一日3地出新政 2月超60城有行動
僅3月3日一天，就有廣州、常州、溫州等三地相繼出臺新政，其中涉及需求端的支持政策，包括廣州商服類項目不再限定銷售對象、常州擬調(diào)整公積金政策支持首套房貸款、溫州人才配售住房最低5折等。
有研究機構(gòu)統(tǒng)計，2月份，全國已經(jīng)有超過60城市發(fā)布了多次房地產(chǎn)政策。
業(yè)內(nèi)人士認為，廣州、常州、溫州等地的政策，有利于當(dāng)?shù)刭彿啃枨蟮尼尫藕头科箜椖咳齑妗ｎA(yù)計3月份地方政府房地產(chǎn)政策將繼續(xù)多發(fā)。但房地產(chǎn)調(diào)控總體方向不變，也不會因短期疫情壓力大幅放松，未來地方政府在調(diào)整政策時會更加慎重，必須堅持“房住不炒”定位和實現(xiàn)“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。
廣州商服類項目不再限定銷售對象
3月3日，廣州市發(fā)布《關(guān)于印發(fā)廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》。
《通知》從全力保障物資供給、有序有力推動企業(yè)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)、全方位加大企業(yè)幫扶力度、加大項目建設(shè)和補短板投資力度、促進消費擴容提質(zhì)、切實穩(wěn)定對外貿(mào)易、狠抓重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展、打造一流營商環(huán)境、構(gòu)建全力保障人民生命安全和身體健康的治理體系等方面提出48項具體措施。
其中，在狠抓重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，《通知》提出，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。優(yōu)化商服類項目建設(shè)和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。優(yōu)化完善商品房預(yù)售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預(yù)售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎補資金。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2017年廣州“330政策”限制了商服類房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得改變?yōu)榫幼∮猛?。?guī)定了最小分割單元不得低于300平方米，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位。2018年底廣州市發(fā)文規(guī)定，2017年3月30日前土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。而這次政策則是在2018年政策的基礎(chǔ)上，將不限售的商服類項目范圍擴大，相當(dāng)于全面解禁，且可以賣給個人，沒有最小面積規(guī)定。
張大偉認為，廣州的松綁政策有利于市場活躍，但因為之前已經(jīng)出臺了政策，部分房源是可以個人購買的，這次政策有利于有這類型土地儲備的企業(yè)解套，對于部分企業(yè)來說，可以加快項目的流動性。整體看，廣州的商改住新政有利于解決商改住目前存量過多的問題，但對于市場影響不大，市場主要還是看這部分房源的貸款比例等政策。
常州調(diào)整公積金政策支持首套房貸款
3月3日，常州市發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情保障房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的意見》。
其中，在供給端紓困房企的政策包括延期申報納稅和稅費優(yōu)惠、延期繳納土地出讓金、延期繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、調(diào)整預(yù)售資金托管受限額度等。
值得注意的是，在需求端支持購房者的政策為：積極壓降住房公積金貸款輪候時間，并適時調(diào)整完善住房公積金貸款差異化政策，穩(wěn)定對首套房貸款的支持力度。對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，各銀行機構(gòu)要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭等個人信貸還款安排，合理延后還款期限。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，公積金的輪候時間壓縮，客觀上使得公積金貸款的壓力減少，某種程度上說明近期辦理公積金的節(jié)奏會加快。同時，政策明確了公積金貸款差異化政策思路，具有積極意義。實際上公積金制度在當(dāng)前更應(yīng)該發(fā)揮保障剛需購房者的功能。預(yù)計后續(xù)公積金中心等也會發(fā)文，這對于近期購房需求的刺激和房企的項目去庫存，尤其是剛需盤的去庫存有積極作用。
溫州配售人才住房最低5折
3月3日，溫州市人民政府新聞辦公室公號“溫州發(fā)布”發(fā)布了溫州市人才招引和住房配售專場新聞發(fā)布會的內(nèi)容。
會上推出兩大舉措，包括啟動溫州千企萬崗招才月“云聘會”和開展2020年溫州市首批人才住房配售申請工作。會上還公布了2020年溫州市首批人才住房配售申請公告，將于3月15日開始申請。目前市縣兩級已籌集1700多套房源，共計18萬平方米左右。
據(jù)了解，配售人才住房的對象要求符合以下條件之一，且已與用人單位簽訂3年以上全職工作合同，已以用人單位的名義依法繳納社會養(yǎng)老保險金(或個稅)36個月以上，本人及配偶在溫州均未擁有過住房或累計擁有過的住房面積少于60平方米，均未享受過溫州政府購房類優(yōu)惠政策。
