一季度，北京寫字樓吸納量、租金齊跌
時間：2020/10/14
瀏覽量:
723
一季度，北京寫字樓吸納量、租金齊跌
2019年國內(nèi)包括北京在內(nèi)的寫字樓市場出現(xiàn)了空置率明顯上升的情況，被譽為“拐點”之年，而今年國內(nèi)寫字樓市場又遭受疫情沖擊，北京一季度經(jīng)濟情況呈現(xiàn)下行趨勢。在此背景下，北京寫字樓市場表現(xiàn)如何呢？近日，中指研究院發(fā)布報告顯示，一季度，北京寫字樓市場呈現(xiàn)吸納量、租金齊跌的情況。
供給和需求
受新冠疫情影響，一季度北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一段時間的停工，部分項目交付延后。一季度燕莎商圈的華瑞大廈交付入市。預(yù)計2020年~2022年將新增供應(yīng)約619.8萬㎡，其中近六成位于新興商圈。截至2020年3月，北京甲級寫字樓租賃市場的存量達到約9662萬平方米。
從辦公樓市場運行情況來看，2020年一季度全市新開工面積為2.44萬平方米，出現(xiàn)較大幅度下滑，同比下降19%；竣工面積為4.6萬平方米，同比增長83%；銷售面積為3.26萬平方米，同比下降61%。
疫情爆發(fā)期間，租賃活動受限，新租需求出現(xiàn)延期或暫時停滯。一季度部分企業(yè)租戶紛紛暫緩他們的選址和擴張需求，北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態(tài)。加之經(jīng)濟的下行壓力使得一些敏感的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象。中短期內(nèi)，線上科技公司、醫(yī)藥與醫(yī)療公司、云計算、大數(shù)據(jù)等行業(yè)因疫情間接受益，成為租賃市場的新興力量。
租金和空置
在經(jīng)濟形勢不確定、疫情以及供應(yīng)的多重影響下，北京市寫字樓租金水平處于下調(diào)通道，一季度全市大部分區(qū)域的平均租金都出現(xiàn)不同程度的下跌。截止3月份，北京全市甲乙級寫字樓的租金7.26元/㎡·天，同環(huán)比分別下降8.4%和0.3%。分商圈來看，截止2020年3月份，金融街（6.610,-0.01, -0.15%）區(qū)域甲乙級寫字樓的日租金為14.32元/㎡·天，為全市最高，其次為燕莎、CBD，分別為9.72元/㎡·天和8.64元/㎡·天?？萍紙@區(qū)、上地、亞運村、望京區(qū)域的日租金處于相對低區(qū)，分別為4.49元/㎡·天、5.06元/㎡·天、6.04元/㎡·天、6.43元/㎡·天。
預(yù)計到今年9月份，北京甲乙級寫字樓日租金將比當前下跌3.2個百分點，到12月份，比當前下跌8.2個百分點。預(yù)計2020年4~9月北京甲乙級寫字樓日租金同、環(huán)比分比為-7.3%和-0.5%，2020年4月~2021年3月日租金同環(huán)比分別為-6.7%和-0.7%。金融街、中關(guān)村（8.970,-0.01, -0.11%）商圈的租金將保持相對平穩(wěn)或者較小跌幅，望京、麗澤、科技園區(qū)等租金較低區(qū)域，將吸引部分企業(yè)從甲級寫字樓向乙級或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷，燕莎、CBD等商圈將面臨較大下行壓力。
空置方面，中指數(shù)據(jù)寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年底，北京全市和9大商圈的空置率已攀升至11.5%和8.5%。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為-36782平方米和-28643平方米，空置率繼續(xù)小幅上揚，分別為13.8%和8.0%，分別環(huán)比上升0.3和0.4個百分點。值得關(guān)注的是，受互聯(lián)網(wǎng)科技、金融兩大產(chǎn)業(yè)的支撐，金融街和中關(guān)村核心區(qū)空置率仍處于相對低位。
隨著三月份北京開始逐漸復(fù)工，寫字樓市場的活躍度較一二月已有明顯改善。未來2~3個季度，隨著疫情的消退和更多企業(yè)順利的復(fù)崗復(fù)工，二、三季度市場會有復(fù)蘇跡象。但作為供應(yīng)高峰的2020年，整體空置水平會持續(xù)攀升，建議寫字樓業(yè)主調(diào)整租賃策略保證出租率。
大宗交易
疫情對寫字樓投資市場的影響，主要體現(xiàn)在項目的交易延遲、新項目啟動暫緩兩方面。北京投資市場一季度出現(xiàn)多宗核心區(qū)項目成交，包括位于CBD商圈LG雙子座大廈、中關(guān)村商圈的中興大廈、望京商圈的萬科時代中心，均以股權(quán)的形式完成交易，以及三峽新能源收購成大廣場。其中，2月12日，新加坡主權(quán)投資基金GIC以人民幣80多億元收購韓國LG集團的北京LG雙子座大廈，占一季度總成交額的九成。
分物業(yè)類型看，一季度大宗交易中綜合體和寫字樓占到總交易額度的分別為73%和21%。表明在北京寫字樓相對穩(wěn)健的基本面支持下，辦公用途資產(chǎn)依然是投資者較為關(guān)注的物業(yè)類型。
值得高興的是，雖然北京寫字樓市場在一季度受到疫情沖擊，出現(xiàn)量價齊跌的情況，但在3月下旬，北京寫字樓市場已經(jīng)逐步回暖，尤其是投資者，正在密切關(guān)注市場局勢，找尋投資機會，目前，寫字樓依然是眾多投資者青睞的投資項目，價值依然可期。
