全筑2019中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)高峰對(duì)話
時(shí)間：2020/4/3
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3月20日，2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)在北京舉行，備受關(guān)注的"2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)"、"500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌"等系列測(cè)評(píng)榜單也將一同揭曉。在本次峰會(huì)上，還進(jìn)行了“全筑2019中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)高峰對(duì)話”。以“新征程，新夢(mèng)想”為題，解碼2019房地產(chǎn)市場(chǎng)。
論壇由主持人：中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心專家委員會(huì)主任、上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 張永岳主持。
對(duì)話嘉賓
單偉豹 路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席
郭國(guó)強(qiáng) 福晟集團(tuán)董事、執(zhí)行總裁
袁春鴻 坤地產(chǎn)集團(tuán)總裁
甘 玫 中南置地 副總裁
劉 策 佳兆業(yè)集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)
周 青 朗詩(shī)綠色集團(tuán)副總裁、朗詩(shī)地產(chǎn)北京公司董事長(zhǎng)
王 晞 仁恒置地集團(tuán)有限公司 執(zhí)行副總裁
夏 添 上坤集團(tuán)執(zhí)行副總裁
于大海 億達(dá)中國(guó)高級(jí)副總裁、億達(dá)科技新城董事長(zhǎng)
何亞?wèn)| 老板電器副總裁
孫海軍 全筑集團(tuán)副總裁
以下是論壇實(shí)錄：
張永岳：今天都是來(lái)自一線的老總和相關(guān)方面的負(fù)責(zé)人，他們對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展都有很好的見(jiàn)地和做法，我們有機(jī)會(huì)在500強(qiáng)會(huì)議上與大家共享。
這次中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)高峰對(duì)話主題是新征程、新夢(mèng)想——2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼。根據(jù)這樣一個(gè)主題，我們聚焦的時(shí)間段是當(dāng)下，是2019年。關(guān)鍵的是新征程、新夢(mèng)想。新的征程首先要把握方向，路是不是走對(duì)，對(duì)于當(dāng)前到底怎么把握。今天論壇主題離不開(kāi)我們對(duì)形勢(shì)的分析，我們各自來(lái)自一線，來(lái)自相關(guān)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程當(dāng)中抬頭看路，怎么看，看的結(jié)果是什么，希望大家分享。
這里講新夢(mèng)想，中國(guó)夢(mèng)國(guó)家提出來(lái)以后，每個(gè)企業(yè)、行業(yè)都會(huì)有夢(mèng)想，在過(guò)去的夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)了以后，在新的歲月當(dāng)中又會(huì)有新的夢(mèng)想，而夢(mèng)想要實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵是執(zhí)行問(wèn)題，如何做得到的問(wèn)題。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)變化下我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)。今天論壇請(qǐng)各位來(lái)談無(wú)非就是圍繞當(dāng)前的形勢(shì)大家談?wù)劊谶@個(gè)基礎(chǔ)上能夠?qū)ξ覀兤髽I(yè)如何應(yīng)對(duì)，企業(yè)采取何種對(duì)策，我們的經(jīng)驗(yàn)，我們的思考與大家來(lái)分享。
孫海軍：去年面對(duì)風(fēng)云變幻、復(fù)雜異常的市場(chǎng)環(huán)境大家都過(guò)得很辛苦，“兩會(huì)”強(qiáng)調(diào)我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以穩(wěn)為主，政府工作報(bào)告里“穩(wěn)”出現(xiàn)了很多次。而房地產(chǎn)行業(yè)房住不炒的定位也越來(lái)越清晰和明確，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的從緊的調(diào)控政策今年應(yīng)該不會(huì)有很大的改變，雖然年初有個(gè)別城市政策松動(dòng)，但是我覺(jué)得幅度不會(huì)很大。
