全國土地市場分化，高品質開發(fā)商青睞上海城市發(fā)展紅利
時間：2020/6/1
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隨著疫情得到有效控制，全國土地市場在回暖的同時，分化也更明顯，資金正在向核心城市回流。
有關機構數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，上海共推出土地規(guī)劃建面717.59萬平方米，成交821.73萬平方米，成交土地出讓金870.12億元。
近期，上海推動了招標掛牌復合式出讓方式的規(guī)則調整，疊加傳遞出的適度擴大土地供應、鼓勵高品質房企拿地等積極信號，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，這一系列舉措也剛好契合了當前房企的避險情緒。
由于疫情影響，當前我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)前所未有?？紤]到風險和不確定性，“房企會更加專注在核心城市拿地。從長期來看，經(jīng)濟體量大且增長穩(wěn)定的上海，也意味著更多的確定性，是一個很好的選擇?！眹儡S進說。
上海社會科學院區(qū)縣研究中心執(zhí)行主任陳建勛對記者表示，作為長三角的龍頭，近年來上海不斷提升城市能級和核心競爭力，加快建設“五個中心”和卓越的全球城市。
“目前正在推進的三項新的重大任務，也在形成新的城市發(fā)展紅利?！标惤▌渍f。
全國土地市場分化
根據(jù)有關機構發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報》，一季度全國土地市場供求兩端同比縮水。1~3月，全國300個城市土地出讓金總額為7707億元，同比減少10%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為6368億元，同比減少11%。
供求總量下降的同時，全國土地市場也出現(xiàn)分化。經(jīng)濟基本面較好、增長潛力大的城市，土地市場依然保持了相應的熱度。
今年1~3月，全國40個大中城市中，有14個城市的出讓金同比增加。其中，北上廣深四個一線城市均在漲幅前10，出讓金總額同比增加逾四成。
作為一線城市的代表，上海一季度的土地出讓金達686.84億元，居于首位，同比去年一季度增長了79%。這其中，住宅用地的土地出讓金總額為582億元，同比上漲104%。
進入4月，分化繼續(xù)。一線城市4月推出67宗地，土地面積283萬平方米，環(huán)比增加31%，同比增加95%；成交面積243萬平方米，環(huán)比增加35%，同比增加16%。土地出讓金648億元，環(huán)比增加239%，同比增加207%。
相對而言，二線城市和三線城市，不管是土地成交面積還是出讓金額，增幅都弱于一線城市。
其中，二線城市的土地成交面積環(huán)比增長59%，同比增長16%；土地出讓金4月環(huán)比增長138%，同比增長17%。三線城市土地成交面積環(huán)比增長35%，同比增長-9%；土地出讓金4月環(huán)比增長100%，同比增長11%。
“經(jīng)濟活力高、抗風險能力強的城市，房企更為青睞，所以此前涌向三四線的房企和資金，現(xiàn)在正回到一線城市?！眹儡S進說，上海今年在供給端發(fā)力，土地供應力度加大，也給了更多房企拿地的機會。
4月27日，招商蛇口(001979.SZ)以43.07億元的價格拿下了位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的一宗住宅用地，折合樓面價23559元/平方米，溢價率12.84%。
4月8日的“臨港新片區(qū)住宅與商業(yè)地塊線上推介會”上，推出了8幅住宅地塊和6幅商業(yè)地塊，吸引了融創(chuàng)中國、華潤置地、上海世茂集團等38家企業(yè)參加。
城市發(fā)展紅利足
4月17日，中央會議再次明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“房住不炒是基調，同時我們也要滿足客觀存在的那些市場需求。上海的市場需求量是非常大的，這對住宅市場形成了強有力的支撐?！眹儡S進說。
