線上營銷暗藏玄機 購房者如何識破那些“坑”？
新冠肺炎疫情影響之下，房企紛紛開設(shè)“線上售樓處”。據(jù)克而瑞監(jiān)測，目前超過150家房企在做線上營銷，其中超過140家搭建了線上售樓處。與此同時，還有很多房企配套推出了“無理由退房”等舉措。
但購房者不無擔心：線上購房畢竟是新生事物，但網(wǎng)絡(luò)平臺的購房信息看起來有太多不靠譜，萬一踏入了線上銷售陷阱可怎么辦？律師提醒，在線購房確實“坑”多多，購房者應(yīng)擦亮眼睛、盡可能規(guī)避風險。
在線購房的那些“坑”
與實體售樓處看房、買房相比，線上購房不能實地看到產(chǎn)品，也無法和銷售人員面對面交流，購房者關(guān)心的是，真房源問題是否能得到保障？房企促銷究竟是真優(yōu)惠還是“看起來很美”？此外，房企推出的“無理由退房”，真的能隨心所欲地退款嗎？新京報記者在近期的調(diào)查采訪中，一一揭開了在線購房的那些“坑”。
“坑”1：項目信息真?zhèn)坞y辨
近期，有意購房的趙亮（化名）上網(wǎng)看了某平臺的線上直播，感到很疑惑，“直播平臺總會留下一些銷售人員的聯(lián)系方式，包括手機號、微信等，當與對方聯(lián)系時會發(fā)現(xiàn)有些電話是虛擬號碼，還有的銷售人員是中介公司的人。”
3月11日，新京報記者登錄某互聯(lián)網(wǎng)App客戶端，輸入“線上購房”等關(guān)鍵詞檢索發(fā)現(xiàn)，一些打著房企線上促銷打折的平臺其實并不是真正的開發(fā)商，有些為中介公司銷售平臺，有些甚至為個人自媒體號。在這種情況下，這些置業(yè)顧問所介紹的項目信息，可信度如何？可能要打個問號。
“坑”2：銷售人員權(quán)限和資質(zhì)存疑
北京購房者李敏（化名）向新京報記者反映，“最近我看了一些房產(chǎn)平臺的直播，但沒想到，那些‘置業(yè)顧問’一會兒賣這個樓盤，一會兒賣那個樓盤，甚至直接就問‘想要哪里的樓盤，什么類型的？’，這些銷售人員（置業(yè)顧問）是否真的代表開發(fā)商，他們賣房真的是職務(wù)行為嗎？”
3月11日，新京報記者登錄了一家開發(fā)商線上平臺，以購房者身份與其中一些銷售人員聯(lián)系，對方皆表明自己即為該開發(fā)商銷售人員，完全能夠代表開發(fā)商進行銷售。當新京報記者詢問其有無銷售資質(zhì)證明時，部分銷售人員最終只拿出了名片，并沒有住建部門出具的銷售資質(zhì)備案。
“坑”3：打折優(yōu)惠“假摔”
天津購房者李巖（化名）告訴新京報記者：“我登錄了一個購房平臺，看到打折的宣傳，聯(lián)系上銷售人員才被告知，‘那只是特價房，現(xiàn)在已經(jīng)沒有了?！贝送?，還有購房者反映，他們一直關(guān)注的一個樓盤項目，平時銷售價格也就1.2萬元/平方米左右，但推出線上促銷時則宣稱1.3萬元/平方米起價。
“坑”4：“1元訂房”“0元訂房”更多是噱頭
近日，購房者陳啟（化名）發(fā)現(xiàn)某開發(fā)商推出了“1元訂房”活動，很是感興趣，但有點猶豫不知道是否靠譜。3月10日，新京報記者就陳啟提出的“1元訂房”活動聯(lián)系到該售樓處，一位銷售人員表示，“1元訂房活動目前還在進行當中，交完1元錢后，得在15天內(nèi)交納20萬元定金，然后是交納首付、網(wǎng)簽等流程?！?
