70城房?jī)r(jià)出爐：下跌城市從10城增加到35城
時(shí)間：2020/2/21
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10月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.1%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。
在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市二手房環(huán)比下跌，占比一半；4個(gè)城市價(jià)格持平，上漲城市僅為31城。石家莊、太原、南昌、武漢降幅都是0.3%。
10月份70城顯示：共有35城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌
與今年3月相比，下跌城市從10城增加到35城，而上漲城市從57城減少到31城，這背后的市場(chǎng)信號(hào)再清晰不過(guò)。唯一的懸念是，下一步，樓市向哪走？哪些城市房?jī)r(jià)在下跌？
樓市里的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，向來(lái)存在爭(zhēng)議。眾所周知，新房受到網(wǎng)簽時(shí)間、限價(jià)、限制網(wǎng)簽以及成交結(jié)構(gòu)的影響，往往存在一定失真。尤其對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，中心城區(qū)基本不再有大規(guī)模新增供地，新房集中于邊緣郊區(qū)，這就導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格存在結(jié)構(gòu)性失真，無(wú)法代表整個(gè)城市的價(jià)格走向。
相比而言，二手房?jī)r(jià)格更接近真實(shí)市場(chǎng)。不過(guò)，官方統(tǒng)計(jì)里的二手房數(shù)據(jù)，也非全面調(diào)查數(shù)據(jù)，而是基于重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合而來(lái)，與真實(shí)市場(chǎng)同樣存在一定背離。即便如此，在缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)的情況下，二手房仍可作為判斷市場(chǎng)走向的依據(jù)。從二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，10月份，全國(guó)共有35城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。這其中既有一線城市，也有二線省會(huì)，更不乏三四線城市。
為什么很多人印象里房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲
一線城市里，北上廣全部在列，只有深圳例外。深圳房?jī)r(jià)10月單月上漲1%，排在各大城市前列。二線城市里，濟(jì)南、西安單月下跌0.7%，青島下跌0.6%，天津下跌0.5%，廈門、貴陽(yáng)下跌0.4%，石家莊、太原、南昌、武漢降幅都是0.3%，鄭州、長(zhǎng)沙、重慶為0.2%，杭州是0.1%。從同比數(shù)據(jù)（相比去年同期）來(lái)看，這13個(gè)城市房?jī)r(jià)回到一年前：青島（-4%）、安慶（-3%）、鄭州（-2.5%）、廣州（-2.4%）、宜昌（-2.1%）、湛江（-1.7%）、北京（-1.5%）、岳陽(yáng)（-1.0%）、?？冢?1%）、長(zhǎng)沙（-0.7%）、常德（-0.5%）、濟(jì)南（-0.1%）、遵義（-0.1%）。所以，房?jī)r(jià)下跌不再是傳說(shuō)。為什么感覺(jué)房?jī)r(jià)還在漲？既然一半城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，為什么很多人印象里房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲？
其一，一些網(wǎng)紅城市房?jī)r(jià)高熱不退。今年上半年的蘇州，最近一兩個(gè)月的深圳，以及在多個(gè)利好疊加之下的南寧，房?jī)r(jià)均走出階段性的獨(dú)立行情，給人的印象是全國(guó)房?jī)r(jià)仍在上漲。這其中，最具代表性的當(dāng)屬深圳。深圳與北上廣走出與眾不同的獨(dú)立行情，背后的原因在于一系列利好的疊加。從先行示范區(qū)獲批到對(duì)港澳人士放開(kāi)限購(gòu)，再到最近的二手房大范圍取消“豪宅稅”，每一個(gè)政策都成為市場(chǎng)狂歡的催化劑。
