深圳：住宅、寫字樓、產(chǎn)業(yè)用房“二房東”
時間：2020/10/29
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深圳：住宅、寫字樓、產(chǎn)業(yè)用房“二房東”
提到二房東，不少人都會想到周星馳電影中穿著睡衣的包租婆，無論是在北京、上海還是深圳二房東都有不少。不過在大家印象中，二房東似乎只和住宅有關，但實際上，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)存在二房東現(xiàn)象。
“二房東”現(xiàn)象同樣出現(xiàn)在寫字樓和工業(yè)廠房。在福田、南山、羅湖寫字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)確實有一些專門的商務辦公服務公司或個人提前租下幾層寫字樓，然后再分割成小單位轉租出去賺取租金差價，甚至利用承租下來的寫字樓去銀行套出貸款。而在產(chǎn)業(yè)用房上，這種現(xiàn)象也非常普遍。
高力國際華南區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務部董事陳劍鋒表示，業(yè)內“偷面積”現(xiàn)象比較普遍，即通過變相增多租約中的租用面積、擴大公攤面積以及減少實用面積，來隱性增加二房東的租金收入。
對于產(chǎn)業(yè)用房的“二房東”現(xiàn)象，深圳市政協(xié)委員葉亞麗指出了三方面原因：
一是租賃市場交易雙方信息不對稱，企業(yè)很難獲知廠房的房源信息和真實的租賃價格，為“二房東”創(chuàng)造了轉租、分租、漲價的條件；
二是承租人資質認定缺乏標準，缺失相入機制和審核標準，“二房東”準入門檻低，僅憑高價就可入場；
三是因為工業(yè)園區(qū)租賃運營環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管，導致“二房東”在轉租、分租的過程當中，通過諸如縮短租賃年限，虛報租賃面積、收取高額水電費和亂增收費用等手段變相提高租金。
探因：政策誘發(fā)、監(jiān)管缺位、供需失衡
“二房東現(xiàn)象是租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的非常普遍的現(xiàn)象?！敝袊ㄉ钲冢┚C合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，雖然當前許多人把“二房東”妖魔化，但實際上這是一個客觀的、正常的現(xiàn)象，是租賃市場體量達到一定規(guī)模后的產(chǎn)物。
深圳的租賃需求究竟有多大？事實上，由于深圳人口以年輕人為主，無論從租賃型住房的占比，還是租賃需求人群的占比，其比例之大都位居全國前列。有數(shù)據(jù)顯示，深圳有高達78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，粗略估算，深圳的租房市場規(guī)模在1000億元以上。
《深圳市住房建設規(guī)劃（2016-2020）》曾指出：“十三五”期間，預計全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應重要的主體之一。這與深圳年輕人的租房意愿基本吻合，樂有家研究報告指出，2018年在深租房的人群中，有90%的人選擇租賃普通住宅，租賃公寓的人群占比僅為9%。
求解：穩(wěn)租金政策相繼出臺業(yè)界盼盡快奏效
深圳租金一路上漲的問題不僅使租客們怨聲載道，也被深圳市人大代表、政協(xié)委員看在眼里。在研究和調查深圳工業(yè)工地情況后，深圳市政協(xié)委員葉亞麗發(fā)現(xiàn)，在過去十年間，深圳工業(yè)用地的土地出讓宗數(shù)和面積都在呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，出租面積也在持續(xù)下降。與此同時，廠房租金卻在快速上漲，部分地區(qū)年漲幅都在25%-30%。產(chǎn)業(yè)用地和用房的供需矛盾非常突出，已經(jīng)明顯擠壓了民營經(jīng)濟的發(fā)展空間。
對此，深圳也在破解產(chǎn)業(yè)用房上“重拳出擊”。2019年9月18日，深圳市政府印發(fā)《關于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施（試行）》。其中規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉租、分租；約定可以轉租、分租的，應按規(guī)定或約定出租，受轉租人不得再次轉租；《措施》還提出了產(chǎn)業(yè)用房租金指導價格發(fā)布制度，通過主管部門編制并發(fā)布產(chǎn)業(yè)用房租金指導價格，對于租金高出近期年度發(fā)布的指導價格15%的，將可能被約談和信用懲戒。