資金層面，今年年初央行下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，釋放了長(zhǎng)期的增量資金，這是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)去的，調(diào)控政策下大部分資金還是很難進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，釋放的流動(dòng)性也難以在我們行業(yè)發(fā)揮作用。我們今年行業(yè)面臨的資金壓力還是存在的。
需求層面，隨著政府的租賃住房規(guī)模不斷擴(kuò)大，加強(qiáng)人們對(duì)房?jī)r(jià)下行預(yù)期產(chǎn)生的觀望氛圍，今年剛性需求也在明顯放緩。
這些情況表明今年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難和壓力還是不小的，在困難和挑戰(zhàn)面前企業(yè)要想發(fā)展要做好兩方面工作：
加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)在各類城市和區(qū)域之間，在產(chǎn)品各種業(yè)態(tài)之間，在商品區(qū)域化自持之間的配置比例，推動(dòng)多樣化布局，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，不斷提升企業(yè)的應(yīng)變能力，以適應(yīng)不同政策條件下的各種市場(chǎng)需求。
加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，調(diào)整好資金在企業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投入和規(guī)模發(fā)展之間的比例關(guān)系，做好平衡。在確保穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，尋求突破和發(fā)展。
張永岳：孫總說(shuō)了概括的對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的看法和認(rèn)識(shí)。
何亞?wèn)|：我們是給地產(chǎn)配套的企業(yè)，是老板電器，這幾年我們?cè)鲩L(zhǎng)很大來(lái)源于各位地產(chǎn)商的支持，今天在座的大部分都是我們的客戶，前100強(qiáng)有85個(gè)客戶在合作，表達(dá)一下感謝。
新征程、新夢(mèng)想，今天丁博士、任院長(zhǎng)講的，感同身受，當(dāng)然也對(duì)2019年充滿信心。電器和地產(chǎn)完全相關(guān)的只有廚房電器這個(gè)行業(yè)，燈、空調(diào)、建材住宅、酒店、政府、學(xué)校能用，廚房電器就只跟住宅相關(guān)，所以我們跟住宅完全相關(guān)，不管是新建的還是老房子。這也是我這10年緊跟馮會(huì)長(zhǎng)的原因，所以要跟地產(chǎn)打成一片。
新征程怎么判斷呢？老板電器進(jìn)入新征程，就是2010年我們上市，2017年每年復(fù)合增長(zhǎng)超過(guò)30%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)超過(guò)40%，股票翻了將近30倍。但是2018年增長(zhǎng)凈利潤(rùn)銷售都是個(gè)位數(shù)，股票也跌得一塌糊涂。我們1月份又回來(lái)了，我們個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)比前幾年復(fù)合增長(zhǎng)30%以上，我們更愿意這樣增長(zhǎng)。
過(guò)去這些年我們就靠著新房屋的增加做覆蓋，北京、上海、廣東、杭州全部進(jìn)入存量時(shí)代，我們都做老房子。我上午在北京分公司剛開(kāi)完管理會(huì)議，確定每個(gè)市場(chǎng)的類型，因城施策，北京是存量房的市場(chǎng)，產(chǎn)品、渠道布局、人員隊(duì)伍建設(shè)全部圍繞存量市場(chǎng)做。過(guò)去有營(yíng)銷隊(duì)伍的驅(qū)動(dòng)型轉(zhuǎn)向技術(shù)驅(qū)動(dòng)型。
新夢(mèng)想，業(yè)務(wù)層面講，500強(qiáng)企業(yè)做精裝配套的時(shí)候最好都用老板電器。接下來(lái)時(shí)間我們更重視技術(shù)創(chuàng)新，前面40年銷售拉動(dòng)型居多，后面要靠技術(shù)驅(qū)動(dòng)，所以我們也有新的使命，要做廚房領(lǐng)域變革的領(lǐng)導(dǎo)者，烹飪生活領(lǐng)域的變革的領(lǐng)導(dǎo)者。我們?cè)趶N房電器行業(yè)里，年齡是老大，銷售規(guī)模是老大，平均價(jià)格賣得也最貴，要帶領(lǐng)這個(gè)行業(yè)不斷往正道上走，把技術(shù)、產(chǎn)品作為第一要素，給老百姓廚房生活帶來(lái)更大變革。過(guò)去有分體抽油煙機(jī)，現(xiàn)在是中央型的，過(guò)去一棟樓30戶30太油煙機(jī)，現(xiàn)在一棟樓30戶一臺(tái)油煙機(jī)在屋頂。技術(shù)創(chuàng)新是給老百姓廚房帶來(lái)革命。
張永岳：過(guò)去增量，現(xiàn)在存量，技術(shù)的創(chuàng)新。相對(duì)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，既依賴于整個(gè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，但是又相對(duì)超脫一點(diǎn)。
劉策：2018年整個(gè)行業(yè)非常悲觀，但是我在2018年年終會(huì)議上旗幟鮮明地提出來(lái)，就像今天主題一樣，我們要看到變化中的不變，當(dāng)時(shí)給出結(jié)論就是房地產(chǎn)作為15萬(wàn)億的市場(chǎng)，如果連這15萬(wàn)億大的賽道都玩不好，還玩其它賽道根本沒(méi)可能。去年做了幾件事情：
