“拿地人”無(wú)地可拿 房企投資無(wú)奈推遲
受新冠肺炎疫情影響，土地市場(chǎng)被迫按下“暫停鍵”， 從1月底開(kāi)始，陸續(xù)有城市發(fā)布土地交易延期公告，房企投資節(jié)奏也紛紛作調(diào)整。
“疫情沖擊下，房企的銷售業(yè)績(jī)受到影響，投資周期普遍延后，企業(yè)面臨的壓力更大?！?2月28日，50強(qiáng)房企公司投拓(房企項(xiàng)目前期拿地)人士張令向時(shí)代周報(bào)記者表示。
隨著復(fù)工潮來(lái)臨，多座城市陸續(xù)出臺(tái)土地新政以應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的沖擊，部分城市明確土地款可申請(qǐng)延期或分期繳付。
盡管今年到目前，張令所在的區(qū)域公司仍未拿到一塊土地，但張令已處于忙碌模式。
“從2月10日復(fù)工以來(lái)，工作就撲面而來(lái)，除了做落地項(xiàng)目的收尾工作，我還要對(duì)推進(jìn)項(xiàng)目做材料上會(huì)、溝通設(shè)計(jì)出圖，并實(shí)時(shí)監(jiān)控土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)?！睆埩钫f(shuō)。
在張令忙碌背后，“冰封”已久的土地市場(chǎng)隨復(fù)工潮逐漸開(kāi)始局部“解凍”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，疫情后，2月份全國(guó)成交單宗地塊超過(guò)10億元的合計(jì)46宗，主要分布在北京等城市。1-2月份全國(guó)熱點(diǎn)土地城市市場(chǎng)，50大城市1-2月合計(jì)賣地5180億元，同比上漲4.1%。
土拍頻延期
李進(jìn)(化名)是一家國(guó)有房企華南區(qū)域公司的投拓部負(fù)責(zé)人。受疫情影響，李進(jìn)所領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)目前仍將主要精力放在前期項(xiàng)目研究和全年投資計(jì)劃安排上。
“合作拓展工作很多時(shí)候需要對(duì)外溝通，現(xiàn)在也出不去，所以我們部門大部分人的工作都是做前期資料梳理研究，比如項(xiàng)目研究、測(cè)算、評(píng)估?！?月28日，李進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。
李進(jìn)所在的華南區(qū)域公司，在整個(gè)集團(tuán)中剛成立不久，但總部公司一直寄予厚望。這意味著李進(jìn)需要爭(zhēng)取更多的投資額度，同時(shí)在拿地上更加精準(zhǔn)。
進(jìn)入2020年，李進(jìn)所在區(qū)域還未參與過(guò)任何一場(chǎng)公開(kāi)招拍掛，這主要源于意向城市土拍日期的一再延遲。
對(duì)于現(xiàn)狀，李進(jìn)感到十分焦灼?！霸谶^(guò)年前，我們就在為深圳將于2月11日舉行的住宅用地土拍準(zhǔn)備，但受疫情影響，時(shí)間延至2月20日，后又再次延期至3月3日?！?
土地出讓日期的一再推遲，使得李進(jìn)所在區(qū)域的投資周期也不得不延后。
“整個(gè)投資時(shí)間向后延了20多天，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的工期造成一定影響，但好在時(shí)間不長(zhǎng)，工地開(kāi)工后可以加快工程進(jìn)度以彌補(bǔ)時(shí)間差?！?李進(jìn)說(shuō)。
除了李進(jìn)所在城市之外，目前，泉州、成都等城市也將土地出讓延期至3月。而投資周期的順延，讓部分高周轉(zhuǎn)房企“當(dāng)年拿地、當(dāng)年銷售”的模式受到考驗(yàn)。
“通常我們都希望一季度在土地市場(chǎng)有所斬獲，這樣到三四季度時(shí)，項(xiàng)目就可以順利開(kāi)盤。”2月29日，一位廣州房企的投拓人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，“但目前市場(chǎng)上供應(yīng)的土地有限，我們估計(jì)很難在一季度完成相應(yīng)拿地任務(wù)，可能會(huì)對(duì)今年的銷售有些影響，回款周期也將被進(jìn)一步拉長(zhǎng)?！?