(一)全職在我市用人單位工作且經(jīng)市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室認定為溫州市高層次人才分類目錄ABCDE類人才；
(二)全職在我市中小學(xué)(幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)工作，具有全日制本科以上學(xué)歷，且貢獻積分值達到100分以上;
(三)全職在我市企業(yè)、民辦非企業(yè)單位、中介機構(gòu)工作，具有全日制本科以上學(xué)歷或具有《溫州市緊缺專業(yè)人才需求目錄》范圍的中級及以上專業(yè)技術(shù)職稱、技師以上職業(yè)資格，且近兩年年工資薪金所得額達到10萬元及以上。
?一個家庭(購房人及配偶)中有多人符合申購條件的，僅限申購一套。
另外，人才按層次類別享受相應(yīng)面積和折扣優(yōu)惠。其中經(jīng)市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室認定的B類和C類人才配售面積為140平方米，購買價格為備案價(核定價)50%；D類和E類人才配售面積為120平方米，購買價格為備案價(核定價)60%；符合本公告其他條件的人才配售面積為90平方米，購買價格為備案價(核定價)70%。配售房源面積超過人才所屬層次類別標(biāo)準時，按備案價(核定價)的100%計收超出部分面積的購房款，但夫妻雙方均符合配售條件的，可按所屬層次類別折扣標(biāo)準計收超出部分面積購房款。購置配售型人才住房申請個人住房公積金貸款和商業(yè)住房按揭貸款的，可以人才住房辦理貸款抵押。
此外，配售的人才住房自簽訂買賣合同之日起10年內(nèi)為共有產(chǎn)權(quán)，不得上市流通周轉(zhuǎn)、不得辦理抵押貸款(用于購買本套住房的公積金和商業(yè)按揭貸款除外)，發(fā)生購房人離溫、離職未就業(yè)創(chuàng)業(yè)6個月以上、違反合同約定等情形的，住建部門指定的國有運營單位有權(quán)回購人才住房，回購價格為原購買價格加利息。配售的人才住房自簽訂買賣合同之日起滿10年自動轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)登記。
對此，嚴躍進認為，溫州此次政策相關(guān)人才購房方面的優(yōu)惠力度比較大，部分甚至可以享受到5折的購房優(yōu)惠。根據(jù)2019年12月溫州發(fā)布的《溫州市人才住房租售并舉實施辦法》，當(dāng)時已經(jīng)明確了優(yōu)秀本科生購房優(yōu)惠打7折的規(guī)定，新政延續(xù)了去年開始的人才購房優(yōu)惠政策思路，同時也給予了細化，使得各類人才都可以享受較大的購房優(yōu)惠。
嚴躍進認為，近期部分城市重啟人才購房政策，其思路和2019年類似，同時也在很大程度上吻合了近期各地穩(wěn)增長的導(dǎo)向。第一，人才購房政策的延續(xù)，使得相關(guān)人才近期購房成本降低，有助于帶動市場交易量。第二，近期各類房企也有積極去庫存的導(dǎo)向，所以此類人才購房的優(yōu)惠會更加實在，客觀上對于房企近期的項目銷售和資金回籠等都有較為積極的作用。第三，從實際過程看，全國各地人才購房政策會進一步放寬，相關(guān)折扣力度更大，部分城市對于人才界定的標(biāo)準也會下調(diào)，進而惠及更多購房者。
2月超60城發(fā)布房地產(chǎn)政策
繼20余省市密集出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策從供給端紓困房企后，河南駐馬店率先出臺降低首套房公積金貸款首付比例政策，拉開了各地從需求端穩(wěn)地產(chǎn)的序幕，隨后南寧、東莞、撫州也調(diào)整了公積金貸款政策，近期部分城市人才購房政策再次放開。
張大偉表示，2月因春節(jié)因素歷來是政策少的月份，但今年因為疫情影響，全國房地產(chǎn)政策井噴。不完全統(tǒng)計，今年2月份，全國已經(jīng)有超過60城市發(fā)布了多次房地產(chǎn)政策。其中，2月中旬前主要以緩繳土地出讓金、放寬預(yù)售監(jiān)管等紓困房企政策和公積金政策為主。從2月下旬開始，個別城市開始調(diào)整公積金首付政策、提高公積金貸款額度等，也有城市給予購房補貼、契稅減免等。但是以駐馬店為代表的調(diào)整首付城市被約談，很可能影響3月份其他城市再次發(fā)布政策。
張大偉認為，從市場穩(wěn)定的角度，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力越來越大，地方政府應(yīng)該在堅持“房住不炒”的原則下，出臺一些穩(wěn)定真實自住的剛需與改善需求的政策，避免3月份出現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的可能性。他預(yù)計，3月份地方政府房地產(chǎn)政策將繼續(xù)多發(fā)。
值得注意的是，前期一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策引發(fā)了部分市場人士對樓市調(diào)控放松的遐想。不過，監(jiān)管部門近期已經(jīng)明確表態(tài)，房地產(chǎn)金融政策尚未作出調(diào)整；個別網(wǎng)傳調(diào)降房貸首付比例的商業(yè)銀行也已表明系誤讀，目前個人住房信貸政策沒有變化。駐馬店被河南省政府約談時被要求堅持“房住不炒”定位，切實落實城市主體責(zé)任，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。央行、財政部、統(tǒng)計局相關(guān)負責(zé)人多次重申堅持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。
業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)調(diào)控總體方向不變，也不會因短期疫情壓力大幅放松，未來地方政府在調(diào)整政策時會更加慎重，要統(tǒng)籌平衡好穩(wěn)增長和穩(wěn)地產(chǎn)的關(guān)系，必須堅持“房住不炒”定位和實現(xiàn)“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。