第一，加快銷售，通過(guò)銷售回籠資金。
第二，積極推動(dòng)沉淀資產(chǎn)的去化，優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)。
第三，加大投資。這跟我們行業(yè)是相反的，去年一年加大投資這塊跟集團(tuán)很多高管，包括董事有激烈PK的，最終還是主席采納了我的意見(jiàn)。
第四，控制投資質(zhì)量，并且投融結(jié)合。
第五，降負(fù)債，去杠桿。
這跟2018年的判斷和戰(zhàn)略部署有密切相關(guān)的。
2019年的觀點(diǎn)，我們認(rèn)為政策底已經(jīng)顯現(xiàn)，圍繞2019年會(huì)有一些動(dòng)作：
第一，加快銷售，調(diào)整銷售的供貨節(jié)奏，可能在下半年，盡管一季度全國(guó)房地產(chǎn)銷售有點(diǎn)遇冷，但是2019年房地產(chǎn)應(yīng)該還是會(huì)不錯(cuò)的行情，銷售節(jié)奏比較多的放在下半年，房?jī)r(jià)如果反彈，或者銷速增快的效應(yīng)。
第二，堅(jiān)定不移推動(dòng)沉淀資產(chǎn)的去化，特別是占據(jù)重資產(chǎn)的項(xiàng)目要盡快處理掉，通過(guò)基金的模式。
第三，加大投資拓展。從去年下半年以來(lái)我們一直就在做，想方設(shè)法怎么樣深化粵港澳大灣區(qū)的布局，在長(zhǎng)三角出現(xiàn)的利好怎么提前布局。
第四，除了傳統(tǒng)融資之外，要全面打開(kāi)跟大行的合作，降低融資成本。堅(jiān)定推動(dòng)降負(fù)債，并且內(nèi)部圍繞打造投融資鐵軍，每周都會(huì)有培訓(xùn)，很多事情做不好不是戰(zhàn)略、方向、機(jī)制的問(wèn)題，是團(tuán)隊(duì)能力跟不上，很多戰(zhàn)略決策，執(zhí)行的效果就不好。
所以今年圍繞這些方面在推動(dòng)，這也是研究院從整個(gè)集團(tuán)戰(zhàn)略到投融資核心業(yè)務(wù)條線在全面梳理。2019年佳兆業(yè)應(yīng)該會(huì)有更好的表現(xiàn)。
于大海：我們是中國(guó)最早一批專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)城融合的發(fā)展模式的企業(yè)，21年前打造第一個(gè)大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是大連軟件園，到現(xiàn)在20多年歷史。2014年港交所上市，被國(guó)際資本譽(yù)為中國(guó)最大最領(lǐng)先的商務(wù)園區(qū)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，商務(wù)園區(qū)就是人腦+電腦在花園式辦公的寫(xiě)字樓里的形態(tài)。
對(duì)于億達(dá)中國(guó)來(lái)講，2019年重點(diǎn)關(guān)注：
均衡：一個(gè)是拓展的布局要進(jìn)一步均衡，目前在全國(guó)20個(gè)一線和二線省會(huì)城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)40個(gè)商務(wù)園區(qū)，整個(gè)面積包括持有、在建超過(guò)200萬(wàn)方。我們服務(wù)的目標(biāo)客戶是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，我們所布局的城市，也就是我們客戶想要所在的城市，我們今年的重點(diǎn)可能會(huì)進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)在京津冀、膠東半島，特別是重點(diǎn)布局長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)。
還有輕重資產(chǎn)的布局均衡。各地政府平臺(tái)公司委托給億達(dá)的項(xiàng)目增速非?？欤ツ瓿^(guò)了自有投資和持有的園區(qū)面積。
對(duì)于億達(dá)來(lái)講，我們提供的產(chǎn)品無(wú)外乎硬件和軟件，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就是以產(chǎn)業(yè)為牽動(dòng)，地產(chǎn)為載體。在硬件方面20多年前剛打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時(shí)候，我們自己和客戶所關(guān)注的都是性價(jià)比，也就是一平方米能產(chǎn)出多少效益，整個(gè)樓宇得房率是多少。但是迅速我們會(huì)被世界上，包括創(chuàng)新型社區(qū)等等新的理念和實(shí)踐所打動(dòng)。我們現(xiàn)在從企業(yè)到客戶所關(guān)注的效價(jià)比，講求每平方米能夠提供的效能，講求企業(yè)在寫(xiě)字樓里工作的人愉悅程度和工作效率。所以我們更多為我們企業(yè)客戶打造的是新鮮的、有趣的、跨界的，能夠交流和碰撞的工作空間和環(huán)境。
另外重點(diǎn)打造跨界的生態(tài)圈和產(chǎn)業(yè)資源池，也包括我們?cè)谏钲趯ｉT(mén)注冊(cè)和運(yùn)營(yíng)了一家做智慧園區(qū)的億達(dá)云圖公司，整合線上線下資源，利用先進(jìn)技術(shù)幫助政府提升產(chǎn)業(yè)活力，幫助企業(yè)快速發(fā)展，幫助企業(yè)人實(shí)現(xiàn)美好生活。