相比之下，張令雖然也沒(méi)拿到土地，但相對(duì)沒(méi)有那么焦慮。
“我們定位是中高端溢價(jià)盤，公司對(duì)拿地的節(jié)點(diǎn)及策略并沒(méi)有卡得很緊，即使第一季度沒(méi)有拿地，對(duì)全年的影響不大?！睆埩钔嘎?，“我們部門已經(jīng)挑了幾塊合適的土地，正在等政府掛出，但是最快也是從二季度開(kāi)始發(fā)力?！?
在李進(jìn)看來(lái)，下半年企業(yè)面臨的壓力會(huì)比較大，如果趕上政策波動(dòng)，政府不推地塊，企業(yè)壓力會(huì)更大。
抄底機(jī)會(huì)難覓
面對(duì)上述房企壓力，各個(gè)地方政府也在積極出手。
時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年3月1日，全國(guó)共有福州、衡陽(yáng)、海南、青島、河南、蘇州等近20個(gè)省份或城市陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)涉及土地出讓環(huán)節(jié)的相關(guān)紓困政策。
就具體內(nèi)容來(lái)看，主要集中在調(diào)整土地出讓方式或時(shí)間節(jié)點(diǎn)、可延期或分期繳納土地出讓金、允許順延開(kāi)竣工時(shí)間不計(jì)違約責(zé)任、允許先行用地四大方面。
以蘇州為例，有關(guān)部分已提出調(diào)整超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則，超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的，不再統(tǒng)一要求項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請(qǐng)預(yù)售許可。2月24日掛出的11宗宅地已有10宗取消了竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，土地出讓條件有所放寬。
受此影響，部分城市土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖。
李進(jìn)告訴記者，其團(tuán)隊(duì)近日也在統(tǒng)計(jì)各地政府出臺(tái)的利好政策。他們發(fā)現(xiàn)，部分措施的實(shí)操性相對(duì)較差。
“比如疫情期間，房企給政府的一些人才房、回遷房、保障房都可以向后延，但政府并未說(shuō)明具體要延多長(zhǎng)時(shí)間。除此之外，廣州花都提出的‘拍地即拿證’需要房企在拿地前做大量的前調(diào)并提交規(guī)劃，這會(huì)耗費(fèi)我們大量的精力，如果最后沒(méi)拍到地，之前的工作都付之東流了?！?李進(jìn)舉例稱。
在李進(jìn)看來(lái)，允許土地出讓金延期或分期繳納給房企帶來(lái)的意義最重要。一方面，可以緩解企業(yè)的資金壓力；另一方面，也能減輕疫情帶給房企的利息損失。對(duì)于很多之前拿地企業(yè)有很大作用。
盡管利好政策頻發(fā)，但李進(jìn)坦言，政策只是起到輔助作用，迫使其作出投資決策的還是在于土地本身的價(jià)值。在土拍市場(chǎng)，由于部分房企沖得較猛，已很難尋覓到抄底的機(jī)會(huì)。
中原地產(chǎn)研究中心的一組數(shù)據(jù)佐證了李進(jìn)的判斷。在2月成交單宗地塊超過(guò)10億元的46宗土地中，底價(jià)成交的地塊只有12宗，占比只有26%，溢價(jià)率超過(guò)10%的有27宗，占比59%。
與此同時(shí)，李進(jìn)發(fā)現(xiàn)，在土地市場(chǎng)中比較活躍的企業(yè)大部分屬于央企、國(guó)企，他們的融資成本相對(duì)較低，此前的擴(kuò)張速度并不特別迅速。
3月1日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者指出，最近全國(guó)土地市場(chǎng)以國(guó)企為主，私企拿地的非常少，北京也同樣存在這個(gè)問(wèn)題。大部分都是國(guó)企聯(lián)合體獲得土地。相對(duì)而言，國(guó)企的資金壓力小。
“小部分民營(yíng)房企在土地市場(chǎng)也表現(xiàn)活躍，主要在于他們對(duì)業(yè)績(jī)的追求，他們對(duì)投資周期安排得相對(duì)緊湊，要求在每個(gè)階段都完成相應(yīng)任務(wù)。” 張令向時(shí)代周報(bào)記者補(bǔ)充道。
盡管土地市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，但張令依舊保持著謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。
“房住不炒基調(diào)未變，我對(duì)未來(lái)的預(yù)期還是偏保守，我們并不是害怕風(fēng)險(xiǎn)，而是希望能用有限的資金獲取到最佳的土地資源?！?張令說(shuō)道。