剛剛出爐的一份排名，佐證了嚴躍進的這一判斷：4月28日，恒 大研究院和智聯(lián)招聘發(fā)布的《中國城市人才吸引力排名2020》顯示，上海連續(xù)三年位居第一。
此外，陳建勛認為，疫情以后，為中國市場服務的大批跨國企業(yè)總部考慮到服務基地的安全性會進一步集聚上海，特別是上海擁有全中國最齊全的金融牌照，最便利的結算方式，最便捷的物流通道。
“上海會進一步成為為中國市場服務的跨國公司總部的集聚地，長三角一體化也會促進長三角地區(qū)一批高質量上規(guī)模的企業(yè)將總部遷往上海?！标惤▌渍f。
數(shù)據(jù)顯示，即使在疫情沖擊下，一季度上海實到外資依然同比增長4.5%。截至3月底，落戶上海的跨國公司地區(qū)總部和外資研發(fā)中心累計分別達到730家和466家。
進入“十四五”，基于全球城市的戰(zhàn)略定位，上海要推進高質量發(fā)展、高品質生活，陳建勛認為，也需要大力進行城市更新以及功能性房地產(chǎn)的建設。
4月21日，上海市土地交易市場舉辦了首場以“凝聚共同愿景、開啟城市運營新視界”為主題的上海2020區(qū)域發(fā)展宣介會，向房企充分展示了這些城市發(fā)展紅利所在。
當天的云端直播，吸引了保利、金茂、金地等10家品牌開發(fā)商代表現(xiàn)場參會，還有近100家市場主體收看了視頻直播。
這是上海首次選擇以區(qū)域發(fā)展為主題來宣介：嘉定、寶山、浦東和靜安四個區(qū)介紹了本區(qū)整體發(fā)展情況，以及重點區(qū)域、重點板塊和重點軸帶的規(guī)劃設計理念及開發(fā)功能定位等。同時，四個區(qū)共推出了50余幅土地，都是各區(qū)提升城市品質和核心功能的重點區(qū)域、重點項目、重點地塊，含金量很高。
龍湖地產(chǎn)有關人士對記者表示，相對于包括土地推介會、開發(fā)商懇談會、推介招商會等土地推介形式，此次宣介會對于各家企業(yè)了解區(qū)域發(fā)展、地塊信息有很大幫助。
綠地控股方面也表示，通過宣介會能更充分地理解區(qū)域發(fā)展的重點，在判斷土地價值時更能挖潛，在選擇土地時更能有側重點。
這并不會是今年唯一一場宣介會。接下來，上海還會適時有序開展重點區(qū)域專場推介活動。
多舉措活躍市場
為對沖疫情影響，發(fā)揮投資的“逆周期”調節(jié)作用，上海近期發(fā)布了《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施》，提出多項穩(wěn)投資舉措。
比如，加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏。夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量。針對不同出讓方式，采取差別化入市管理。
同時，為減輕房企入市成本壓力，今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費。允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。
4月以來，上海土地市場持續(xù)放量。
作為上海經(jīng)濟的“增長極”和“發(fā)動機”，臨港新片區(qū)也在加快土地出讓。今年管委會計劃出讓152幅地塊，其中住宅43幅，用地面積196公頃；商業(yè)地塊58幅，用地面積117公頃。
上海市政府副秘書長、臨港新片區(qū)管委會常務副主任朱芝松提出，臨港新片區(qū)2020年新建住宅面積要在原定200萬平方米的基礎上還要再增加。
陳建勛說，中國已經(jīng)從單一的國家發(fā)展戰(zhàn)略，轉型為國家發(fā)展戰(zhàn)略+國家競爭戰(zhàn)略階段，競爭性產(chǎn)業(yè)集群的建設是當務之急。作為競爭性產(chǎn)業(yè)集群的主要承擔者，上海特別是臨港新片區(qū)亟需一大批高質量的項目及高質量的人才進入，對土地空間的需求強烈。
供應放量的同時，上海土地出讓規(guī)則的調整，也給了更多房企入市交易的機會。
