十城房地產(chǎn)松綁政策公布幾天又撤回
2020年2月以來，為了緩解新冠肺炎疫情帶來的沖擊，多地都發(fā)布了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的措施，如加快預(yù)售證審批、給予購房補(bǔ)貼、放松限購或限售、首付比例降低等等。其中一些尺度過大的政策在發(fā)布當(dāng)天或幾天之內(nèi)就被當(dāng)?shù)卣坊?，形成了“政策一日游”的奇觀。
這種情況在最近的兩個月當(dāng)中并不鮮見。據(jù)上海易居(博客)(博客)房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2月21日至4月23日期間，全國至少有10個城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關(guān)購房放寬的政策條款被撤回或調(diào)整。
值得注意的是，在這10個城市中，除了1個一線城市廣州和2個二線城市濟(jì)南、青島以外，其余7個城市都是三四線城市。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時報(bào)》記者指出，三四線城市過去兩年房地產(chǎn)市場都在降溫，庫存壓力開始出現(xiàn)，因此有放松政策的需要。但如果當(dāng)?shù)卣軌蚝芎玫匕盐辗康禺a(chǎn)政策的大方向的話，也不會貿(mào)然出臺一些過激的措施。
“目前來看，通過人才政策調(diào)整限購、公積金政策和救企業(yè)的政策大部分都可以執(zhí)行，但降低住宅購房信貸的首付政策全部收回了?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時報(bào)》記者表示，各地松綁的政策內(nèi)容不一，但都出現(xiàn)了只要媒體集中報(bào)道就撤銷的現(xiàn)象。整體看，短期房地產(chǎn)政策收回的基本都是因?yàn)槲⒄{(diào)力度過大，收回的基本都是刺激市場的而非穩(wěn)定市場的政策，能夠落地的政策基本是救企而非救市。
放松信貸的政策全被收回
4月23日，江蘇淮安被媒體報(bào)道取消了外地人購房所需的1年及以上個稅或社保證明，但轉(zhuǎn)天又被曝出購房政策并未放松，仍舊執(zhí)行之前限購政策。這是自2月底河南駐馬店出臺“救市17條”被河南省委省政府約談后，60多天里第十個“一日游”的政策。
事實(shí)上，在近期井噴的樓市政策中，被撤回的并不是大多數(shù)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年一季度房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)171次，同比上漲65%，大部分政策目的都是救企業(yè)。其中，疫情發(fā)生以來，2月份各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策75次，3月再次發(fā)布政策60次，4月截止中上旬累計(jì)發(fā)布次數(shù)也超過30次。
縱觀上述被撤回的政策，大都帶有“鼓勵炒房”的嫌疑。例如，幾個城市提到了降低住宅購房信貸的首付：河南省駐馬店提出將各縣繳存職工的住房公積金最高貸款額度從45萬提高至50萬，同時，將繳存職工首套房貸款最低首付比例從30%下調(diào)至20%；陜西省寶雞市明確要求各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬；廣西省柳州市將公積金最高貸款額度上限調(diào)整為40萬元，首付比例調(diào)整為不低于20%，二套首付比例調(diào)整為不低于30%；湖北省荊州市居民家庭購買首套房時首付比例不低于20%，購買二套房且首套房貸款未結(jié)清的居民家庭首付比例不低于30%。
另外一些政策主要涉及限購和限售條件：廣州提出公寓、商鋪、寫字樓不再限定最小分割單元，不再限定銷售對象；濟(jì)南將450平方公里的直管區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃為濟(jì)南市綠色建設(shè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，這一范圍內(nèi)購買二星級及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟(jì)南市限購政策約束；浙江海寧宣布在3月25日至4月24日時間內(nèi)“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執(zhí)行；青島提出了限購限售雙松綁，一方面對由于繼承、拆遷等原因在一套住房中僅占部分共有份額的，不按擁有一套住房計(jì)算，另一方面鼓勵改善型需求，二手住房由滿5年方可交易變?yōu)闈M2年便可交易。
不過，同樣是降低了購房門檻，各地出臺的人才相關(guān)政策卻基本沒有被撤回過。如蘇州宣布全日制本科可以直接落戶，大專繳納6個月社?？梢月鋺?；廣東江門提出大專以上學(xué)歷的非本市戶籍居民家庭，可購一套新建商品住房等。3月來，累計(jì)已有超過30個城市發(fā)布了各種人才政策。
“目前來看，通過人才政策調(diào)整限購、公積金政策和救企業(yè)的政策大部分都可以執(zhí)行，但降低住宅購房信貸的首付政策全部收回了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時報(bào)》記者表示，各地松綁的政策內(nèi)容不一，但都出現(xiàn)了只要媒體集中報(bào)道就撤銷的現(xiàn)象。整體看，短期房地產(chǎn)政策收回的基本都是因?yàn)槲⒄{(diào)力度過大，收回的基本都是刺激市場的而非穩(wěn)定市場的政策，能夠落地的政策基本是救企而非救市。
一城一策不能碰觸“紅線”
而從城市分級來看，政策被叫停的城市大多是三四線城市。
過去兩年間，三四線樓市經(jīng)歷了2016年的高增長后逐漸退去熱度，進(jìn)入了一個階段性市場低谷。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，三四線城市住宅均價從2018年一季度的累計(jì)漲幅2.32%，下降到2019年一季度的上漲1.20%，到2020年一季度已經(jīng)變?yōu)橄碌?.07%。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格均連續(xù)12個月相同或回落。尤其在此次疫情中，多個城市房地產(chǎn)交易被“冰封”，揚(yáng)州、蚌埠、平頂山等多個城市都出現(xiàn)了2月整月沒有無成交的情況。
房價上漲乏力更帶來了三四線城市土拍市場的明顯降溫。根據(jù)4月23日克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告，截至4月21日，今年重點(diǎn)監(jiān)測城市流拍率升至21.8%，較2019年上漲了5.8%，流拍地塊主要集中在三四線城市，占比達(dá)65%。對于一半財(cái)政收入都靠土地出讓金的各個地方政府而言，顯然存在松綁調(diào)控、推漲房價的動力。
張大偉表示，疫情下宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，過去過嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控的確應(yīng)該有所調(diào)整。不過，各地針對本地樓市出臺政策過于隨意，部分政策明顯觸碰了政策底線，違背了“房住不炒”的大原則。
近日，“房住不炒”的紅線又被屢次為中央提及。4月17日，中共中央政治局召開會議，再次明確要求“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。20日，對于出現(xiàn)天價茶水費(fèi)的深圳，央行也下令各銀行自查2020年發(fā)放的房抵經(jīng)營貸，防止抵押貸款違規(guī)流入樓市。23日，人民銀行上?？偛空匍_座談會，要求商業(yè)銀行堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險抵押，通過個人消費(fèi)貸款和經(jīng)營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
對于各個地方政府而言，自2018年實(shí)行以地方政府為主體的差異化房地產(chǎn)調(diào)控以來，如何讓“因城施策、分類指導(dǎo)”的政策不偏離“房住不炒”的定位，往往是最考驗(yàn)其能力的問題。嚴(yán)躍進(jìn)建議，部分地方政府應(yīng)保持調(diào)控的定力，不隨意出臺和撤銷政策，否則會影響政策的公信力。
