陸明：北京甲級寫字樓整體租金或在2021年企穩(wěn)
時間：2020/5/14
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2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業(yè)地產(chǎn)受到的影響和沖擊，聽取業(yè)內(nèi)專家對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業(yè)地產(chǎn)展開交流和討論，集合行業(yè)智慧與力量，助力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務(wù)理事以及五大行專家出席會議并發(fā)言，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持會議。
座談會上，高力國際研究部董事陸明受邀發(fā)表主題演講，從寫字樓租賃市場角度對行業(yè)進(jìn)行分析。
陸明表示，疫情對北京寫樓市場沒有決定性的影響，只是改變了租戶和業(yè)主在決策時的節(jié)奏，并沒有改變市場的本質(zhì)。實(shí)際上，北京寫字樓市場本質(zhì)問題是高空置、高供應(yīng)量。從市場中的租戶需求來看，四月份寫字樓市場已開始有強(qiáng)勁的回暖跡象，預(yù)計(jì)整個二季度數(shù)字要比一季度好很多；租金的水平則會繼續(xù)保持下降趨勢，整體租金將在2021年企穩(wěn)。
以下是高力國際研究部董事陸明演講實(shí)錄：
非常感謝領(lǐng)導(dǎo)把我邀請來參加這次會議，因?yàn)楦吡H的所有研究工作都是我負(fù)責(zé)的，其中一個重要的板塊就是寫字樓，所以我們非常關(guān)注整個疫情對寫字樓市場的影響?，F(xiàn)在這份報告是我們總結(jié)了一季度目前的全北京的寫字樓狀況，在這里跟大家進(jìn)行一個匯報。
標(biāo)題就是最終的研究結(jié)果：疫情對北京寫樓市場沒有決定性影響。
下面我們具體看一下。
這幅圖給出的是全球主要的評級公司對于中國和美國GDP增速的簡單的預(yù)測。從預(yù)測中可以看到，從目前中國的增速來看，大的機(jī)構(gòu)對中國的預(yù)測差距還是比較大的，悲觀的能到1%，樂觀的穆迪到3.3%；美國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，樂觀的是在負(fù)的0.2%，悲觀的在負(fù)的4%左右。我們看了一圈，全球經(jīng)濟(jì)衰退基本上已經(jīng)形成了共識，但是從相對較大的預(yù)測差異可以看到，大家對疫情對經(jīng)濟(jì)的具體影響幅度沒有統(tǒng)一的意見，就需要我們進(jìn)一步觀察疫情全球范圍的防控情況和持續(xù)的時間，時間越長影響越大。就目前來看，對中國普遍認(rèn)為保持正的經(jīng)濟(jì)增長問題不大。
我們看一下最重要的三月份，美國發(fā)生了什么，這是道瓊斯指數(shù)從2020年2月19日到4月1日的走勢，疫情蔓延開始，蔓延到全美國，整個指數(shù)出現(xiàn)大幅下跌，基本上跌去了特朗普上臺之后所有的漲幅，昨天美股在經(jīng)濟(jì)刺激的方案下現(xiàn)在在2.4萬點(diǎn)上下震動，后續(xù)最主要的關(guān)注點(diǎn)在于高失業(yè)的問題，會成為美國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)重要的阻礙。
擺在美國面前的是之前我們面臨的問題，控制疫情還是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，對美國來講是兩難的問題，同時美國也面臨著年底的大選，這個時間點(diǎn)也是比較敏感的時間點(diǎn)。但是隨著美國無限的QE開始，美元肯定開啟長期下跌的趨勢?；旧洗蟾湃碌鬃笥遥嗣駧刨H值短期基本上已經(jīng)見頂了，可以說貶值的階段性的高點(diǎn)已經(jīng)形成。中長期來看，美元指數(shù)會大幅回落，美國的疫情會逐步的走向高潮，避險資金進(jìn)一步尋求海外相對安全的資產(chǎn)，人民幣在整個變動中升值是可期的，以人民幣記計(jì)的資產(chǎn)也會受到追捧，這個前提是中國的經(jīng)濟(jì)能夠給海外資本帶來信心。