5月9日，“上海土地市場”發(fā)布的國有建設用地使用權出讓公告顯示，浦東新區(qū)高橋新市鎮(zhèn)北Y00-0402單元C02C-01地塊，繼續(xù)采用調整后的新出讓規(guī)則。
這也意味著，上海自2017年4月11日起已經(jīng)實施了3年的招標掛牌復合式出讓方式的具體規(guī)則，在當前形勢下，有了進一步的細化調整。
4月11日至今，上海已有多幅居住用地依據(jù)調整后的出讓規(guī)則，放寬入圍人數(shù)，降低企業(yè)進入競價環(huán)節(jié)的門檻，也使得更多企業(yè)可以參與到最后的競價環(huán)節(jié)。
“土地出讓規(guī)則是市場化的規(guī)則，要根據(jù)市場情況加以調整和改變?！鄙虾Ｊ幸?guī)劃和自然資源局自然資源利用處處長韋冬表示，規(guī)則的調整是希望助力市場穩(wěn)預期、增信心。
4月11日上海土地市場掛出松江區(qū)兩宗居住用地的出讓信息，明確表示：有效申請人數(shù)為六人及以上的，采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”；有效申請人數(shù)不足六人的，直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”。
自2017年4月11日起，上海采取招標還是掛牌方式出讓居住用地，在報名人數(shù)不超過10家的情況下，有效申請人的分界線是2人。一旦有效申請人數(shù)超過2人，就要采用招標方式出讓，投標人還需通過“招標綜合評分”來確定排名，排名前2位的才能入圍競標。
放寬入圍競標人數(shù)，再加上土地保證金凍結期從之前的20天縮減到目前的1天，嚴躍進表示，更多房企可以加入上海土地市場，提高市場活躍度。
一位總部位于上海的房企投資部負責人對第一財經(jīng)記者表示，以往由于根據(jù)房企的實力進行打分，讓部分想進入上海而打分不夠的地產(chǎn)商只能通過合作的形式進行拿地。如今條件放開之后，可以讓更多房企來參與到上海的城市開發(fā)，共享經(jīng)濟發(fā)展的紅利。
有關機構數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，上海共推出土地規(guī)劃建面717.59萬平方米，成交821.73萬平方米，成交土地出讓金870.12億元。
近期，上海推動了招標掛牌復合式出讓方式的規(guī)則調整，疊加傳遞出的適度擴大土地供應、鼓勵高品質房企拿地等積極信號，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，這一系列舉措也剛好契合了當前房企的避險情緒。
由于疫情影響，當前我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)前所未有?？紤]到風險和不確定性，“房企會更加專注在核心城市拿地。從長期來看，經(jīng)濟體量大且增長穩(wěn)定的上海，也意味著更多的確定性，是一個很好的選擇?！眹儡S進說。
上海社會科學院區(qū)縣研究中心執(zhí)行主任陳建勛對記者表示，作為長三角的龍頭，近年來上海不斷提升城市能級和核心競爭力，加快建設“五個中心”和卓越的全球城市。
“目前正在推進的三項新的重大任務，也在形成新的城市發(fā)展紅利?！标惤▌渍f。
全國土地市場分化
根據(jù)有關機構發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報》，一季度全國土地市場供求兩端同比縮水。1~3月，全國300個城市土地出讓金總額為7707億元，同比減少10%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為6368億元，同比減少11%。
供求總量下降的同時，全國土地市場也出現(xiàn)分化。經(jīng)濟基本面較好、增長潛力大的城市，土地市場依然保持了相應的熱度。
今年1~3月，全國40個大中城市中，有14個城市的出讓金同比增加。其中，北上廣深四個一線城市均在漲幅前10，出讓金總額同比增加逾四成。
作為一線城市的代表，上海一季度的土地出讓金達686.84億元，居于首位，同比去年一季度增長了79%。這其中，住宅用地的土地出讓金總額為582億元，同比上漲104%。