我們是開(kāi)放的，體現(xiàn)在我們要向所有的和我們的主業(yè)能夠產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的商業(yè)模式開(kāi)放。特別在我們身邊有大量的優(yōu)質(zhì)客戶值得我們大肆開(kāi)展產(chǎn)業(yè)投資工作。在北京市的重點(diǎn)工程也是由億達(dá)中國(guó)招商運(yùn)營(yíng)的中關(guān)村一號(hào)項(xiàng)目，50多萬(wàn)方海淀區(qū)中關(guān)村科學(xué)城核心項(xiàng)目，剛剛進(jìn)駐一個(gè)客戶去年應(yīng)收1000億，但是今年訂單已經(jīng)可以支撐實(shí)現(xiàn)5億的營(yíng)業(yè)收入。在我們身邊365天和這些客戶在一起，我們最熟悉最了解他們，我們做這樣的產(chǎn)業(yè)投資可能也最安全。
另一方面開(kāi)放就是合作模式上，目前我們中國(guó)一些城市已經(jīng)陸續(xù)對(duì)產(chǎn)城融合這樣的發(fā)展模式給予更多的認(rèn)可，甚至在整個(gè)土地政策上給予一些專項(xiàng)的支持。我們今年會(huì)面臨10個(gè)，甚至更多大型產(chǎn)城融合的項(xiàng)目，我們也希望有更多有志于轉(zhuǎn)型在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面進(jìn)行嘗試的企業(yè)能夠把我們共同的資源、能力、經(jīng)驗(yàn)一起整合，共同把項(xiàng)目打造好。
從新夢(mèng)想來(lái)講，我們近些年提出的產(chǎn)城融合的基礎(chǔ)上產(chǎn)城人的發(fā)展模式，一個(gè)城市的意義就是要賦予人一個(gè)舒適的生活空間，完善的城市配套，以及豐沛的發(fā)展機(jī)會(huì)。億達(dá)正是通過(guò)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)所在的城市提升一個(gè)城市的規(guī)劃，促進(jìn)地域人文的發(fā)展。特別要把產(chǎn)城人可持續(xù)發(fā)展整合在一起，真正讓產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給社會(huì)、給城市帶來(lái)的紅利能和全體市民能夠分享。所以我們的新夢(mèng)想就是希望我們有更多的城市，在更多的目標(biāo)城市里實(shí)現(xiàn)我們這樣的產(chǎn)城人，能夠更好地開(kāi)花結(jié)果，能夠更好惠及全社會(huì)。
主持人：產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天不僅僅提供空間，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)是提供空間的，但過(guò)去一段只是關(guān)注空間，甚至空間能夠提供就帶來(lái)盈利，但是今天提供空間過(guò)程當(dāng)中我們要考慮背后的東西：空間的環(huán)境、空間的質(zhì)量、空間的效能、人在空間當(dāng)中如何生活、生產(chǎn)，以及社會(huì)活動(dòng)更好互動(dòng)。每個(gè)企業(yè)的重點(diǎn)是不同的，今天這些都是我們要重點(diǎn)考慮的。
夏添：上坤是一家專注的房地產(chǎn)公司，今年首次進(jìn)入百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)有兩家，其中一家是上坤。為什么今年才進(jìn)入房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)？是因?yàn)檫@個(gè)公司非常年輕，成立不到10年時(shí)間，總部在上海，現(xiàn)在業(yè)務(wù)布局在長(zhǎng)三角、珠三角、華中地區(qū)。這個(gè)公司成立的時(shí)候就秉持打造一家為客戶對(duì)家和美好生活想象的百年企業(yè)，所以我們一直秉承著打造產(chǎn)品溢價(jià)和服務(wù)溢價(jià)作為我們核心競(jìng)爭(zhēng)力，也一直是這樣堅(jiān)持。
回到今天論壇主題，“兩會(huì)”和專家們都說(shuō)了，2019年的市場(chǎng)仍然跟2018年一樣是強(qiáng)政策調(diào)控的市場(chǎng)，肯定不會(huì)改變。作為在這個(gè)環(huán)境里發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，肯定要認(rèn)真解讀政策對(duì)行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的影響。今年我們解讀下來(lái)有一個(gè)新的變化，就是一直在提的一城一策今年真的會(huì)有更多的變化和機(jī)會(huì)。去年政府強(qiáng)調(diào)控讓每個(gè)市長(zhǎng)都對(duì)每個(gè)城市做了價(jià)格的限制，不能突破這個(gè)價(jià)格。但是在市場(chǎng)和政策的博弈下，中國(guó)的城市已經(jīng)分成了三類：
限價(jià)和市場(chǎng)價(jià)格倒掛，二手房?jī)r(jià)格高于一手房成交價(jià)格，這樣市場(chǎng)是政策在壓制。
限價(jià)和市場(chǎng)價(jià)格是同步的，大部分城市還是這個(gè)階段。房地產(chǎn)企業(yè)要想做大規(guī)模，繼續(xù)發(fā)展這種城市是我們投資的主要方向。
政府限價(jià)和市場(chǎng)成交價(jià)還有很大差異，成交均價(jià)不到限價(jià)，限價(jià)政策在這種城市是空轉(zhuǎn)沒(méi)有影響的，這樣城市有可能有很大發(fā)展空間，還有這種城市可能在萎縮，這可能是作為開(kāi)發(fā)企業(yè)要重點(diǎn)研究和應(yīng)對(duì)的。
