因?yàn)橥顿Y回報(bào)率不高出現(xiàn)了無(wú)人報(bào)名而流拍的現(xiàn)象，在此影響下，為保證供應(yīng)，政府適當(dāng)調(diào)低價(jià)格預(yù)期，2019年末土地成交價(jià)格已降至上年同期水平。由于資本市場(chǎng)環(huán)境走弱的預(yù)期依舊，高融資成本下房企對(duì)拿地的態(tài)度將會(huì)更為謹(jǐn)慎，2020年地價(jià)也難走高。
此外，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸變化，將有望徹底改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)大幅上漲。
最典型的如北京，從2018年6月10日開(kāi)始，合計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到了76個(gè)，超過(guò)1000萬(wàn)平米，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了57344套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)24089套。平均網(wǎng)簽均價(jià)為48615元每平米，網(wǎng)簽完成249萬(wàn)平米，按照成交套數(shù)計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有42%。
大量的項(xiàng)目集中入市帶來(lái)了市場(chǎng)供應(yīng)、庫(kù)存的不斷增加。從單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，北京最近幾個(gè)月都是高位，但與此同時(shí)供應(yīng)量更大，庫(kù)存依然持續(xù)積壓，限競(jìng)房也已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)大于簽約的現(xiàn)象。
北京的房?jī)r(jià)在2019年明顯下跌，由于大量新房引走了客流，二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，整體下跌了15%-20%。
更大的范圍來(lái)看，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，重點(diǎn)城市去年土地供應(yīng)量也明顯加大，如廣州、上海、深圳、南京等土地供應(yīng)量都超出了同期，預(yù)計(jì)2020年也會(huì)維持高位。
去年7月，《土地管理法》修正案草案中刪去了“建設(shè)用地必須國(guó)有”，為集體用地入市掃平法律障礙，土地供應(yīng)渠道也更加多元化。這意味著，未來(lái)主流城市的土地和房屋供應(yīng)都會(huì)提升，進(jìn)一步平衡供求關(guān)系。
2019年的樓市，除了深圳臨近年末熱度飆升房?jī)r(jià)上行，其他大部分城市基本都實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)或小幅下跌，2020年，隨著土地供應(yīng)進(jìn)一步改善，因城施策的執(zhí)行，全國(guó)房?jī)r(jià)平穩(wěn)或?qū)⑹浅B(tài)。