進入4月，分化繼續(xù)。一線城市4月推出67宗地，土地面積283萬平方米，環(huán)比增加31%，同比增加95%；成交面積243萬平方米，環(huán)比增加35%，同比增加16%。土地出讓金648億元，環(huán)比增加239%，同比增加207%。
相對而言，二線城市和三線城市，不管是土地成交面積還是出讓金額，增幅都弱于一線城市。
其中，二線城市的土地成交面積環(huán)比增長59%，同比增長16%；土地出讓金4月環(huán)比增長138%，同比增長17%。三線城市土地成交面積環(huán)比增長35%，同比增長-9%；土地出讓金4月環(huán)比增長100%，同比增長11%。
“經(jīng)濟活力高、抗風險能力強的城市，房企更為青睞，所以此前涌向三四線的房企和資金，現(xiàn)在正回到一線城市?！眹儡S進說，上海今年在供給端發(fā)力，土地供應力度加大，也給了更多房企拿地的機會。
4月27日，招商蛇口(001979.SZ)以43.07億元的價格拿下了位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的一宗住宅用地，折合樓面價23559元/平方米，溢價率12.84%。
4月8日的“臨港新片區(qū)住宅與商業(yè)地塊線上推介會”上，推出了8幅住宅地塊和6幅商業(yè)地塊，吸引了融創(chuàng)中國、華潤置地、上海世茂集團等38家企業(yè)參加。
城市發(fā)展紅利足
4月17日，中央會議再次明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“房住不炒是基調，同時我們也要滿足客觀存在的那些市場需求。上海的市場需求量是非常大的，這對住宅市場形成了強有力的支撐?！眹儡S進說。
剛剛出爐的一份排名，佐證了嚴躍進的這一判斷：4月28日，恒 大研究院和智聯(lián)招聘發(fā)布的《中國城市人才吸引力排名2020》顯示，上海連續(xù)三年位居第一。
此外，陳建勛認為，疫情以后，為中國市場服務的大批跨國企業(yè)總部考慮到服務基地的安全性會進一步集聚上海，特別是上海擁有全中國最齊全的金融牌照，最便利的結算方式，最便捷的物流通道。
“上海會進一步成為為中國市場服務的跨國公司總部的集聚地，長三角一體化也會促進長三角地區(qū)一批高質量上規(guī)模的企業(yè)將總部遷往上海?！标惤▌渍f。
數(shù)據(jù)顯示，即使在疫情沖擊下，一季度上海實到外資依然同比增長4.5%。截至3月底，落戶上海的跨國公司地區(qū)總部和外資研發(fā)中心累計分別達到730家和466家。
進入“十四五”，基于全球城市的戰(zhàn)略定位，上海要推進高質量發(fā)展、高品質生活，陳建勛認為，也需要大力進行城市更新以及功能性房地產(chǎn)的建設。
4月21日，上海市土地交易市場舉辦了首場以“凝聚共同愿景、開啟城市運營新視界”為主題的上海2020區(qū)域發(fā)展宣介會，向房企充分展示了這些城市發(fā)展紅利所在。
當天的云端直播，吸引了保利、金茂、金地等10家品牌開發(fā)商代表現(xiàn)場參會，還有近100家市場主體收看了視頻直播。
這是上海首次選擇以區(qū)域發(fā)展為主題來宣介：嘉定、寶山、浦東和靜安四個區(qū)介紹了本區(qū)整體發(fā)展情況，以及重點區(qū)域、重點板塊和重點軸帶的規(guī)劃設計理念及開發(fā)功能定位等。同時，四個區(qū)共推出了50余幅土地，都是各區(qū)提升城市品質和核心功能的重點區(qū)域、重點項目、重點地塊，含金量很高。
龍湖地產(chǎn)有關人士對記者表示，相對于包括土地推介會、開發(fā)商懇談會、推介招商會等土地推介形式，此次宣介會對于各家企業(yè)了解區(qū)域發(fā)展、地塊信息有很大幫助。
綠地控股方面也表示，通過宣介會能更充分地理解區(qū)域發(fā)展的重點，在判斷土地價值時更能挖潛，在選擇土地時更能有側重點。
這并不會是今年唯一一場宣介會。接下來，上海還會適時有序開展重點區(qū)域專場推介活動。
多舉措活躍市場