論壇由主持人：中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心專家委員會(huì)主任、上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 張永岳主持。
對(duì)話嘉賓
單偉豹 路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席
郭國(guó)強(qiáng) 福晟集團(tuán)董事、執(zhí)行總裁
袁春鴻 坤地產(chǎn)集團(tuán)總裁
甘 玫 中南置地 副總裁
劉 策 佳兆業(yè)集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)
周 青 朗詩(shī)綠色集團(tuán)副總裁、朗詩(shī)地產(chǎn)北京公司董事長(zhǎng)
王 晞 仁恒置地集團(tuán)有限公司 執(zhí)行副總裁
夏 添 上坤集團(tuán)執(zhí)行副總裁
于大海 億達(dá)中國(guó)高級(jí)副總裁、億達(dá)科技新城董事長(zhǎng)
何亞?wèn)| 老板電器副總裁
孫海軍 全筑集團(tuán)副總裁
以下是論壇實(shí)錄：
張永岳：今天都是來(lái)自一線的老總和相關(guān)方面的負(fù)責(zé)人，他們對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展都有很好的見(jiàn)地和做法，我們有機(jī)會(huì)在500強(qiáng)會(huì)議上與大家共享。
這次中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)高峰對(duì)話主題是新征程、新夢(mèng)想——2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼。根據(jù)這樣一個(gè)主題，我們聚焦的時(shí)間段是當(dāng)下，是2019年。關(guān)鍵的是新征程、新夢(mèng)想。新的征程首先要把握方向，路是不是走對(duì)，對(duì)于當(dāng)前到底怎么把握。今天論壇主題離不開(kāi)我們對(duì)形勢(shì)的分析，我們各自來(lái)自一線，來(lái)自相關(guān)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程當(dāng)中抬頭看路，怎么看，看的結(jié)果是什么，希望大家分享。
這里講新夢(mèng)想，中國(guó)夢(mèng)國(guó)家提出來(lái)以后，每個(gè)企業(yè)、行業(yè)都會(huì)有夢(mèng)想，在過(guò)去的夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)了以后，在新的歲月當(dāng)中又會(huì)有新的夢(mèng)想，而夢(mèng)想要實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵是執(zhí)行問(wèn)題，如何做得到的問(wèn)題。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)變化下我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)。今天論壇請(qǐng)各位來(lái)談無(wú)非就是圍繞當(dāng)前的形勢(shì)大家談?wù)劊谶@個(gè)基礎(chǔ)上能夠?qū)ξ覀兤髽I(yè)如何應(yīng)對(duì)，企業(yè)采取何種對(duì)策，我們的經(jīng)驗(yàn)，我們的思考與大家來(lái)分享。
孫海軍：去年面對(duì)風(fēng)云變幻、復(fù)雜異常的市場(chǎng)環(huán)境大家都過(guò)得很辛苦，“兩會(huì)”強(qiáng)調(diào)我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以穩(wěn)為主，政府工作報(bào)告里“穩(wěn)”出現(xiàn)了很多次。而房地產(chǎn)行業(yè)房住不炒的定位也越來(lái)越清晰和明確，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的從緊的調(diào)控政策今年應(yīng)該不會(huì)有很大的改變，雖然年初有個(gè)別城市政策松動(dòng)，但是我覺(jué)得幅度不會(huì)很大。
資金層面，今年年初央行下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，釋放了長(zhǎng)期的增量資金，這是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)去的，調(diào)控政策下大部分資金還是很難進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，釋放的流動(dòng)性也難以在我們行業(yè)發(fā)揮作用。我們今年行業(yè)面臨的資金壓力還是存在的。
需求層面，隨著政府的租賃住房規(guī)模不斷擴(kuò)大，加強(qiáng)人們對(duì)房?jī)r(jià)下行預(yù)期產(chǎn)生的觀望氛圍，今年剛性需求也在明顯放緩。
這些情況表明今年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難和壓力還是不小的，在困難和挑戰(zhàn)面前企業(yè)要想發(fā)展要做好兩方面工作：
