北京土地市場(chǎng)率先蘇醒 開年攬金超300億
2月18日，北京出讓大興、通州三宗地塊，起拍價(jià)65.56億元，吸引20家房企報(bào)名參與。經(jīng)過激烈角逐后，三宗地全部出讓，共攬金87億。至此，北京開年已出讓9宗地塊，攬金高達(dá)364億。
今日首宗競(jìng)拍的，為通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)二類居住用地、A334托幼用地，規(guī)劃建筑面積5萬平方米，采用“限地價(jià)、競(jìng)自持、報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式出讓。
17家企業(yè)被此宗地吸引。最終綠城中國(guó)(03900.HK，簡(jiǎn)稱“綠城”)以自持7%、13.48億元總價(jià)競(jìng)得，刨除教育用地和自持部分，可售住宅部分成交樓面價(jià)達(dá)30806元/㎡。溢價(jià)率49.8%，接近一年以來的最高值。
“上述地塊雖在成熟區(qū)邊緣，但距地鐵站更近，且未來同期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多為限競(jìng)房項(xiàng)目，而本地塊不限價(jià)，固引得眾多開發(fā)商競(jìng)拍?！必悮ぱ芯吭盒路糠治鰩熍撕票硎?，但7%的自持部分，以及較高的地價(jià)成本，對(duì)開發(fā)商操盤能力亦是一次考驗(yàn)。
拿下通州臺(tái)湖宅地后，綠城再度出手。在大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊競(jìng)拍過程中，綠城報(bào)出第一手，隨后世茂、中海、首開+保利接連舉牌。最終，在與首開+保利的競(jìng)爭(zhēng)中，綠城以67億奪得該宗地，溢價(jià)率超30%。
據(jù)悉，上述地塊面積7.87萬平米，競(jìng)得人需建設(shè)社區(qū)管理服務(wù)用房、托老所、老年活動(dòng)場(chǎng)站等共計(jì)2175平方米和4080平方米幼兒園，并無償移交相關(guān)主管部門；另一宗地位于大興區(qū)采育鎮(zhèn)，由興創(chuàng)+住總以底價(jià)6.56億元競(jìng)得，建筑面積5.1萬平方米。
這已是綠城今年二度入京。2月14日，昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)出讓一宗居住用地，經(jīng)過8家企業(yè)激烈角逐，最終綠城以29.8%的溢價(jià)率，以63.6億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)37407元/㎡。至此，綠城今年已在全國(guó)土地市場(chǎng)揮金逾170億。
2019年，綠城首次突破2000億關(guān)口。不過，土儲(chǔ)仍是其“軟肋”。截至2019年中期，綠城土地儲(chǔ)備3412萬平方米，低于同等規(guī)模房企。在“2020年2500億，2021年3000億銷售”目標(biāo)壓力下，積極納儲(chǔ)成為其首要任務(wù)。而去年，綠城在北京顆粒無收。
受疫情影響，全國(guó)多地土拍市場(chǎng)延遲交易。根據(jù)CRIC(微博)監(jiān)測(cè)，春節(jié)后兩周(1月31-2月13日)重點(diǎn)城市共成交108幅土地，總成交量?jī)H674萬平方米，同比2019年下降62%。
北京土地出讓市場(chǎng)也已經(jīng)連續(xù)三年降溫。數(shù)據(jù)顯示，2017年北京市土地出讓金額2609億元；2018年北京市出讓土地72幅，成交額1682.9億元，較2017年下降約四成；2019年北京土地出讓58宗，成交金額1672億元，較2018年下降6%。
在此之下，房企為何大肆搶入北京？中指院指出，疫情過后，重點(diǎn)一二線城市因較好的基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生條件將更受青睞。其中，尤以京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及輻射的熱點(diǎn)城市投資吸引力較強(qiáng)。
近幾年，北京推出地塊基本為限價(jià)房或共有產(chǎn)權(quán)房，房企利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮。不過，作為重點(diǎn)一線城市，北京仍是房企的必爭(zhēng)之地。且限競(jìng)房地塊已開始在北京市場(chǎng)逐步“退卻”，去年成交土地中，限競(jìng)房地塊21宗，不限價(jià)純商品房達(dá)14宗。
此前2月11日，北京鼠年首拍三宗不限價(jià)地，起始總價(jià)70.63億元，吸引12家房企參與。最終，此次土拍讓北京一日攬金80.05億元；2月14日，北京再次集中出讓3宗地，共吸引十余家房企參與競(jìng)拍，最終全部溢價(jià)成交，總成交價(jià)達(dá)196.8億元。
貝殼研究院新房分析師潘浩認(rèn)為，近日入市土地質(zhì)素均較高，疫情下開發(fā)商表現(xiàn)積極，亦是對(duì)未來市場(chǎng)回暖信心的表現(xiàn)。從政府角度看，如能持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)土地，可利于提升土地市場(chǎng)熱度、緩解地方財(cái)政壓力；也有助于房企獲取優(yōu)質(zhì)土地，為后期穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)提供條件。
從節(jié)后兩周高價(jià)地塊競(jìng)得企業(yè)看，國(guó)企、央企占到一半。華潤(rùn)、招商、中鐵建、中交等企業(yè)積極出手拿地，活躍度明顯高于其他規(guī)模民企。樓板價(jià)在1.5萬元/平方米以上的4幅地塊，均由國(guó)企或央企競(jìng)得。
譬如此前，首開+華潤(rùn)+住總+中交聯(lián)合體以26.2%溢價(jià)率、54.4億元總價(jià)拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)地塊；位于石景山西黃村的混合住宅用地，被首創(chuàng)以29.75億底價(jià)競(jìng)得；位于通州馬駒橋鎮(zhèn)的居住用地，被華潤(rùn)+中交聯(lián)合體以46.7億元競(jìng)得。
過往地產(chǎn)周期，為支撐規(guī)模擴(kuò)張，房企不惜大舉杠桿拿地。如今，疫情促使市場(chǎng)發(fā)生變化。在房住不炒、金融去杠桿大基調(diào)下，過量土儲(chǔ)已不是彎道超車的保證，唯有具備天然融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)企央企，有更多大肆拿地的勇氣。
但當(dāng)下，疫情影響短期內(nèi)難以消弭，房企資金壓力依然巨大。一般而言，土地款在房開成本中占比重較高。據(jù)中國(guó)土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)分析，一線城市土地款占開發(fā)總成本的比重超60%，二線城市土地款保持在40%~50%左右，三四線城市在30%~50%左右。
為給房企減負(fù)，近期上海、天津、杭州、南京、西安、南昌、無錫等城市均出臺(tái)允許房企延期繳納土地款的政策；四川、浙江等省份均發(fā)布《通知》，允許房企延交土地款，同時(shí)在開竣工時(shí)間、延遲規(guī)劃期等方面，給出寬限政策。
中指院認(rèn)為，疫情影響下，房企拿地會(huì)更加審慎。不過，對(duì)資金面允許的房企來說，上半年是拿地好時(shí)機(jī)：一二線均有好的拿地機(jī)會(huì)，在其他企業(yè)對(duì)拿地?fù)u擺不定時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，同時(shí)政府出于財(cái)政需求會(huì)大量推地，屆時(shí)可瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)地塊。
