如果不在“北上廣”，哪些新一線城市最適合“居住”？
時間：2020/2/2
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熱門綜藝《奇葩說》曾有一道經(jīng)典辯題：你會選擇大城市的一張床，還是小城市的一套房？
這道辯題直擊當代年輕人的兩難選擇。一方面，大城市，尤其是一線城市擁有最好的發(fā)展機會；另一方面，大城市的生活舒適度，尤其是居住體驗，遠遠不如小城市。
隨著中國城市化進程的推進，近年來，一批“新一線城市”快速崛起。這些城市的發(fā)展機會和前景并不亞于一線城市，居住成本也較一線城市有明顯下降。在做出“逃離北上廣”的決定后，這些城市能否成為年輕人的首選？
近期，貝殼找房推出《2019新一線城市居住報告》，以15個新一線城市為樣本，分析這些城市在買賣、租賃等方面的成本，洞察新一線城市的整體居住生活情況?？傮w來看，新一線城市的居住負擔小于一線城市，部分城市的居住競爭力上佳，并吸引了大量外地人購房和定居。
正因居住成本有所不同，在一線城市中，80后仍是購房主力，而在新一線城市中，90后已開始展露頭角。
一線城市居住負擔仍重
貝殼找房選取的15個新一線城市分別是成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、沈陽、寧波、昆明，與之做對照的4個一線城市為北上廣深。
通過對房價收入比(套均住房市場價值/平均家庭年收入)的研究發(fā)現(xiàn)，天津以16.8的水平成為購房負擔最重的新一線城市，杭州、南京的房價收入比也均超過15。長沙、沈陽、昆明為購房負擔最低的三個城市，其中長沙的房價收入比僅為6.1。
相比之下，一線城市的購房成本仍然較高。按照測算，深圳的房價收入比達到24.4，北京、上海分別為22.5和17.5，在樣本城市中，位居前三。
在租房負擔方面，一線城市同樣居高不下。貝殼找房通過對整租一居室房租收入比(整租一居室月均租金 / 2018年月人均可支配收入)的測算得出，北京、深圳及上海的房租占收入的七成以上，繼續(xù)位居前三，北京、深圳更是達到了九成以上。也就是說，按照人均可支配收入計算，在這三個城市，整租一居室難度很大。
無論買房還是租房，廣州的都是負擔最輕的一線城市。廣州的房價收入比為12.4，在19個城市中排名第八；房租收入比為52.6%，在19個城市中排名第九。從這個意義上說，廣州已經(jīng)“退居”新一線城市之列。
新一線城市中，房租收入比較高的城市為杭州、西安、重慶及成都，分別是62.3%、57.8%、54.1%、53.4%，以上城市均為近兩年來人才引進比較積極的城市。
與此同時，人才引進同樣發(fā)力的城市寧波、長沙及東莞，租金相對于收入而言，就顯得“平易近人”，這些城市的一居室租金占月均可支配收入比重不到40%。
無論買房還是租房，住房與幸福的關聯(lián)度仍然很高。相關調(diào)查顯示，有94%的男性認為住房和幸福相關，而在女性中，這一比例為94.85%，并且這一狀況在不同婚戀狀 況的女性群體中沒有明顯差異。
綜合買房和租房的狀況，貝殼找房計算出居住負擔指數(shù)，可以體現(xiàn)出不同城市居住負擔的大小。
其中，深圳和北京的居住負擔指數(shù)分別達到98.9和98.6，在樣本城市中位居前兩位，上海達到83.9。新一線城市中，杭州、天津、南京居住負擔最重，甚至超過廣州，長沙的居住負擔最低，其次是沈陽及昆明。
“新一線”吸引力在提升
盡管居住負擔較重，一線城市的購房需求仍然旺盛。據(jù)貝殼找房測算，一線城市中，北京購房需求最旺盛，其次是上海及深圳。新一線城市中，購房需求最旺盛的是成都，僅次于北京，高于上海，其次是天津、南京及蘇州；購房需求相對較弱的城市為昆明及長沙。
但兩類城市的購房群體有著明顯差異：一線城市80后依然是購房主力，交易占比約為45.6%；新一線城市中，90后已經(jīng)超過80后，成為了購房主力軍，占比約為43.4%。居住負擔小，顯然是90后更青睞新一線的主要原因。
租房市場的情況類似。新一線城市中，租賃需求最旺盛的依舊是成都，僅次于北京，高于上海，其次是天津、武漢及鄭州。其中，租賃需求相對較弱的城市為昆明、寧波及東莞。
在租賃人群畫像中，多數(shù)城市租客年齡在30歲左右，男性依舊是主力租賃人群。
