北京寫字樓供應(yīng)大增致空置率上升
時(shí)間：2020/10/27
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北京寫字樓供應(yīng)大增致空置率上升
租賃“擁擠”多年的北京寫字樓市場(chǎng)，在今年得以緩解。戴德梁行發(fā)布的2019年第四季度報(bào)告顯示，今年四季度，北京全市甲級(jí)寫字樓平均租金約為382.4元/平方米/月，租金環(huán)比下降1.5%，同比下降4.4%，為近8年來的最大降幅。空置率出現(xiàn)上升，全市甲級(jí)平均寫字樓空置率為13.5%。
全市五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)季度凈吸納量分別為15.9萬平方米和8.6萬平方米，分別為前三季度平均值的2倍和6.3倍，市場(chǎng)有所回暖。但放眼今年全年，北京和五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)年度凈吸納量分別為39.9萬平方米和12.7萬平方米，分別為近10年來年度平均凈吸納量的73.1%和38%。
相比之下，北京乙級(jí)寫字樓的空置率較甲級(jí)的情況還好一些，四季度全市乙級(jí)寫字樓的空置率為12.5%，平均租金268.45元/平方米/月，較去年同比有所上升。
除了經(jīng)濟(jì)增幅放緩帶來的退租、減租，戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓部主管廉峰哲認(rèn)為，今年和明年北京寫字樓市場(chǎng)較大的新增供應(yīng)量，也是不可忽視的因素。
“2012-2018年間，北京寫字樓年新增供應(yīng)量在50-60萬平方米，但是今年和明年的市場(chǎng)供應(yīng)量都超過100萬平方米，今年達(dá)到130萬平方米，為過去7年來的供應(yīng)峰值?！?br />
包括麗澤、中服地塊等新型商圈較低的租金成本，以及可供選擇的辦公空間，對(duì)于不少對(duì)地段要求不強(qiáng)烈的企業(yè)，具有不小的吸引力，促使部分企業(yè)從較高租金地區(qū)的搬離：“有些企業(yè)的租金成本能就此節(jié)省40%-50%對(duì)水平，對(duì)成本敏感的企業(yè)很具誘惑力?！?br />
盡管全市整體空置率上升，但從區(qū)域來看，中關(guān)村、金融街等熱門核心商圈，仍然保持“高飽和度”的入駐率，空置率僅為2%-3%之間，租金仍保持較高水位，IT、金融類對(duì)辦公空間的需求仍然旺盛。相比之下，CBD、望京等商圈的空置情況就明顯增多，租金也隨之較大幅下降。
過去一年，北京CBD的平均租金降幅約達(dá)到10%-12%，和這一區(qū)域集中的企業(yè)類型有關(guān)。聯(lián)合辦公、成長(zhǎng)型科技企業(yè)等較為依賴投資的行業(yè)，在”熱錢潮“褪去后，受到的影響尤為明顯。
他坦言，過去兩年，聯(lián)合辦公是北京寫字樓中擴(kuò)張十分迅猛的行業(yè)，但在2019年，則面臨行業(yè)洗牌，大部分聯(lián)合辦公企業(yè)放緩了擴(kuò)張的步伐，其中不乏關(guān)門的企業(yè)。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2018年聯(lián)合辦公在寫字樓租賃市場(chǎng)成交占整體市場(chǎng)的17%左右，到今年只有2%，行業(yè)發(fā)展大幅減速。
這和行業(yè)整體大環(huán)境有著較大關(guān)聯(lián)：“大部分聯(lián)合辦公的盈利周期都很長(zhǎng)，現(xiàn)階段都很難實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)值。在資金端市場(chǎng)收緊的情況下，依賴投融資的聯(lián)合辦公擴(kuò)張必然放緩，只有極少的頭部企業(yè)還在增長(zhǎng)。”
有行業(yè)面臨退潮，也有行業(yè)迎來風(fēng)口。廉峰哲發(fā)現(xiàn)，5G、AI和保險(xiǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)，正成為市場(chǎng)租賃用戶的新增長(zhǎng)點(diǎn)。尤其是保險(xiǎn)業(yè)，過去2年時(shí)間的擴(kuò)張速度迅猛。
隨著今年下半年中國(guó)金融業(yè)開放步伐加快，外資銀行險(xiǎn)企準(zhǔn)入放寬，預(yù)計(jì)未來在寫字樓租賃市場(chǎng)上，金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的成交比例將會(huì)上升。另外，咨詢行業(yè)如律所等機(jī)構(gòu)的租賃成交占比，也有所上升。
雖然北京的甲級(jí)寫字樓空置率較去年同比上升幅度有6%以上，但廉峰哲認(rèn)為，這實(shí)際上是把北京的寫字樓市場(chǎng)拉回到一個(gè)較為均衡的水平：“在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，平均空置率一直都保持在7%左右，其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)是比較’擁擠’的，長(zhǎng)期由業(yè)主主導(dǎo)。現(xiàn)在的水平，雙方反而有談判空間，這個(gè)空置率相對(duì)來說比較健康。”