提到二房東，不少人都會想到周星馳電影中穿著睡衣的包租婆，無論是在北京、上海還是深圳二房東都有不少。不過在大家印象中，二房東似乎只和住宅有關，但實際上，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)存在二房東現(xiàn)象。
“二房東”現(xiàn)象同樣出現(xiàn)在寫字樓和工業(yè)廠房。在福田、南山、羅湖寫字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)確實有一些專門的商務辦公服務公司或個人提前租下幾層寫字樓，然后再分割成小單位轉租出去賺取租金差價，甚至利用承租下來的寫字樓去銀行套出貸款。而在產(chǎn)業(yè)用房上，這種現(xiàn)象也非常普遍。
高力國際華南區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務部董事陳劍鋒表示，業(yè)內“偷面積”現(xiàn)象比較普遍，即通過變相增多租約中的租用面積、擴大公攤面積以及減少實用面積，來隱性增加二房東的租金收入。
對于產(chǎn)業(yè)用房的“二房東”現(xiàn)象，深圳市政協(xié)委員葉亞麗指出了三方面原因：
一是租賃市場交易雙方信息不對稱，企業(yè)很難獲知廠房的房源信息和真實的租賃價格，為“二房東”創(chuàng)造了轉租、分租、漲價的條件；
二是承租人資質認定缺乏標準，缺失相入機制和審核標準，“二房東”準入門檻低，僅憑高價就可入場；
三是因為工業(yè)園區(qū)租賃運營環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管，導致“二房東”在轉租、分租的過程當中，通過諸如縮短租賃年限，虛報租賃面積、收取高額水電費和亂增收費用等手段變相提高租金。
探因：政策誘發(fā)、監(jiān)管缺位、供需失衡
“二房東現(xiàn)象是租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的非常普遍的現(xiàn)象?！敝袊ㄉ钲冢┚C合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，雖然當前許多人把“二房東”妖魔化，但實際上這是一個客觀的、正常的現(xiàn)象，是租賃市場體量達到一定規(guī)模后的產(chǎn)物。
深圳的租賃需求究竟有多大？事實上，由于深圳人口以年輕人為主，無論從租賃型住房的占比，還是租賃需求人群的占比，其比例之大都位居全國前列。有數(shù)據(jù)顯示，深圳有高達78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，粗略估算，深圳的租房市場規(guī)模在1000億元以上。
《深圳市住房建設規(guī)劃（2016-2020）》曾指出：“十三五”期間，預計全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應重要的主體之一。這與深圳年輕人的租房意愿基本吻合，樂有家研究報告指出，2018年在深租房的人群中，有90%的人選擇租賃普通住宅，租賃公寓的人群占比僅為9%。
求解：穩(wěn)租金政策相繼出臺業(yè)界盼盡快奏效
深圳租金一路上漲的問題不僅使租客們怨聲載道，也被深圳市人大代表、政協(xié)委員看在眼里。在研究和調查深圳工業(yè)工地情況后，深圳市政協(xié)委員葉亞麗發(fā)現(xiàn)，在過去十年間，深圳工業(yè)用地的土地出讓宗數(shù)和面積都在呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，出租面積也在持續(xù)下降。與此同時，廠房租金卻在快速上漲，部分地區(qū)年漲幅都在25%-30%。產(chǎn)業(yè)用地和用房的供需矛盾非常突出，已經(jīng)明顯擠壓了民營經(jīng)濟的發(fā)展空間。
對此，深圳也在破解產(chǎn)業(yè)用房上“重拳出擊”。2019年9月18日，深圳市政府印發(fā)《關于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施（試行）》。其中規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉租、分租；約定可以轉租、分租的，應按規(guī)定或約定出租，受轉租人不得再次轉租；《措施》還提出了產(chǎn)業(yè)用房租金指導價格發(fā)布制度，通過主管部門編制并發(fā)布產(chǎn)業(yè)用房租金指導價格，對于租金高出近期年度發(fā)布的指導價格15%的，將可能被約談和信用懲戒。
