開發(fā)商“骨折價”賣房,每平米降近萬元 撿便宜機會來了?
對房地產(chǎn)企業(yè)來說,九月和十月向來是銷售旺季,重要性遠遠高過三月和五月所謂的“小陽春”。可以說,金九銀十的市場形勢,將決定一整年的業(yè)績。
從中國指數(shù)研究院披露的上半年數(shù)據(jù)來看,在公布全年銷售目標(biāo)的前十強房企(碧桂園、萬科、綠地控股未披露)中,僅保利地產(chǎn)及中海地產(chǎn)完成了全年銷售目標(biāo)的一半。
具體來看:
排名前十房企中,恒大的銷售目標(biāo)完成率為46.97%;
保利發(fā)展的銷售目標(biāo)完成率為50.52%;
融創(chuàng)中國的銷售目標(biāo)完成率為38.94%;
中海地產(chǎn)銷售目標(biāo)完成率在25家房企中最高,為59.4%;
新城控股目標(biāo)完成了45.34%;
華潤完成率接近50%,為49.5%;
龍湖上半年完成全年目標(biāo)的48.01%。
在地產(chǎn)融資收緊的背景下,指望“金九銀十”賣房回收資金好還債“活下去”,成為不少房企最現(xiàn)實的手段。于是,近期不斷有房企降價促銷、全員營銷的消息傳出:
據(jù)中國證券網(wǎng),某大型房企近日再發(fā)國慶優(yōu)惠政策,更是有“全國超800個項目最高折扣達6折,想要購房置業(yè)的朋友可以送員工折扣”的宣傳語,頻現(xiàn)微信朋友圈。
在北京,有高端住宅項目更是開始每平方米降價最高近萬元促銷。
據(jù)界面報道,另一家來自廣州的房企時代中國更開始了“全員營銷”,要求在2020年1月15日前,普通員工須每人賣出1套房,經(jīng)理及普通總監(jiān)每人2套房,普通總監(jiān)以上每人4套房,副總裁每人6套房。
隨著中秋節(jié)、國慶節(jié)接踵而至,各大房企、樓盤打折促銷活動或許更為密集。而對購房者而言,看到樓盤降價了,又開始糾結(jié)是該準(zhǔn)備入手,還是該繼續(xù)觀望以期待更大的優(yōu)惠來臨。
有住宅每平方米降價萬元促銷
據(jù)中國證券報報道,北京地區(qū)多家大、中型開發(fā)商推出力度不等的優(yōu)惠促銷活動。其中,一龍頭房企的某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元,總價降110萬元左右。該樓盤售樓經(jīng)理介紹,“對外報價7.5萬元/平方米的精裝房,可根據(jù)客戶購房實際情況賣到6.8萬元/平方米以下。交付裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方米1萬元左右,降價后已接近成本價?!睂τ诮祪r的原因,該經(jīng)理直言眼下行情低迷,想通過降價加速回款。
每經(jīng)小編(微信號:nbdnews)注意到,近幾個月以來,房地產(chǎn)市場成交冷淡是開發(fā)商降價促銷的原因之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)此前發(fā)布的,截至2019年7月,全國商品住宅銷售面積77755.69萬平方米,與去年同期相比下降0.4%,同時,商品住宅銷售面積累計增速已連續(xù)3月下滑。
哪些地方的房價在降呢?