北京甚至還有項目推出了“0元訂房”，但新京報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅是能將預(yù)訂的房源鎖定10天而已。不管是“1元訂房”還是“0元訂房”，都是噱頭大于實際，買房的錢一分都不會少花。
“坑”5：“無理由退房”條件多多
作為很多房企線上營銷的“標配”，曾經(jīng)沉寂多時的“無理由退房”卷土重來。但是，對于購房者來說，“無理由退房”真的是完全無理由嗎？其實不然。
新京報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實際上，“無理由退房”在退款程序上需要滿足一定條件，各家開發(fā)商的認定條件也不盡相同。比如有的開發(fā)商就明確提出，認購人申請無理由退房，需滿足購買項目僅限于指定區(qū)域適用該活動的項目；認購人需在上述活動期間進行認購、并支付房款；無條件退房應(yīng)在簽署《商品房認購協(xié)議》之日起30日內(nèi)書面提出；認購人必須具備房屋所在地的購房資格等，條件多多，“理由”多多。
“坑”6：購房款“秒退”只是美好想象
作為申請“無理由退房”的購房者，最為關(guān)心的莫過于錢款是否能馬上到賬。但事實上，“秒退”只是美好的想象，絕大多數(shù)項目的退款都有不同時間的滯后。
北京某項目樓盤銷售人員向新京報記者介紹，該項目線上購房需交5萬元定金，如果再按照約定的付款進度交了后續(xù)款項后，退款就會相對麻煩，大概會在30日內(nèi)才能退款。還有項目銷售人員稱，“有些定金直接進入到監(jiān)管賬戶，一旦申請退款必須經(jīng)過房地產(chǎn)監(jiān)管部門，需要好幾個月才能走完程序。”
有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴新京報記者，多數(shù)公司退房后的退款程序會長達兩三個月之久，有的甚至長達半年、一年之久。
律師支招：查證、留證、簽細化協(xié)議
針對線上購房中可能出現(xiàn)的這些“陷阱”，該如何規(guī)避風險？新京報記者邀請到專業(yè)律師為購房者一一支招，指出規(guī)避風險的關(guān)鍵點。
支招1：查詢樓盤預(yù)售許可證和銷售人員備案信息
北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人范辰律師：
購房者應(yīng)盡量通過開發(fā)商指定的銷售渠道購買房屋，其間，首先應(yīng)鎖定銷售人員身份，必須確認其代表的是開發(fā)商，其行為是公司職務(wù)行為，必要時應(yīng)該予以錄音、錄像、留存銷售人員身份證復(fù)印件等，而且開發(fā)商的銷售人員應(yīng)該在建設(shè)主管部門網(wǎng)站上進行備案和公示，只有選擇這樣的銷售人員才會更放心。
此外，應(yīng)前往當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門網(wǎng)站查詢所看中的樓盤是否真實存在，是否取得了相關(guān)預(yù)售許可手續(xù)，同時要求銷售人員提供房屋銷售五證的復(fù)印件，以方便購房人和相關(guān)主管部門的信息核對工作。
支招2：優(yōu)惠承諾寫進協(xié)議、固定證據(jù)
北京市英淇律師事務(wù)所夏廣域律師：
對于優(yōu)惠樓盤，購房者要提前了解所看中房屋的具體位置、周邊環(huán)境等，以便更好地對比價格。對于開發(fā)商的各種優(yōu)惠承諾，應(yīng)讓開發(fā)商銷售人員以一定的形式體現(xiàn)出來，比如在認購協(xié)議、定金合同中寫明，或者單獨簽署有公司蓋章的承諾等。鑒于整個過程都是線上進行，所以購房人一定要對各個環(huán)節(jié)進行取證、固定證據(jù)，以便一旦發(fā)生爭議或糾紛，可以幫助自己更好地維權(quán)。
支招3：明確無理由退房的時間期限、違約責任等
北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師：
購房者必須注意，是不是開發(fā)商所有項目中全部房源都適用“無理由退房”？因為一些開發(fā)商的此項政策只是面向部分樓盤或部分房源。同時，還要約定不能退款的違約情形，最好以協(xié)議形式明確。比如，無理由退房具體退的是什么，退定金還是購房款，或者是定金和購房款一起退？又比如一旦購房人申請退房，開發(fā)商應(yīng)該在一定期限內(nèi)退還房款（或定金），開發(fā)商若違約應(yīng)承擔什么責任。
此外還需注意，有些地區(qū)如果是網(wǎng)簽之后辦理退房手續(xù)，還需政府主管部門審核批準，一旦出現(xiàn)此類情形，開發(fā)商可能會以不可抗力為由不同意解除合同、或者不同意退款，因此建議購房者應(yīng)提前就退款時間和違約責任與開發(fā)商一一予以明確。