為對沖疫情影響，發(fā)揮投資的“逆周期”調節(jié)作用，上海近期發(fā)布了《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施》，提出多項穩(wěn)投資舉措。
比如，加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏。夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量。針對不同出讓方式，采取差別化入市管理。
同時，為減輕房企入市成本壓力，今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費。允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。
4月以來，上海土地市場持續(xù)放量。
作為上海經(jīng)濟的“增長極”和“發(fā)動機”，臨港新片區(qū)也在加快土地出讓。今年管委會計劃出讓152幅地塊，其中住宅43幅，用地面積196公頃；商業(yè)地塊58幅，用地面積117公頃。
上海市政府副秘書長、臨港新片區(qū)管委會常務副主任朱芝松提出，臨港新片區(qū)2020年新建住宅面積要在原定200萬平方米的基礎上還要再增加。
陳建勛說，中國已經(jīng)從單一的國家發(fā)展戰(zhàn)略，轉型為國家發(fā)展戰(zhàn)略+國家競爭戰(zhàn)略階段，競爭性產(chǎn)業(yè)集群的建設是當務之急。作為競爭性產(chǎn)業(yè)集群的主要承擔者，上海特別是臨港新片區(qū)亟需一大批高質量的項目及高質量的人才進入，對土地空間的需求強烈。
供應放量的同時，上海土地出讓規(guī)則的調整，也給了更多房企入市交易的機會。
5月9日，“上海土地市場”發(fā)布的國有建設用地使用權出讓公告顯示，浦東新區(qū)高橋新市鎮(zhèn)北Y00-0402單元C02C-01地塊，繼續(xù)采用調整后的新出讓規(guī)則。
這也意味著，上海自2017年4月11日起已經(jīng)實施了3年的招標掛牌復合式出讓方式的具體規(guī)則，在當前形勢下，有了進一步的細化調整。
4月11日至今，上海已有多幅居住用地依據(jù)調整后的出讓規(guī)則，放寬入圍人數(shù)，降低企業(yè)進入競價環(huán)節(jié)的門檻，也使得更多企業(yè)可以參與到最后的競價環(huán)節(jié)。
“土地出讓規(guī)則是市場化的規(guī)則，要根據(jù)市場情況加以調整和改變?！鄙虾Ｊ幸?guī)劃和自然資源局自然資源利用處處長韋冬表示，規(guī)則的調整是希望助力市場穩(wěn)預期、增信心。
4月11日上海土地市場掛出松江區(qū)兩宗居住用地的出讓信息，明確表示：有效申請人數(shù)為六人及以上的，采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”；有效申請人數(shù)不足六人的，直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”。
自2017年4月11日起，上海采取招標還是掛牌方式出讓居住用地，在報名人數(shù)不超過10家的情況下，有效申請人的分界線是2人。一旦有效申請人數(shù)超過2人，就要采用招標方式出讓，投標人還需通過“招標綜合評分”來確定排名，排名前2位的才能入圍競標。
放寬入圍競標人數(shù)，再加上土地保證金凍結期從之前的20天縮減到目前的1天，嚴躍進表示，更多房企可以加入上海土地市場，提高市場活躍度。
一位總部位于上海的房企投資部負責人對第一財經(jīng)記者表示，以往由于根據(jù)房企的實力進行打分，讓部分想進入上海而打分不夠的地產(chǎn)商只能通過合作的形式進行拿地。如今條件放開之后，可以讓更多房企來參與到上海的城市開發(fā)，共享經(jīng)濟發(fā)展的紅利。
4月21日的首場“上海2020區(qū)域發(fā)展宣介會”后，據(jù)第一財經(jīng)記者了解，線上參會的房企非常踴躍地向土地交易市場申請領取會議材料。不少開發(fā)商已經(jīng)直接和各區(qū)的規(guī)劃資源局以及交易市場溝通，對接后續(xù)的投資開發(fā)意向。
