房貸利率換“錨”前夕，多地微調(diào)樓市政策，傳遞出什么信號？
這是啥信號？難道樓市要反彈，房貸利率要降低？
恐怕并非如此。
有業(yè)內(nèi)專家表示，多地微調(diào)樓市政策更多為穩(wěn)定受疫情影響的房地產(chǎn)企業(yè)和土地市場，“房住不炒”主基調(diào)并未改變，在全面落實(shí)“因城施策”基本原則下，由各地根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行政策微調(diào)。
而個人存量房貸按揭利率方面，則根據(jù)央行規(guī)定，3月起開始換“錨”，即以去年12月LPR來確定房貸利率，但定價邏輯的改變，并不意味著利率就此降低。
首現(xiàn)降低首付比例政策
近期，駐馬店市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下稱《意見》)，其中，降低公積金購買首套房首付比例、提高公積金貸款額度成為市場關(guān)注點(diǎn)。
具體來看，《意見》提出，將各縣繳存職工的住房公積金最高貸款額度，由45萬元提高到50萬元；將繳存職工首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房貸款首付比例仍執(zhí)行30%不變。
《意見》還明確對在市中心城區(qū)、各縣城區(qū)購買首套居住房屋給予補(bǔ)助?！兑庖姟愤€提出，推動金融機(jī)構(gòu)適度下調(diào)個人住房按揭貸款利率。
無獨(dú)有偶，南寧市近期也出臺相關(guān)政策，其中一條是購買二套房可使用公積金貸款。
具體為：職工個人及家庭購買第二套住房或第二次申請住房公積金貸款的，購房首付款比例應(yīng)不低于40%。
對于上述兩地公積金貸款政策變動，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向上證報記者表示，這些政策的調(diào)整反映了部分地方政府穩(wěn)定樓市的的政策思路，預(yù)計后續(xù)這些地區(qū)在公積金貸款方面的政策會進(jìn)一步放松，包括降低首付比例、擴(kuò)大公積金貸款受眾面、提高公積金貸款額度等。在此之前，已有多地調(diào)整政策，主要是針對受疫情影響的房地產(chǎn)企業(yè)和土地市場，比如無錫、西安等。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計后續(xù)商業(yè)銀行貸款首付比例也有進(jìn)一步下調(diào)的可能，這都是市場值得期待和關(guān)注的地方。
就商業(yè)銀行按揭首付比例方面，記者查閱央行等有關(guān)個人房貸利率政策(LPR改革之前)發(fā)現(xiàn)，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。
由此可見，這一政策為商業(yè)銀行預(yù)留了空間，最低可實(shí)施首付比例20%。
換錨是換定價邏輯
不代表房貸便宜了
此次多地調(diào)整購房政策，恰好是在個人存量房貸利率換“錨”前夕。根據(jù)央行安排，2020年3至8月之間任意時點(diǎn)，存量房貸定價基準(zhǔn)可進(jìn)行轉(zhuǎn)換。
具體而言，轉(zhuǎn)換有兩種方式，一是將以基準(zhǔn)利率定價的房貸轉(zhuǎn)換為以LPR為基準(zhǔn)定價的浮動利率貸款；二是轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。
數(shù)據(jù)顯示，目前個人存量房貸預(yù)計有6000多萬筆，總余額在長期貸款中占比較高，涉及影響面較大。在最新一期LPR繼續(xù)下調(diào)后，很多人開始糾結(jié)如何轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后利率是否更低。
不過綜合來看，從利率角度出發(fā)，只是定價邏輯變了，并不意味著利率就此降低。
國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼表示，無論哪種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率應(yīng)不低于原有利率，除非采用第一種方式后LPR下降。這主要是為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號?！笆聦?shí)上，LPR下行并不必然導(dǎo)致房貸利率下降。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款，不同銀行會綜合業(yè)務(wù)定位、客戶資質(zhì)、資金成本等因素，在LPR基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)。”
2月19日，央行在《2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中強(qiáng)調(diào)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
央行深圳市中心支行信貸部門負(fù)責(zé)人近期接受上證報采訪時表示，如果認(rèn)為未來大概率將進(jìn)入降息周期、LPR總體呈下降走勢，那將房貸轉(zhuǎn)換成以LPR為定價基準(zhǔn)更有利。