雖然“北上廣”仍然是年輕人的首選，但從趨勢來看，新一線城市的吸引力正在逐漸上升。比如，在東莞，外地購房者占比達到73%，這一水平僅次于深圳，甚至高于北京。在天津和杭州，外地購房者的比重也均超過50%。
隨著經(jīng)濟發(fā)展帶來的人口遷徙，以及人才落戶新政的吸引，跨區(qū)域買房已經(jīng)成為近些年的常態(tài)。其中，近兩年來發(fā)布產(chǎn)業(yè)新政和人才新政的城市中，以新一線城市為主，這也增強了這些城市的吸引力。
比如，東莞一直是制造業(yè)與服務業(yè)共同主導發(fā)展的城市。2009年金融危機過后，城市經(jīng)歷了一次大換血。“倒閉潮”帶走了大量產(chǎn)業(yè)及常住人口，但隨后的產(chǎn)業(yè)升級帶來了高新技術人才的增加，以及人口年齡結構的優(yōu)化。
《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中已經(jīng)明確表示：“以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子信息等世界級先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群?！比缃瘢瑬|莞正進入人口品質紅利時代。
在東莞的外地購房者中，有將近4成是湖南人、湖北人和江西人。其中，湖南人占比最多。另外，湖南人還是購買廣州房子最多的外地人。
調(diào)查還顯示，在京津冀區(qū)域，北京、天津的房子，河北人買得最多；在長三角地區(qū)，安徽人成了主要“外地房東”——在杭州、南京、寧波、蘇州四個城市外地購房者中，安徽的占比都是最高的。
在西南區(qū)域，購買成都房子的外地人，以重慶人為主；購買重慶房子的外地人中，四川人是主流。
跨區(qū)域買房的盛行，反映出現(xiàn)代社會在發(fā)展機會上，已經(jīng)提供了多元化的選項。哪些城市更有吸引力，對于不同人來說，是見仁見智的問題。
這道辯題直擊當代年輕人的兩難選擇。一方面，大城市，尤其是一線城市擁有最好的發(fā)展機會；另一方面，大城市的生活舒適度，尤其是居住體驗，遠遠不如小城市。
隨著中國城市化進程的推進，近年來，一批“新一線城市”快速崛起。這些城市的發(fā)展機會和前景并不亞于一線城市，居住成本也較一線城市有明顯下降。在做出“逃離北上廣”的決定后，這些城市能否成為年輕人的首選？
近期，貝殼找房推出《2019新一線城市居住報告》，以15個新一線城市為樣本，分析這些城市在買賣、租賃等方面的成本，洞察新一線城市的整體居住生活情況?？傮w來看，新一線城市的居住負擔小于一線城市，部分城市的居住競爭力上佳，并吸引了大量外地人購房和定居。
正因居住成本有所不同，在一線城市中，80后仍是購房主力，而在新一線城市中，90后已開始展露頭角。
一線城市居住負擔仍重
貝殼找房選取的15個新一線城市分別是成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、沈陽、寧波、昆明，與之做對照的4個一線城市為北上廣深。
通過對房價收入比(套均住房市場價值/平均家庭年收入)的研究發(fā)現(xiàn)，天津以16.8的水平成為購房負擔最重的新一線城市，杭州、南京的房價收入比也均超過15。長沙、沈陽、昆明為購房負擔最低的三個城市，其中長沙的房價收入比僅為6.1。
相比之下，一線城市的購房成本仍然較高。按照測算，深圳的房價收入比達到24.4，北京、上海分別為22.5和17.5，在樣本城市中，位居前三。
在租房負擔方面，一線城市同樣居高不下。貝殼找房通過對整租一居室房租收入比(整租一居室月均租金 / 2018年月人均可支配收入)的測算得出，北京、深圳及上海的房租占收入的七成以上，繼續(xù)位居前三，北京、深圳更是達到了九成以上。也就是說，按照人均可支配收入計算，在這三個城市，整租一居室難度很大。
無論買房還是租房，廣州的都是負擔最輕的一線城市。廣州的房價收入比為12.4，在19個城市中排名第八；房租收入比為52.6%，在19個城市中排名第九。從這個意義上說，廣州已經(jīng)“退居”新一線城市之列。