我們預(yù)計(jì)中國的核心城市，特別是優(yōu)質(zhì)的辦公物業(yè)會成為今年下半年和明年避險資金的首選。
這幅圖給出的是近期的全國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的具體情況，我們給出了一些重點(diǎn)行業(yè)，可以看到基本上涉及到民生、能源相關(guān)的行業(yè)的復(fù)工率都在80%以上，包括我們看到的貨運(yùn)這些流量已經(jīng)恢復(fù)到去年同期的水平，六大發(fā)電集團(tuán)日均的耗煤量也恢復(fù)到往年同期水平，可以看到我們的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是有數(shù)據(jù)印證的，也不是隨便說說的。
回到我們自己的寫字樓領(lǐng)域看，目前我們所看到的整體的存量大概是1700萬，這1700萬中其中750萬是屬于甲級寫字樓，乙級寫字樓770萬。這1700萬不包括我們提到的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)第三輪的梳理，目前梳理到的有1000萬左右的體量。再加上沒有納入統(tǒng)計(jì)的一些相對來說樓宇級別檔次比較低的，我們預(yù)計(jì)全北京的寫字樓總的存量在3000萬左右。
商圈就不說了，簡單的講就是東城、燕莎、CBD、中關(guān)村、金融街、麗澤區(qū)域。
再談一下市場的發(fā)展歷程，2002年推算到2020年，過去的18年中，基本上是把過去18年分為三個階段。第一個階段是藍(lán)色中展示的，是供應(yīng)量推動的階段，2002年到2009年，供應(yīng)量上漲了200%，但是租金只上漲了20%，所以這段時間市場推動來自于供應(yīng)量的增加。金融危機(jī)之后政府推出了4萬億的政策，貨幣供應(yīng)量大幅度上升，一直到2018年九年期間租金上漲了140%，但是供應(yīng)量僅僅上漲52%，這段時間整個的市場規(guī)模推動力來自于租金推動，大家可以回想一下住宅領(lǐng)域，住宅價格上漲的趨勢，應(yīng)該和這個時間段吻合度非常高。2018年開始北京進(jìn)入了第二個供應(yīng)高峰，2018年到2020年，在有疫情的今天我們?nèi)匀幻媾R非常高的供應(yīng)，這三年期間，租金我們預(yù)計(jì)會下降8%，供應(yīng)量上漲32%，這次市場規(guī)模的推動，來自于供應(yīng)量的上漲。這里面會形成一個2018年開始空置率提升，造成理論市場規(guī)模和實(shí)際市場規(guī)模的差逐漸的增大，中間的差值就是由于我們的高空置造成的租金損失，就形成了一個理論值和實(shí)際值，實(shí)際值就是目前所有的甲級寫字樓收到的租金的總和。目前看，甲級寫字樓市場的租金規(guī)模大概420億，實(shí)際能收到365億左右。這是北京甲級寫字樓發(fā)展歷程的基本情況。
回到剛才大家討論過的關(guān)于整體的北京目前情況。大家可以看到紅線是整個北京甲級寫字樓市場的空置率情況，目前是16%、17%的水平。金融危機(jī)期間我們的空置率也很高，但是隨后逐步的被市場去化之后進(jìn)入相對比較低的水平，然后一直接近六七年的時間維持在10%以下，2018年供應(yīng)開始增加，導(dǎo)致整體的空置率逐步的攀升。
再看這個圖，這是負(fù)的8.1萬，這個負(fù)8.1萬的值是2020年一季度的凈吸納量，大量的負(fù)吸納量意味著企業(yè)開始從甲級寫字樓向乙級或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷，同時包括成本因素導(dǎo)致退租或者正常的合約到期新出的空置面積。正常的市場環(huán)境下，新增空置的面積很大程度上會被新租，新的需求的面積抵消，但是由于疫情的出現(xiàn)，市場阻斷了所有人的商務(wù)活動，人和人之間的溝通基本凍結(jié)，在這部分本來應(yīng)該通過正常交易去化的面積整個一季度沒有辦法被吸納，造成了現(xiàn)在的值，從從歷史數(shù)據(jù)來看，這個負(fù)8.1萬也是歷史的極值。
北京的租金情況，從2018年供應(yīng)量開始以后，整個的租金進(jìn)行了一個高位盤整的階段，截止到2020年一季度是373塊左右，空置率在17%左右，這個租金基本上是比最高的時候400塊錢左右，已經(jīng)下調(diào)了30塊錢。