統(tǒng)計(jì)全球主要城市的租金情況來看，北京寫字樓平均租金位居第16位，是國(guó)內(nèi)僅次于香港的城市，高于上海、深圳、廣州等其他一線城市。
租賃“擁擠”多年的北京寫字樓市場(chǎng)，在今年得以緩解。戴德梁行發(fā)布的2019年第四季度報(bào)告顯示，今年四季度，北京全市甲級(jí)寫字樓平均租金約為382.4元/平方米/月，租金環(huán)比下降1.5%，同比下降4.4%，為近8年來的最大降幅。空置率出現(xiàn)上升，全市甲級(jí)平均寫字樓空置率為13.5%。
全市五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)季度凈吸納量分別為15.9萬平方米和8.6萬平方米，分別為前三季度平均值的2倍和6.3倍，市場(chǎng)有所回暖。但放眼今年全年，北京和五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)年度凈吸納量分別為39.9萬平方米和12.7萬平方米，分別為近10年來年度平均凈吸納量的73.1%和38%。
相比之下，北京乙級(jí)寫字樓的空置率較甲級(jí)的情況還好一些，四季度全市乙級(jí)寫字樓的空置率為12.5%，平均租金268.45元/平方米/月，較去年同比有所上升。
除了經(jīng)濟(jì)增幅放緩帶來的退租、減租，戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓部主管廉峰哲認(rèn)為，今年和明年北京寫字樓市場(chǎng)較大的新增供應(yīng)量，也是不可忽視的因素。
“2012-2018年間，北京寫字樓年新增供應(yīng)量在50-60萬平方米，但是今年和明年的市場(chǎng)供應(yīng)量都超過100萬平方米，今年達(dá)到130萬平方米，為過去7年來的供應(yīng)峰值?！?br />
包括麗澤、中服地塊等新型商圈較低的租金成本，以及可供選擇的辦公空間，對(duì)于不少對(duì)地段要求不強(qiáng)烈的企業(yè)，具有不小的吸引力，促使部分企業(yè)從較高租金地區(qū)的搬離：“有些企業(yè)的租金成本能就此節(jié)省40%-50%對(duì)水平，對(duì)成本敏感的企業(yè)很具誘惑力?！?br />
盡管全市整體空置率上升，但從區(qū)域來看，中關(guān)村、金融街等熱門核心商圈，仍然保持“高飽和度”的入駐率，空置率僅為2%-3%之間，租金仍保持較高水位，IT、金融類對(duì)辦公空間的需求仍然旺盛。相比之下，CBD、望京等商圈的空置情況就明顯增多，租金也隨之較大幅下降。
過去一年，北京CBD的平均租金降幅約達(dá)到10%-12%，和這一區(qū)域集中的企業(yè)類型有關(guān)。聯(lián)合辦公、成長(zhǎng)型科技企業(yè)等較為依賴投資的行業(yè)，在”熱錢潮“褪去后，受到的影響尤為明顯。
他坦言，過去兩年，聯(lián)合辦公是北京寫字樓中擴(kuò)張十分迅猛的行業(yè)，但在2019年，則面臨行業(yè)洗牌，大部分聯(lián)合辦公企業(yè)放緩了擴(kuò)張的步伐，其中不乏關(guān)門的企業(yè)。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2018年聯(lián)合辦公在寫字樓租賃市場(chǎng)成交占整體市場(chǎng)的17%左右，到今年只有2%，行業(yè)發(fā)展大幅減速。
這和行業(yè)整體大環(huán)境有著較大關(guān)聯(lián)：“大部分聯(lián)合辦公的盈利周期都很長(zhǎng)，現(xiàn)階段都很難實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)值。在資金端市場(chǎng)收緊的情況下，依賴投融資的聯(lián)合辦公擴(kuò)張必然放緩，只有極少的頭部企業(yè)還在增長(zhǎng)。”
有行業(yè)面臨退潮，也有行業(yè)迎來風(fēng)口。廉峰哲發(fā)現(xiàn)，5G、AI和保險(xiǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)，正成為市場(chǎng)租賃用戶的新增長(zhǎng)點(diǎn)。尤其是保險(xiǎn)業(yè)，過去2年時(shí)間的擴(kuò)張速度迅猛。
隨著今年下半年中國(guó)金融業(yè)開放步伐加快，外資銀行險(xiǎn)企準(zhǔn)入放寬，預(yù)計(jì)未來在寫字樓租賃市場(chǎng)上，金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的成交比例將會(huì)上升。另外，咨詢行業(yè)如律所等機(jī)構(gòu)的租賃成交占比，也有所上升。
雖然北京的甲級(jí)寫字樓空置率較去年同比上升幅度有6%以上，但廉峰哲認(rèn)為，這實(shí)際上是把北京的寫字樓市場(chǎng)拉回到一個(gè)較為均衡的水平：“在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，平均空置率一直都保持在7%左右，其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)是比較’擁擠’的，長(zhǎng)期由業(yè)主主導(dǎo)。現(xiàn)在的水平，雙方反而有談判空間，這個(gè)空置率相對(duì)來說比較健康。”
統(tǒng)計(jì)全球主要城市的租金情況來看，北京寫字樓平均租金位居第16位，是國(guó)內(nèi)僅次于香港的城市，高于上海、深圳、廣州等其他一線城市。