新一線城市中，房租收入比較高的城市為杭州、西安、重慶及成都，分別是62.3%、57.8%、54.1%、53.4%，以上城市均為近兩年來人才引進比較積極的城市。
與此同時，人才引進同樣發(fā)力的城市寧波、長沙及東莞，租金相對于收入而言，就顯得“平易近人”，這些城市的一居室租金占月均可支配收入比重不到40%。
無論買房還是租房，住房與幸福的關聯(lián)度仍然很高。相關調(diào)查顯示，有94%的男性認為住房和幸福相關，而在女性中，這一比例為94.85%，并且這一狀況在不同婚戀狀 況的女性群體中沒有明顯差異。
綜合買房和租房的狀況，貝殼找房計算出居住負擔指數(shù)，可以體現(xiàn)出不同城市居住負擔的大小。
其中，深圳和北京的居住負擔指數(shù)分別達到98.9和98.6，在樣本城市中位居前兩位，上海達到83.9。新一線城市中，杭州、天津、南京居住負擔最重，甚至超過廣州，長沙的居住負擔最低，其次是沈陽及昆明。
“新一線”吸引力在提升
盡管居住負擔較重，一線城市的購房需求仍然旺盛。據(jù)貝殼找房測算，一線城市中，北京購房需求最旺盛，其次是上海及深圳。新一線城市中，購房需求最旺盛的是成都，僅次于北京，高于上海，其次是天津、南京及蘇州；購房需求相對較弱的城市為昆明及長沙。
但兩類城市的購房群體有著明顯差異：一線城市80后依然是購房主力，交易占比約為45.6%；新一線城市中，90后已經(jīng)超過80后，成為了購房主力軍，占比約為43.4%。居住負擔小，顯然是90后更青睞新一線的主要原因。
租房市場的情況類似。新一線城市中，租賃需求最旺盛的依舊是成都，僅次于北京，高于上海，其次是天津、武漢及鄭州。其中，租賃需求相對較弱的城市為昆明、寧波及東莞。
在租賃人群畫像中，多數(shù)城市租客年齡在30歲左右，男性依舊是主力租賃人群。
雖然“北上廣”仍然是年輕人的首選，但從趨勢來看，新一線城市的吸引力正在逐漸上升。比如，在東莞，外地購房者占比達到73%，這一水平僅次于深圳，甚至高于北京。在天津和杭州，外地購房者的比重也均超過50%。
隨著經(jīng)濟發(fā)展帶來的人口遷徙，以及人才落戶新政的吸引，跨區(qū)域買房已經(jīng)成為近些年的常態(tài)。其中，近兩年來發(fā)布產(chǎn)業(yè)新政和人才新政的城市中，以新一線城市為主，這也增強了這些城市的吸引力。
比如，東莞一直是制造業(yè)與服務業(yè)共同主導發(fā)展的城市。2009年金融危機過后，城市經(jīng)歷了一次大換血。“倒閉潮”帶走了大量產(chǎn)業(yè)及常住人口，但隨后的產(chǎn)業(yè)升級帶來了高新技術人才的增加，以及人口年齡結構的優(yōu)化。
《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中已經(jīng)明確表示：“以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子信息等世界級先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群?！比缃瘢瑬|莞正進入人口品質紅利時代。
在東莞的外地購房者中，有將近4成是湖南人、湖北人和江西人。其中，湖南人占比最多。另外，湖南人還是購買廣州房子最多的外地人。
調(diào)查還顯示，在京津冀區(qū)域，北京、天津的房子，河北人買得最多；在長三角地區(qū)，安徽人成了主要“外地房東”——在杭州、南京、寧波、蘇州四個城市外地購房者中，安徽的占比都是最高的。
在西南區(qū)域，購買成都房子的外地人，以重慶人為主；購買重慶房子的外地人中，四川人是主流。
跨區(qū)域買房的盛行，反映出現(xiàn)代社會在發(fā)展機會上，已經(jīng)提供了多元化的選項。哪些城市更有吸引力，對于不同人來說，是見仁見智的問題。
回到文首的問題，“一張床”還是“一套房”的糾結，說明年輕人有著不同的人生觀和生活方式。從基礎設施建設、文化積淀、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面看，“新一線城市”正在加速崛起，并成為年輕人新的奮斗熱土；從居住負擔來看，“新一線城市”也有著明顯的優(yōu)勢。未來，這些城市的崛起能否解決年輕人的這種糾結，頗為值得期待。