諸葛數(shù)據(jù)研究中心選取50個區(qū)域價格變化作為數(shù)據(jù)樣本,選取區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)為城市內(nèi)成交活躍區(qū)域,計算出50城區(qū)價格量價漲幅,時間為8月下旬(33-34周)與8月上旬(31-32周)。報告稱,由于大城市中心城區(qū)供地有限,新房的供應(yīng)集中在大中城市的郊區(qū),因此降價空間大;三四線城市在2019年受到棚改弱化及供應(yīng)高峰的影響,市場開始走弱,量價齊跌。
上述報告稱,降價并不是普遍現(xiàn)象,大城市的中心城市區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、環(huán)大中城市的周邊三四線城市價格仍在上漲。對于降價幅度,購房者應(yīng)理性對待,并不會出現(xiàn)大幅降價局面,至于各大房企是否會進一步加大降幅,還需觀察9月份的市場交易情況。
市場人士:剛需抓住機會
近日,央行決定于9月16日全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,同時對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城商行定向降準(zhǔn)1個百分點。每當(dāng)降準(zhǔn),很多人都會將想象力集中在刺激樓市上。不過央行方面不表示,此次降準(zhǔn)的主要目的是降低實體企業(yè)的融資成本,支持實體經(jīng)濟發(fā)展。因此,此次降準(zhǔn)對樓市的影響十分有限,當(dāng)前房地產(chǎn)仍在調(diào)控高壓期,監(jiān)管部門會限制新釋放出來的資金進入樓市。比如在10日,21世紀(jì)經(jīng)濟報道消息稱,監(jiān)管層正在嚴查信用卡資金流入樓市情況,包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等。
另據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)消息,市場人士普遍認為,在當(dāng)前政策形勢之下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈比較緊張,有促銷回籠資金的需要。九、十月份又是傳統(tǒng)的購房旺季,開發(fā)企業(yè)也想借這個時間加大銷售量,所以供應(yīng)量會增加。那么,對于確有首套購房需求或者改善性需求的剛需購房者來說,或許在此期間能夠淘到滿意的房子。
不過,今年“金九銀十”很難再現(xiàn)火爆的場面,當(dāng)前政策環(huán)境之下,樓市整體上還將以穩(wěn)定為主。
中國指數(shù)研究院也表示,受行業(yè)政策收緊、房貸利率上浮、需求透支等諸多因素影響,現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚,促銷搶收策略成效尚不明顯,市場下行壓力仍較大,成交大幅增長的可能性不大。
值得一提的是,隨著“房住不炒”的提出,房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施,以及百姓購房趨于理性,近幾年的“金九銀十”都沒有太熱鬧。
近2個月要償還1000億債務(wù)
前些年房企大規(guī)模發(fā)債融資,房企到期需要償還的債務(wù)在今年已經(jīng)迎來小高峰期,往后幾年需要償還的規(guī)模有望越來越大。
以國內(nèi)發(fā)債到期情況來看,僅以公司債、企業(yè)債、中票和短融四類債券統(tǒng)計,Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年至少有721只地產(chǎn)債券到期或提前兌付,合計需要償還的金額有望達5089.27億元。如果加上后期還有部分債券需要提前回售等,房企今年總共需要償還的資金量更大。其中地方國企和民營企業(yè)需要償還的規(guī)模較大,其余性質(zhì)的企業(yè)償還量稍小。
相對于前兩年來看,2018年地產(chǎn)企業(yè)共有544只債券到期,償還金額3887.3億元;2017年房企需要償還的債券只有280只,償還量1175.43億元。對比可見地產(chǎn)行業(yè)近幾年償債快速增加,2019年償債小高峰無疑已經(jīng)來臨。
不過在過去的8個月里,地產(chǎn)企業(yè)整體兌付的還不錯,債券違約數(shù)量不多。而未來2個月,房企需要兌付的規(guī)模仍較大。Wind數(shù)據(jù)顯示,今年剩余4個月左右的時間,合計償還量達1430億元。而其中主要集中在9、10月份,兩個月需要兌付近1000億,而年底最后兩個月則償還金額相對較小。
除了買房回首資金,一些房企準(zhǔn)備“借新還舊”。福建開發(fā)商泰禾集團繼2個月前發(fā)行了一筆利率15%的美元債之后,在昨日(10日)又宣布要發(fā)售利率達11.25%的美元債。
泰禾集團此次1億美元債的債券期限為364天,票面年息11.25%,每半年支付一次,募集資金為境內(nèi)項目建設(shè)和其他一般企業(yè)用途。