從市場的租戶成交來看，專業(yè)服務(wù)、金融和互聯(lián)網(wǎng)軟件、互聯(lián)網(wǎng)硬件這些技術(shù)設(shè)備、這類相關(guān)的企業(yè)基本上是市場中最活躍的。其實(shí)這類企業(yè)也是我們目前所看到的受到疫情影響最小的，甚至是受益的一些行業(yè)，他們在北京市場出現(xiàn)了一些擴(kuò)租甚至是整合面積、搬遷等等情況。成本對他們來說依然是有考量，但是相對于其他的受影響更大的行業(yè)來說，他們的日子好過很多。
CBD依然是占據(jù)了50%左右的租賃份額，其次金融街、東城、中關(guān)村，大部分的成交都在核心的區(qū)域，麗澤有一些新的交易正在發(fā)生，整體的空置水平在下行，當(dāng)然麗澤后面還有很大的供應(yīng)量跟著。
剛才我說過，基本上從2020年開始，今年應(yīng)該有90萬左右的供應(yīng)量，由于疫情導(dǎo)致很多的項(xiàng)目開工復(fù)工受到影響，可能會有一些在今年三四季度入市的項(xiàng)目，他們會推遲到明年。從這一點(diǎn)來說，對市場來說是好事情，降低了集中供應(yīng)給市場帶來的壓力。部分面積放到2021年入市，有助于市場逐步去消化。2024年以后相關(guān)數(shù)據(jù)，我們了解到的，目前CBD南區(qū)的相關(guān)項(xiàng)目會在今年下半年開工，如果按照正常理想化的入市節(jié)奏，應(yīng)該在2025年左右入市，在那個時候北京在CBD這塊會有接近一百多萬的體量入市，那個時候我們再來看對市場的影響。
這是相關(guān)的預(yù)測，北京的市場最重要的不是疫情，就算沒有疫情，空置率也會升高，主要是供應(yīng)量提高導(dǎo)致的，疫情只是改變了租戶甚至業(yè)主在做決策的時候的節(jié)奏問題，沒有辦法改變市場的本質(zhì)，本質(zhì)就是高空置、高供應(yīng)量。從我們接觸到的市場中的租戶需求來看，四月份開始已有非常強(qiáng)勁的回暖的跡象，我們幫助很多的客戶帶看，業(yè)主也在努力的穩(wěn)定自己的租戶，通過各種協(xié)商，幫助樓內(nèi)相關(guān)的租戶，同時穩(wěn)定自己的出租率，所以我們預(yù)計(jì)整個二季度數(shù)字要比一季度好很多。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務(wù)理事以及五大行專家出席會議并發(fā)言，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持會議。
座談會上，高力國際研究部董事陸明受邀發(fā)表主題演講，從寫字樓租賃市場角度對行業(yè)進(jìn)行分析。
陸明表示，疫情對北京寫樓市場沒有決定性的影響，只是改變了租戶和業(yè)主在決策時的節(jié)奏，并沒有改變市場的本質(zhì)。實(shí)際上，北京寫字樓市場本質(zhì)問題是高空置、高供應(yīng)量。從市場中的租戶需求來看，四月份寫字樓市場已開始有強(qiáng)勁的回暖跡象，預(yù)計(jì)整個二季度數(shù)字要比一季度好很多；租金的水平則會繼續(xù)保持下降趨勢，整體租金將在2021年企穩(wěn)。
以下是高力國際研究部董事陸明演講實(shí)錄：
非常感謝領(lǐng)導(dǎo)把我邀請來參加這次會議，因?yàn)楦吡H的所有研究工作都是我負(fù)責(zé)的，其中一個重要的板塊就是寫字樓，所以我們非常關(guān)注整個疫情對寫字樓市場的影響?，F(xiàn)在這份報告是我們總結(jié)了一季度目前的全北京的寫字樓狀況，在這里跟大家進(jìn)行一個匯報。
標(biāo)題就是最終的研究結(jié)果：疫情對北京寫樓市場沒有決定性影響。
下面我們具體看一下。
這幅圖給出的是全球主要的評級公司對于中國和美國GDP增速的簡單的預(yù)測。從預(yù)測中可以看到，從目前中國的增速來看，大的機(jī)構(gòu)對中國的預(yù)測差距還是比較大的，悲觀的能到1%，樂觀的穆迪到3.3%；美國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，樂觀的是在負(fù)的0.2%，悲觀的在負(fù)的4%左右。我們看了一圈，全球經(jīng)濟(jì)衰退基本上已經(jīng)形成了共識，但是從相對較大的預(yù)測差異可以看到，大家對疫情對經(jīng)濟(jì)的具體影響幅度沒有統(tǒng)一的意見，就需要我們進(jìn)一步觀察疫情全球范圍的防控情況和持續(xù)的時間，時間越長影響越大。就目前來看，對中國普遍認(rèn)為保持正的經(jīng)濟(jì)增長問題不大。