加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)在各類城市和區(qū)域之間，在產(chǎn)品各種業(yè)態(tài)之間，在商品區(qū)域化自持之間的配置比例，推動(dòng)多樣化布局，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，不斷提升企業(yè)的應(yīng)變能力，以適應(yīng)不同政策條件下的各種市場(chǎng)需求。
加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，調(diào)整好資金在企業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投入和規(guī)模發(fā)展之間的比例關(guān)系，做好平衡。在確保穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，尋求突破和發(fā)展。
張永岳：孫總說(shuō)了概括的對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的看法和認(rèn)識(shí)。
何亞?wèn)|：我們是給地產(chǎn)配套的企業(yè)，是老板電器，這幾年我們?cè)鲩L(zhǎng)很大來(lái)源于各位地產(chǎn)商的支持，今天在座的大部分都是我們的客戶，前100強(qiáng)有85個(gè)客戶在合作，表達(dá)一下感謝。
新征程、新夢(mèng)想，今天丁博士、任院長(zhǎng)講的，感同身受，當(dāng)然也對(duì)2019年充滿信心。電器和地產(chǎn)完全相關(guān)的只有廚房電器這個(gè)行業(yè)，燈、空調(diào)、建材住宅、酒店、政府、學(xué)校能用，廚房電器就只跟住宅相關(guān)，所以我們跟住宅完全相關(guān)，不管是新建的還是老房子。這也是我這10年緊跟馮會(huì)長(zhǎng)的原因，所以要跟地產(chǎn)打成一片。
新征程怎么判斷呢？老板電器進(jìn)入新征程，就是2010年我們上市，2017年每年復(fù)合增長(zhǎng)超過(guò)30%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)超過(guò)40%，股票翻了將近30倍。但是2018年增長(zhǎng)凈利潤(rùn)銷售都是個(gè)位數(shù)，股票也跌得一塌糊涂。我們1月份又回來(lái)了，我們個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)比前幾年復(fù)合增長(zhǎng)30%以上，我們更愿意這樣增長(zhǎng)。
過(guò)去這些年我們就靠著新房屋的增加做覆蓋，北京、上海、廣東、杭州全部進(jìn)入存量時(shí)代，我們都做老房子。我上午在北京分公司剛開(kāi)完管理會(huì)議，確定每個(gè)市場(chǎng)的類型，因城施策，北京是存量房的市場(chǎng)，產(chǎn)品、渠道布局、人員隊(duì)伍建設(shè)全部圍繞存量市場(chǎng)做。過(guò)去有營(yíng)銷隊(duì)伍的驅(qū)動(dòng)型轉(zhuǎn)向技術(shù)驅(qū)動(dòng)型。
新夢(mèng)想，業(yè)務(wù)層面講，500強(qiáng)企業(yè)做精裝配套的時(shí)候最好都用老板電器。接下來(lái)時(shí)間我們更重視技術(shù)創(chuàng)新，前面40年銷售拉動(dòng)型居多，后面要靠技術(shù)驅(qū)動(dòng)，所以我們也有新的使命，要做廚房領(lǐng)域變革的領(lǐng)導(dǎo)者，烹飪生活領(lǐng)域的變革的領(lǐng)導(dǎo)者。我們?cè)趶N房電器行業(yè)里，年齡是老大，銷售規(guī)模是老大，平均價(jià)格賣得也最貴，要帶領(lǐng)這個(gè)行業(yè)不斷往正道上走，把技術(shù)、產(chǎn)品作為第一要素，給老百姓廚房生活帶來(lái)更大變革。過(guò)去有分體抽油煙機(jī)，現(xiàn)在是中央型的，過(guò)去一棟樓30戶30太油煙機(jī)，現(xiàn)在一棟樓30戶一臺(tái)油煙機(jī)在屋頂。技術(shù)創(chuàng)新是給老百姓廚房帶來(lái)革命。
張永岳：過(guò)去增量，現(xiàn)在存量，技術(shù)的創(chuàng)新。相對(duì)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，既依賴于整個(gè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，但是又相對(duì)超脫一點(diǎn)。
劉策：2018年整個(gè)行業(yè)非常悲觀，但是我在2018年年終會(huì)議上旗幟鮮明地提出來(lái)，就像今天主題一樣，我們要看到變化中的不變，當(dāng)時(shí)給出結(jié)論就是房地產(chǎn)作為15萬(wàn)億的市場(chǎng)，如果連這15萬(wàn)億大的賽道都玩不好，還玩其它賽道根本沒(méi)可能。去年做了幾件事情：
第一，加快銷售，通過(guò)銷售回籠資金。
第二，積極推動(dòng)沉淀資產(chǎn)的去化，優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)。
第三，加大投資。這跟我們行業(yè)是相反的，去年一年加大投資這塊跟集團(tuán)很多高管，包括董事有激烈PK的，最終還是主席采納了我的意見(jiàn)。
第四，控制投資質(zhì)量，并且投融結(jié)合。
第五，降負(fù)債，去杠桿。
這跟2018年的判斷和戰(zhàn)略部署有密切相關(guān)的。
2019年的觀點(diǎn)，我們認(rèn)為政策底已經(jīng)顯現(xiàn)，圍繞2019年會(huì)有一些動(dòng)作：