2019年國內(nèi)包括北京在內(nèi)的寫字樓市場出現(xiàn)了空置率明顯上升的情況，被譽為“拐點”之年，而今年國內(nèi)寫字樓市場又遭受疫情沖擊，北京一季度經(jīng)濟情況呈現(xiàn)下行趨勢。在此背景下，北京寫字樓市場表現(xiàn)如何呢？近日，中指研究院發(fā)布報告顯示，一季度，北京寫字樓市場呈現(xiàn)吸納量、租金齊跌的情況。
供給和需求
受新冠疫情影響，一季度北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一段時間的停工，部分項目交付延后。一季度燕莎商圈的華瑞大廈交付入市。預(yù)計2020年~2022年將新增供應(yīng)約619.8萬㎡，其中近六成位于新興商圈。截至2020年3月，北京甲級寫字樓租賃市場的存量達到約9662萬平方米。
從辦公樓市場運行情況來看，2020年一季度全市新開工面積為2.44萬平方米，出現(xiàn)較大幅度下滑，同比下降19%；竣工面積為4.6萬平方米，同比增長83%；銷售面積為3.26萬平方米，同比下降61%。
疫情爆發(fā)期間，租賃活動受限，新租需求出現(xiàn)延期或暫時停滯。一季度部分企業(yè)租戶紛紛暫緩他們的選址和擴張需求，北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態(tài)。加之經(jīng)濟的下行壓力使得一些敏感的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象。中短期內(nèi)，線上科技公司、醫(yī)藥與醫(yī)療公司、云計算、大數(shù)據(jù)等行業(yè)因疫情間接受益，成為租賃市場的新興力量。
租金和空置
在經(jīng)濟形勢不確定、疫情以及供應(yīng)的多重影響下，北京市寫字樓租金水平處于下調(diào)通道，一季度全市大部分區(qū)域的平均租金都出現(xiàn)不同程度的下跌。截止3月份，北京全市甲乙級寫字樓的租金7.26元/㎡·天，同環(huán)比分別下降8.4%和0.3%。分商圈來看，截止2020年3月份，金融街（6.610,-0.01, -0.15%）區(qū)域甲乙級寫字樓的日租金為14.32元/㎡·天，為全市最高，其次為燕莎、CBD，分別為9.72元/㎡·天和8.64元/㎡·天?？萍紙@區(qū)、上地、亞運村、望京區(qū)域的日租金處于相對低區(qū)，分別為4.49元/㎡·天、5.06元/㎡·天、6.04元/㎡·天、6.43元/㎡·天。
預(yù)計到今年9月份，北京甲乙級寫字樓日租金將比當前下跌3.2個百分點，到12月份，比當前下跌8.2個百分點。預(yù)計2020年4~9月北京甲乙級寫字樓日租金同、環(huán)比分比為-7.3%和-0.5%，2020年4月~2021年3月日租金同環(huán)比分別為-6.7%和-0.7%。金融街、中關(guān)村（8.970,-0.01, -0.11%）商圈的租金將保持相對平穩(wěn)或者較小跌幅，望京、麗澤、科技園區(qū)等租金較低區(qū)域，將吸引部分企業(yè)從甲級寫字樓向乙級或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷，燕莎、CBD等商圈將面臨較大下行壓力。
空置方面，中指數(shù)據(jù)寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年底，北京全市和9大商圈的空置率已攀升至11.5%和8.5%。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為-36782平方米和-28643平方米，空置率繼續(xù)小幅上揚，分別為13.8%和8.0%，分別環(huán)比上升0.3和0.4個百分點。值得關(guān)注的是，受互聯(lián)網(wǎng)科技、金融兩大產(chǎn)業(yè)的支撐，金融街和中關(guān)村核心區(qū)空置率仍處于相對低位。
隨著三月份北京開始逐漸復(fù)工，寫字樓市場的活躍度較一二月已有明顯改善。未來2~3個季度，隨著疫情的消退和更多企業(yè)順利的復(fù)崗復(fù)工，二、三季度市場會有復(fù)蘇跡象。但作為供應(yīng)高峰的2020年，整體空置水平會持續(xù)攀升，建議寫字樓業(yè)主調(diào)整租賃策略保證出租率。
大宗交易
疫情對寫字樓投資市場的影響，主要體現(xiàn)在項目的交易延遲、新項目啟動暫緩兩方面。北京投資市場一季度出現(xiàn)多宗核心區(qū)項目成交，包括位于CBD商圈LG雙子座大廈、中關(guān)村商圈的中興大廈、望京商圈的萬科時代中心，均以股權(quán)的形式完成交易，以及三峽新能源收購成大廣場。其中，2月12日，新加坡主權(quán)投資基金GIC以人民幣80多億元收購韓國LG集團的北京LG雙子座大廈，占一季度總成交額的九成。
分物業(yè)類型看，一季度大宗交易中綜合體和寫字樓占到總交易額度的分別為73%和21%。表明在北京寫字樓相對穩(wěn)健的基本面支持下，辦公用途資產(chǎn)依然是投資者較為關(guān)注的物業(yè)類型。
值得高興的是，雖然北京寫字樓市場在一季度受到疫情沖擊，出現(xiàn)量價齊跌的情況，但在3月下旬，北京寫字樓市場已經(jīng)逐步回暖，尤其是投資者，正在密切關(guān)注市場局勢，找尋投資機會，目前，寫字樓依然是眾多投資者青睞的投資項目，價值依然可期。