我們看一下最重要的三月份，美國發(fā)生了什么，這是道瓊斯指數(shù)從2020年2月19日到4月1日的走勢，疫情蔓延開始，蔓延到全美國，整個指數(shù)出現(xiàn)大幅下跌，基本上跌去了特朗普上臺之后所有的漲幅，昨天美股在經(jīng)濟(jì)刺激的方案下現(xiàn)在在2.4萬點(diǎn)上下震動，后續(xù)最主要的關(guān)注點(diǎn)在于高失業(yè)的問題，會成為美國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)重要的阻礙。
擺在美國面前的是之前我們面臨的問題，控制疫情還是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，對美國來講是兩難的問題，同時美國也面臨著年底的大選，這個時間點(diǎn)也是比較敏感的時間點(diǎn)。但是隨著美國無限的QE開始，美元肯定開啟長期下跌的趨勢?；旧洗蟾湃碌鬃笥遥嗣駧刨H值短期基本上已經(jīng)見頂了，可以說貶值的階段性的高點(diǎn)已經(jīng)形成。中長期來看，美元指數(shù)會大幅回落，美國的疫情會逐步的走向高潮，避險資金進(jìn)一步尋求海外相對安全的資產(chǎn)，人民幣在整個變動中升值是可期的，以人民幣記計(jì)的資產(chǎn)也會受到追捧，這個前提是中國的經(jīng)濟(jì)能夠給海外資本帶來信心。
我們預(yù)計(jì)中國的核心城市，特別是優(yōu)質(zhì)的辦公物業(yè)會成為今年下半年和明年避險資金的首選。
這幅圖給出的是近期的全國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的具體情況，我們給出了一些重點(diǎn)行業(yè)，可以看到基本上涉及到民生、能源相關(guān)的行業(yè)的復(fù)工率都在80%以上，包括我們看到的貨運(yùn)這些流量已經(jīng)恢復(fù)到去年同期的水平，六大發(fā)電集團(tuán)日均的耗煤量也恢復(fù)到往年同期水平，可以看到我們的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是有數(shù)據(jù)印證的，也不是隨便說說的。
回到我們自己的寫字樓領(lǐng)域看，目前我們所看到的整體的存量大概是1700萬，這1700萬中其中750萬是屬于甲級寫字樓，乙級寫字樓770萬。這1700萬不包括我們提到的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)第三輪的梳理，目前梳理到的有1000萬左右的體量。再加上沒有納入統(tǒng)計(jì)的一些相對來說樓宇級別檔次比較低的，我們預(yù)計(jì)全北京的寫字樓總的存量在3000萬左右。
商圈就不說了，簡單的講就是東城、燕莎、CBD、中關(guān)村、金融街、麗澤區(qū)域。
再談一下市場的發(fā)展歷程，2002年推算到2020年，過去的18年中，基本上是把過去18年分為三個階段。第一個階段是藍(lán)色中展示的，是供應(yīng)量推動的階段，2002年到2009年，供應(yīng)量上漲了200%，但是租金只上漲了20%，所以這段時間市場推動來自于供應(yīng)量的增加。金融危機(jī)之后政府推出了4萬億的政策，貨幣供應(yīng)量大幅度上升，一直到2018年九年期間租金上漲了140%，但是供應(yīng)量僅僅上漲52%，這段時間整個的市場規(guī)模推動力來自于租金推動，大家可以回想一下住宅領(lǐng)域，住宅價格上漲的趨勢，應(yīng)該和這個時間段吻合度非常高。2018年開始北京進(jìn)入了第二個供應(yīng)高峰，2018年到2020年，在有疫情的今天我們?nèi)匀幻媾R非常高的供應(yīng)，這三年期間，租金我們預(yù)計(jì)會下降8%，供應(yīng)量上漲32%，這次市場規(guī)模的推動，來自于供應(yīng)量的上漲。這里面會形成一個2018年開始空置率提升，造成理論市場規(guī)模和實(shí)際市場規(guī)模的差逐漸的增大，中間的差值就是由于我們的高空置造成的租金損失，就形成了一個理論值和實(shí)際值，實(shí)際值就是目前所有的甲級寫字樓收到的租金的總和。目前看，甲級寫字樓市場的租金規(guī)模大概420億，實(shí)際能收到365億左右。這是北京甲級寫字樓發(fā)展歷程的基本情況。
