一線城市寫字樓仍受青睞 報告稱市場仍處上升通道
時間：2020/1/23
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一線城市寫字樓仍受青睞 報告稱市場仍處上升通道 58同城、安居客日前發(fā)布的《長期看好短期承壓——2019全國寫字樓市場宏觀報告》，從宏觀背景、行業(yè)現(xiàn)狀、大宗交易、租賃市場、需求來源、租賃熱度等維度，分析當前我國寫字樓市場走勢。報告顯示，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫字樓最受青睞，二線城市寫字樓租賃需求后勁足，西部城市搜索熱度增長快。
該報告指出，寫字樓的市場需求主要和GDP增速、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城鎮(zhèn)化率相關(guān)。當前中國GDP總量全球第二，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，但與美國相比，中國在人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比方面仍有較大發(fā)展空間。和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比相對應的是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占比，隨著中國第三產(chǎn)業(yè)GDP占比的不斷抬升，三產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占比也有望提升。同時，近年來中國的城鎮(zhèn)化率也在迅速提高，2018年底已達到59.15%，體現(xiàn)了新興經(jīng)濟體的活力且尚有較大發(fā)力空間。因此，中國寫字樓整體市場需求仍處于上升通道。
數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增長10.5%，寫字樓開發(fā)投資累計同比增長0.8%。雖然寫字樓投資增速低于整體房地產(chǎn)投資增速，但對比去年同期11.4%的負增長，表現(xiàn)出積極向好的走勢。同時，寫字樓新開工面積在連續(xù)兩年負增長后，于今年轉(zhuǎn)正，截至9月底，2019年寫字樓新開工面積5010萬平方米，同比增長15.7%，表明開發(fā)商正積極布局、拓展寫字樓市場。但是，竣工面積卻未能扭轉(zhuǎn)頹勢，且施工面積持續(xù)高位，寫字樓項目施工進度緩慢，后續(xù)充足的供應有可能進一步施壓售價及租金。受綜合因素影響，寫字樓銷售持續(xù)遇冷，多個核心城市寫字樓空置率提升，使得寫字樓庫存在2014至2017年消化周期呈下降趨勢后于2018年底再次上升，去化壓力仍存。
值得一提的是，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫字樓最受青睞。近年來全國商業(yè)地產(chǎn)交易中，一線城市占比8成，外資參與度快速提升，從2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易整體活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，四城寫字樓(含綜合)成交額超774億元人民幣，外資占比超55%。其中多個交易項目為去年啟動，今年以來買家決策趨于謹慎。盡管如此，長期來看，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易與外資參與熱情都將繼續(xù)提升。
該報告指出，寫字樓的市場需求主要和GDP增速、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城鎮(zhèn)化率相關(guān)。當前中國GDP總量全球第二，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，但與美國相比，中國在人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比方面仍有較大發(fā)展空間。和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比相對應的是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占比，隨著中國第三產(chǎn)業(yè)GDP占比的不斷抬升，三產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占比也有望提升。同時，近年來中國的城鎮(zhèn)化率也在迅速提高，2018年底已達到59.15%，體現(xiàn)了新興經(jīng)濟體的活力且尚有較大發(fā)力空間。因此，中國寫字樓整體市場需求仍處于上升通道。
數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增長10.5%，寫字樓開發(fā)投資累計同比增長0.8%。雖然寫字樓投資增速低于整體房地產(chǎn)投資增速，但對比去年同期11.4%的負增長，表現(xiàn)出積極向好的走勢。同時，寫字樓新開工面積在連續(xù)兩年負增長后，于今年轉(zhuǎn)正，截至9月底，2019年寫字樓新開工面積5010萬平方米，同比增長15.7%，表明開發(fā)商正積極布局、拓展寫字樓市場。但是，竣工面積卻未能扭轉(zhuǎn)頹勢，且施工面積持續(xù)高位，寫字樓項目施工進度緩慢，后續(xù)充足的供應有可能進一步施壓售價及租金。受綜合因素影響，寫字樓銷售持續(xù)遇冷，多個核心城市寫字樓空置率提升，使得寫字樓庫存在2014至2017年消化周期呈下降趨勢后于2018年底再次上升，去化壓力仍存。
值得一提的是，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫字樓最受青睞。近年來全國商業(yè)地產(chǎn)交易中，一線城市占比8成，外資參與度快速提升，從2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易整體活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，四城寫字樓(含綜合)成交額超774億元人民幣，外資占比超55%。其中多個交易項目為去年啟動，今年以來買家決策趨于謹慎。盡管如此，長期來看，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易與外資參與熱情都將繼續(xù)提升。
不過，由于重點城市優(yōu)質(zhì)寫字樓出售標的有限，北京等城市核心區(qū)域出售資源更是稀少，因而帶動可改造類物業(yè)受到投資者關(guān)注。