第一，加快銷售，調(diào)整銷售的供貨節(jié)奏，可能在下半年，盡管一季度全國(guó)房地產(chǎn)銷售有點(diǎn)遇冷，但是2019年房地產(chǎn)應(yīng)該還是會(huì)不錯(cuò)的行情，銷售節(jié)奏比較多的放在下半年，房?jī)r(jià)如果反彈，或者銷速增快的效應(yīng)。
第二，堅(jiān)定不移推動(dòng)沉淀資產(chǎn)的去化，特別是占據(jù)重資產(chǎn)的項(xiàng)目要盡快處理掉，通過(guò)基金的模式。
第三，加大投資拓展。從去年下半年以來(lái)我們一直就在做，想方設(shè)法怎么樣深化粵港澳大灣區(qū)的布局，在長(zhǎng)三角出現(xiàn)的利好怎么提前布局。
第四，除了傳統(tǒng)融資之外，要全面打開(kāi)跟大行的合作，降低融資成本。堅(jiān)定推動(dòng)降負(fù)債，并且內(nèi)部圍繞打造投融資鐵軍，每周都會(huì)有培訓(xùn)，很多事情做不好不是戰(zhàn)略、方向、機(jī)制的問(wèn)題，是團(tuán)隊(duì)能力跟不上，很多戰(zhàn)略決策，執(zhí)行的效果就不好。
所以今年圍繞這些方面在推動(dòng)，這也是研究院從整個(gè)集團(tuán)戰(zhàn)略到投融資核心業(yè)務(wù)條線在全面梳理。2019年佳兆業(yè)應(yīng)該會(huì)有更好的表現(xiàn)。
于大海：我們是中國(guó)最早一批專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)城融合的發(fā)展模式的企業(yè)，21年前打造第一個(gè)大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是大連軟件園，到現(xiàn)在20多年歷史。2014年港交所上市，被國(guó)際資本譽(yù)為中國(guó)最大最領(lǐng)先的商務(wù)園區(qū)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，商務(wù)園區(qū)就是人腦+電腦在花園式辦公的寫(xiě)字樓里的形態(tài)。
對(duì)于億達(dá)中國(guó)來(lái)講，2019年重點(diǎn)關(guān)注：
均衡：一個(gè)是拓展的布局要進(jìn)一步均衡，目前在全國(guó)20個(gè)一線和二線省會(huì)城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)40個(gè)商務(wù)園區(qū)，整個(gè)面積包括持有、在建超過(guò)200萬(wàn)方。我們服務(wù)的目標(biāo)客戶是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，我們所布局的城市，也就是我們客戶想要所在的城市，我們今年的重點(diǎn)可能會(huì)進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)在京津冀、膠東半島，特別是重點(diǎn)布局長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)。
還有輕重資產(chǎn)的布局均衡。各地政府平臺(tái)公司委托給億達(dá)的項(xiàng)目增速非?？欤ツ瓿^(guò)了自有投資和持有的園區(qū)面積。
對(duì)于億達(dá)來(lái)講，我們提供的產(chǎn)品無(wú)外乎硬件和軟件，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就是以產(chǎn)業(yè)為牽動(dòng)，地產(chǎn)為載體。在硬件方面20多年前剛打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時(shí)候，我們自己和客戶所關(guān)注的都是性價(jià)比，也就是一平方米能產(chǎn)出多少效益，整個(gè)樓宇得房率是多少。但是迅速我們會(huì)被世界上，包括創(chuàng)新型社區(qū)等等新的理念和實(shí)踐所打動(dòng)。我們現(xiàn)在從企業(yè)到客戶所關(guān)注的效價(jià)比，講求每平方米能夠提供的效能，講求企業(yè)在寫(xiě)字樓里工作的人愉悅程度和工作效率。所以我們更多為我們企業(yè)客戶打造的是新鮮的、有趣的、跨界的，能夠交流和碰撞的工作空間和環(huán)境。
另外重點(diǎn)打造跨界的生態(tài)圈和產(chǎn)業(yè)資源池，也包括我們?cè)谏钲趯ｉT(mén)注冊(cè)和運(yùn)營(yíng)了一家做智慧園區(qū)的億達(dá)云圖公司，整合線上線下資源，利用先進(jìn)技術(shù)幫助政府提升產(chǎn)業(yè)活力，幫助企業(yè)快速發(fā)展，幫助企業(yè)人實(shí)現(xiàn)美好生活。
我們是開(kāi)放的，體現(xiàn)在我們要向所有的和我們的主業(yè)能夠產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的商業(yè)模式開(kāi)放。特別在我們身邊有大量的優(yōu)質(zhì)客戶值得我們大肆開(kāi)展產(chǎn)業(yè)投資工作。在北京市的重點(diǎn)工程也是由億達(dá)中國(guó)招商運(yùn)營(yíng)的中關(guān)村一號(hào)項(xiàng)目，50多萬(wàn)方海淀區(qū)中關(guān)村科學(xué)城核心項(xiàng)目，剛剛進(jìn)駐一個(gè)客戶去年應(yīng)收1000億，但是今年訂單已經(jīng)可以支撐實(shí)現(xiàn)5億的營(yíng)業(yè)收入。在我們身邊365天和這些客戶在一起，我們最熟悉最了解他們，我們做這樣的產(chǎn)業(yè)投資可能也最安全。