回到剛才大家討論過的關(guān)于整體的北京目前情況。大家可以看到紅線是整個北京甲級寫字樓市場的空置率情況，目前是16%、17%的水平。金融危機(jī)期間我們的空置率也很高，但是隨后逐步的被市場去化之后進(jìn)入相對比較低的水平，然后一直接近六七年的時間維持在10%以下，2018年供應(yīng)開始增加，導(dǎo)致整體的空置率逐步的攀升。
再看這個圖，這是負(fù)的8.1萬，這個負(fù)8.1萬的值是2020年一季度的凈吸納量，大量的負(fù)吸納量意味著企業(yè)開始從甲級寫字樓向乙級或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷，同時包括成本因素導(dǎo)致退租或者正常的合約到期新出的空置面積。正常的市場環(huán)境下，新增空置的面積很大程度上會被新租，新的需求的面積抵消，但是由于疫情的出現(xiàn)，市場阻斷了所有人的商務(wù)活動，人和人之間的溝通基本凍結(jié)，在這部分本來應(yīng)該通過正常交易去化的面積整個一季度沒有辦法被吸納，造成了現(xiàn)在的值，從從歷史數(shù)據(jù)來看，這個負(fù)8.1萬也是歷史的極值。
北京的租金情況，從2018年供應(yīng)量開始以后，整個的租金進(jìn)行了一個高位盤整的階段，截止到2020年一季度是373塊左右，空置率在17%左右，這個租金基本上是比最高的時候400塊錢左右，已經(jīng)下調(diào)了30塊錢。
從市場的租戶成交來看，專業(yè)服務(wù)、金融和互聯(lián)網(wǎng)軟件、互聯(lián)網(wǎng)硬件這些技術(shù)設(shè)備、這類相關(guān)的企業(yè)基本上是市場中最活躍的。其實(shí)這類企業(yè)也是我們目前所看到的受到疫情影響最小的，甚至是受益的一些行業(yè)，他們在北京市場出現(xiàn)了一些擴(kuò)租甚至是整合面積、搬遷等等情況。成本對他們來說依然是有考量，但是相對于其他的受影響更大的行業(yè)來說，他們的日子好過很多。
CBD依然是占據(jù)了50%左右的租賃份額，其次金融街、東城、中關(guān)村，大部分的成交都在核心的區(qū)域，麗澤有一些新的交易正在發(fā)生，整體的空置水平在下行，當(dāng)然麗澤后面還有很大的供應(yīng)量跟著。
剛才我說過，基本上從2020年開始，今年應(yīng)該有90萬左右的供應(yīng)量，由于疫情導(dǎo)致很多的項(xiàng)目開工復(fù)工受到影響，可能會有一些在今年三四季度入市的項(xiàng)目，他們會推遲到明年。從這一點(diǎn)來說，對市場來說是好事情，降低了集中供應(yīng)給市場帶來的壓力。部分面積放到2021年入市，有助于市場逐步去消化。2024年以后相關(guān)數(shù)據(jù)，我們了解到的，目前CBD南區(qū)的相關(guān)項(xiàng)目會在今年下半年開工，如果按照正常理想化的入市節(jié)奏，應(yīng)該在2025年左右入市，在那個時候北京在CBD這塊會有接近一百多萬的體量入市，那個時候我們再來看對市場的影響。
這是相關(guān)的預(yù)測，北京的市場最重要的不是疫情，就算沒有疫情，空置率也會升高，主要是供應(yīng)量提高導(dǎo)致的，疫情只是改變了租戶甚至業(yè)主在做決策的時候的節(jié)奏問題，沒有辦法改變市場的本質(zhì)，本質(zhì)就是高空置、高供應(yīng)量。從我們接觸到的市場中的租戶需求來看，四月份開始已有非常強(qiáng)勁的回暖的跡象，我們幫助很多的客戶帶看，業(yè)主也在努力的穩(wěn)定自己的租戶，通過各種協(xié)商，幫助樓內(nèi)相關(guān)的租戶，同時穩(wěn)定自己的出租率，所以我們預(yù)計(jì)整個二季度數(shù)字要比一季度好很多。
這是我們基于現(xiàn)有的空置的預(yù)測。租金的水平會保持繼續(xù)下降的趨勢，整體租金的企穩(wěn)或在2021年發(fā)生，因?yàn)檎麄€2021年就算有一些項(xiàng)目推遲到當(dāng)年入市，整體的供應(yīng)量在北京來看，2021年到2023年，核心商圈的供應(yīng)量都非常小。整個這三年的時間會進(jìn)入去化周期，會幫助整個北京市場的租金逐步企穩(wěn)。