其二，樓市存在板塊輪動(dòng)效應(yīng)，上漲時(shí)并非同步上行，下跌時(shí)也并非同步調(diào)整。2015年—2016年，一二線城市率先上漲，而當(dāng)時(shí)三四線仍受高庫(kù)存之累。直到2017年，在棚改貨幣化和一二線樓市調(diào)控持續(xù)收緊的雙重作用之下，三四線城市房?jī)r(jià)才重啟上漲之路。這一輪調(diào)整也是如此。2014年最早上漲的廈門，在2018年率先遭遇調(diào)整；2015年率先上漲的北京上海，在2018年也橫盤了一年之久。三四線同樣如此，這是樓市規(guī)律所在。
其三，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，棚改退潮的影響將會(huì)持續(xù)體現(xiàn)。三四線這一輪上漲的主要?jiǎng)右蛟谟谂锔呢泿呕@相當(dāng)于央行定向放水支撐三四線去庫(kù)存。
業(yè)界分析：一兩年內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌大漲
不久之后，三四線樓市將會(huì)失去最大的支撐。未來(lái)，會(huì)不會(huì)大跌？房?jī)r(jià)松動(dòng)，是否意味著樓市從此步入下行區(qū)間，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌？業(yè)內(nèi)人士的答案很肯定：在一到兩年內(nèi)，不會(huì)大跌，也不會(huì)大漲。
熟悉中國(guó)樓市調(diào)控邏輯的人明白，房地產(chǎn)雖然帶來(lái)諸多負(fù)面效應(yīng)，但也事關(guān)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)政以及居民財(cái)富保值增值的基本面。換言之，未來(lái)的樓市調(diào)控可能不會(huì)再“一刀切”，既不會(huì)一刀切全部收緊，也不會(huì)一刀切大水漫灌式放松，而是將進(jìn)入“一城一策”的玩法，把握“區(qū)間管理”的穩(wěn)控節(jié)奏，讓樓市在有限的箱體里進(jìn)行上下浮動(dòng)。
在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市二手房環(huán)比下跌，占比一半；4個(gè)城市價(jià)格持平，上漲城市僅為31城。石家莊、太原、南昌、武漢降幅都是0.3%。
10月份70城顯示：共有35城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌
與今年3月相比，下跌城市從10城增加到35城，而上漲城市從57城減少到31城，這背后的市場(chǎng)信號(hào)再清晰不過(guò)。唯一的懸念是，下一步，樓市向哪走？哪些城市房?jī)r(jià)在下跌？
樓市里的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，向來(lái)存在爭(zhēng)議。眾所周知，新房受到網(wǎng)簽時(shí)間、限價(jià)、限制網(wǎng)簽以及成交結(jié)構(gòu)的影響，往往存在一定失真。尤其對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，中心城區(qū)基本不再有大規(guī)模新增供地，新房集中于邊緣郊區(qū)，這就導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格存在結(jié)構(gòu)性失真，無(wú)法代表整個(gè)城市的價(jià)格走向。
相比而言，二手房?jī)r(jià)格更接近真實(shí)市場(chǎng)。不過(guò)，官方統(tǒng)計(jì)里的二手房數(shù)據(jù)，也非全面調(diào)查數(shù)據(jù)，而是基于重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合而來(lái)，與真實(shí)市場(chǎng)同樣存在一定背離。即便如此，在缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)的情況下，二手房仍可作為判斷市場(chǎng)走向的依據(jù)。從二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，10月份，全國(guó)共有35城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。這其中既有一線城市，也有二線省會(huì)，更不乏三四線城市。
為什么很多人印象里房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲
一線城市里，北上廣全部在列，只有深圳例外。深圳房?jī)r(jià)10月單月上漲1%，排在各大城市前列。二線城市里，濟(jì)南、西安單月下跌0.7%，青島下跌0.6%，天津下跌0.5%，廈門、貴陽(yáng)下跌0.4%，石家莊、太原、南昌、武漢降幅都是0.3%，鄭州、長(zhǎng)沙、重慶為0.2%，杭州是0.1%。從同比數(shù)據(jù)（相比去年同期）來(lái)看，這13個(gè)城市房?jī)r(jià)回到一年前：青島（-4%）、安慶（-3%）、鄭州（-2.5%）、廣州（-2.4%）、宜昌（-2.1%）、湛江（-1.7%）、北京（-1.5%）、岳陽(yáng)（-1.0%）、?？冢?1%）、長(zhǎng)沙（-0.7%）、常德（-0.5%）、濟(jì)南（-0.1%）、遵義（-0.1%）。所以，房?jī)r(jià)下跌不再是傳說(shuō)。為什么感覺(jué)房?jī)r(jià)還在漲？既然一半城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，為什么很多人印象里房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲？
其一，一些網(wǎng)紅城市房?jī)r(jià)高熱不退。今年上半年的蘇州，最近一兩個(gè)月的深圳，以及在多個(gè)利好疊加之下的南寧，房?jī)r(jià)均走出階段性的獨(dú)立行情，給人的印象是全國(guó)房?jī)r(jià)仍在上漲。這其中，最具代表性的當(dāng)屬深圳。深圳與北上廣走出與眾不同的獨(dú)立行情，背后的原因在于一系列利好的疊加。從先行示范區(qū)獲批到對(duì)港澳人士放開(kāi)限購(gòu)，再到最近的二手房大范圍取消“豪宅稅”，每一個(gè)政策都成為市場(chǎng)狂歡的催化劑。
其二，樓市存在板塊輪動(dòng)效應(yīng)，上漲時(shí)并非同步上行，下跌時(shí)也并非同步調(diào)整。2015年—2016年，一二線城市率先上漲，而當(dāng)時(shí)三四線仍受高庫(kù)存之累。直到2017年，在棚改貨幣化和一二線樓市調(diào)控持續(xù)收緊的雙重作用之下，三四線城市房?jī)r(jià)才重啟上漲之路。這一輪調(diào)整也是如此。2014年最早上漲的廈門，在2018年率先遭遇調(diào)整；2015年率先上漲的北京上海，在2018年也橫盤了一年之久。三四線同樣如此，這是樓市規(guī)律所在。
其三，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，棚改退潮的影響將會(huì)持續(xù)體現(xiàn)。三四線這一輪上漲的主要?jiǎng)右蛟谟谂锔呢泿呕@相當(dāng)于央行定向放水支撐三四線去庫(kù)存。
業(yè)界分析：一兩年內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌大漲
不久之后，三四線樓市將會(huì)失去最大的支撐。未來(lái)，會(huì)不會(huì)大跌？房?jī)r(jià)松動(dòng)，是否意味著樓市從此步入下行區(qū)間，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌？業(yè)內(nèi)人士的答案很肯定：在一到兩年內(nèi)，不會(huì)大跌，也不會(huì)大漲。
熟悉中國(guó)樓市調(diào)控邏輯的人明白，房地產(chǎn)雖然帶來(lái)諸多負(fù)面效應(yīng)，但也事關(guān)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)政以及居民財(cái)富保值增值的基本面。換言之，未來(lái)的樓市調(diào)控可能不會(huì)再“一刀切”，既不會(huì)一刀切全部收緊，也不會(huì)一刀切大水漫灌式放松，而是將進(jìn)入“一城一策”的玩法，把握“區(qū)間管理”的穩(wěn)控節(jié)奏，讓樓市在有限的箱體里進(jìn)行上下浮動(dòng)。
接下來(lái)，樓市到底怎么走？需要的關(guān)注有三點(diǎn)：一是即將召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的最新定調(diào)。二是央行貨幣政策是否會(huì)轉(zhuǎn)向，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)全面降息？作為房地產(chǎn)基準(zhǔn)的五年期LPR利率會(huì)否下調(diào)？三是放松限購(gòu)限貸是否會(huì)落地，一二線城市是否會(huì)加入其中？限購(gòu)限貸是核心調(diào)控手段，搶人大戰(zhàn)、限跌令、補(bǔ)貼購(gòu)房之類的手段不過(guò)是錦上添花。