另一方面開(kāi)放就是合作模式上，目前我們中國(guó)一些城市已經(jīng)陸續(xù)對(duì)產(chǎn)城融合這樣的發(fā)展模式給予更多的認(rèn)可，甚至在整個(gè)土地政策上給予一些專項(xiàng)的支持。我們今年會(huì)面臨10個(gè)，甚至更多大型產(chǎn)城融合的項(xiàng)目，我們也希望有更多有志于轉(zhuǎn)型在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面進(jìn)行嘗試的企業(yè)能夠把我們共同的資源、能力、經(jīng)驗(yàn)一起整合，共同把項(xiàng)目打造好。
從新夢(mèng)想來(lái)講，我們近些年提出的產(chǎn)城融合的基礎(chǔ)上產(chǎn)城人的發(fā)展模式，一個(gè)城市的意義就是要賦予人一個(gè)舒適的生活空間，完善的城市配套，以及豐沛的發(fā)展機(jī)會(huì)。億達(dá)正是通過(guò)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)所在的城市提升一個(gè)城市的規(guī)劃，促進(jìn)地域人文的發(fā)展。特別要把產(chǎn)城人可持續(xù)發(fā)展整合在一起，真正讓產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給社會(huì)、給城市帶來(lái)的紅利能和全體市民能夠分享。所以我們的新夢(mèng)想就是希望我們有更多的城市，在更多的目標(biāo)城市里實(shí)現(xiàn)我們這樣的產(chǎn)城人，能夠更好地開(kāi)花結(jié)果，能夠更好惠及全社會(huì)。
主持人：產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天不僅僅提供空間，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)是提供空間的，但過(guò)去一段只是關(guān)注空間，甚至空間能夠提供就帶來(lái)盈利，但是今天提供空間過(guò)程當(dāng)中我們要考慮背后的東西：空間的環(huán)境、空間的質(zhì)量、空間的效能、人在空間當(dāng)中如何生活、生產(chǎn)，以及社會(huì)活動(dòng)更好互動(dòng)。每個(gè)企業(yè)的重點(diǎn)是不同的，今天這些都是我們要重點(diǎn)考慮的。
夏添：上坤是一家專注的房地產(chǎn)公司，今年首次進(jìn)入百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)有兩家，其中一家是上坤。為什么今年才進(jìn)入房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)？是因?yàn)檫@個(gè)公司非常年輕，成立不到10年時(shí)間，總部在上海，現(xiàn)在業(yè)務(wù)布局在長(zhǎng)三角、珠三角、華中地區(qū)。這個(gè)公司成立的時(shí)候就秉持打造一家為客戶對(duì)家和美好生活想象的百年企業(yè)，所以我們一直秉承著打造產(chǎn)品溢價(jià)和服務(wù)溢價(jià)作為我們核心競(jìng)爭(zhēng)力，也一直是這樣堅(jiān)持。
回到今天論壇主題，“兩會(huì)”和專家們都說(shuō)了，2019年的市場(chǎng)仍然跟2018年一樣是強(qiáng)政策調(diào)控的市場(chǎng)，肯定不會(huì)改變。作為在這個(gè)環(huán)境里發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，肯定要認(rèn)真解讀政策對(duì)行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的影響。今年我們解讀下來(lái)有一個(gè)新的變化，就是一直在提的一城一策今年真的會(huì)有更多的變化和機(jī)會(huì)。去年政府強(qiáng)調(diào)控讓每個(gè)市長(zhǎng)都對(duì)每個(gè)城市做了價(jià)格的限制，不能突破這個(gè)價(jià)格。但是在市場(chǎng)和政策的博弈下，中國(guó)的城市已經(jīng)分成了三類：
限價(jià)和市場(chǎng)價(jià)格倒掛，二手房?jī)r(jià)格高于一手房成交價(jià)格，這樣市場(chǎng)是政策在壓制。
限價(jià)和市場(chǎng)價(jià)格是同步的，大部分城市還是這個(gè)階段。房地產(chǎn)企業(yè)要想做大規(guī)模，繼續(xù)發(fā)展這種城市是我們投資的主要方向。
政府限價(jià)和市場(chǎng)成交價(jià)還有很大差異，成交均價(jià)不到限價(jià)，限價(jià)政策在這種城市是空轉(zhuǎn)沒(méi)有影響的，這樣城市有可能有很大發(fā)展空間，還有這種城市可能在萎縮，這可能是作為開(kāi)發(fā)企業(yè)要重點(diǎn)研究和應(yīng)對(duì)的。
有很多同行都會(huì)期盼著限價(jià)限購(gòu)早點(diǎn)取消，對(duì)我們發(fā)展中的企業(yè)，這種限價(jià)限購(gòu)政策是相對(duì)對(duì)我們有保護(hù)作用，一旦到了自由市場(chǎng)的環(huán)境里面，充分競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，企業(yè)還沒(méi)有足夠的準(zhǔn)備好的話，那個(gè)門(mén)檻會(huì)更高。如果取消的話，房產(chǎn)稅就會(huì)加快步伐。對(duì)現(xiàn)在企業(yè)也是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。
