北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎供應(yīng)高峰，品質(zhì)重要性凸顯
時(shí)間：2020/11/11
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北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎供應(yīng)高峰，品質(zhì)重要性凸顯
報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2019年北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)總量超90萬(wàn)平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級(jí)供應(yīng)量高達(dá)71.3萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場(chǎng)空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來(lái)新高。
另一方面，寫(xiě)字樓整體需求疲軟，全年凈吸納量?jī)H錄得12.1萬(wàn)平方米，為過(guò)去5年歷史新低。
CBD核心區(qū)域和金融街高品質(zhì)新項(xiàng)目的陸續(xù)交付，吸引了眾多企業(yè)搬遷落戶。但2019年以前入市項(xiàng)目整體凈吸納量為負(fù)，這些項(xiàng)目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級(jí)寫(xiě)字樓最為穩(wěn)??；其他甲級(jí)寫(xiě)字樓，隨著租金的調(diào)整和升級(jí)需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級(jí)寫(xiě)字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新低。
供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，其中乙級(jí)市場(chǎng)為-2.1%。
升級(jí)需求成全年主線，行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)分化
從行業(yè)類型來(lái)看，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)依然是市場(chǎng)去化的主要?jiǎng)恿?。雖然在去杠桿的政策壓力下，非傳統(tǒng)金融行業(yè)和融資受阻的科技類企業(yè)頻頻出現(xiàn)縮面積、退租或整合。但另一方面，銀行、保險(xiǎn)、基金和證券等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)新租和擴(kuò)租需求仍較為活躍，并貢獻(xiàn)多宗大面積成交，成為全年市場(chǎng)尤其是核心區(qū)域的頭號(hào)新增需求來(lái)源；TMT雖然需求增速自下半年開(kāi)始放緩，但其頭部企業(yè)依然是整體市場(chǎng)需求引擎之一；專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求主要體現(xiàn)在搬遷升級(jí)和擴(kuò)租等方面。
2020年，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的明朗有望提振企業(yè)信心并實(shí)施較積極的房地產(chǎn)策略。其中，中國(guó)金融行業(yè)對(duì)外開(kāi)放力度的加大，以及北京各區(qū)政府對(duì)金融行業(yè)給予的鼓勵(lì)政策都將帶動(dòng)其租賃需求的提升；2019年下半年多家科技巨頭和獨(dú)角獸企業(yè)在北京的戰(zhàn)略布局落地，也預(yù)示著這些企業(yè)自身及其上下游將為寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)注入新的活力。
新興區(qū)域需求有待培養(yǎng)，核心區(qū)域迎改造升級(jí)潮
核心商務(wù)區(qū)可租面積增加的外因和部分新興商務(wù)區(qū)商務(wù)氛圍和基礎(chǔ)設(shè)施欠缺的內(nèi)因作用下，全年非核心區(qū)域凈吸納量占全市比僅為34%，同比顯著下滑。
2020年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)入市的近百萬(wàn)平方米新增供應(yīng)中，有57%位于非核心區(qū)域，仍將面臨較大的去化壓力。但高租金性價(jià)比及市場(chǎng)對(duì)新興商務(wù)區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的信心將推動(dòng)其項(xiàng)目招商和入駐逐漸步入正軌。
核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)主要仍來(lái)自CBD，中服地塊的供應(yīng)量較2019年有所回落，但疊加現(xiàn)有可租面積，對(duì)整體核心區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)壓力將有增無(wú)減。為減緩新項(xiàng)目帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，部分老舊樓宇已啟動(dòng)改造升級(jí)，預(yù)計(jì)2020年將有更多項(xiàng)目跟進(jìn)。
2019年是近10年以來(lái)極具挑戰(zhàn)的一年。面對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩、需求放緩及市場(chǎng)供應(yīng)高峰的到來(lái)，大部分業(yè)主主動(dòng)調(diào)整租賃策略，租金價(jià)格也從觀望堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對(duì)2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場(chǎng)租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動(dòng)搬遷和升級(jí)需求的放量，此外，業(yè)主們也會(huì)積極投入資金對(duì)現(xiàn)有樓宇升級(jí)改造以應(yīng)對(duì)新項(xiàng)目帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2019年北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)總量超90萬(wàn)平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級(jí)供應(yīng)量高達(dá)71.3萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場(chǎng)空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來(lái)新高。
另一方面，寫(xiě)字樓整體需求疲軟，全年凈吸納量?jī)H錄得12.1萬(wàn)平方米，為過(guò)去5年歷史新低。
CBD核心區(qū)域和金融街高品質(zhì)新項(xiàng)目的陸續(xù)交付，吸引了眾多企業(yè)搬遷落戶。但2019年以前入市項(xiàng)目整體凈吸納量為負(fù)，這些項(xiàng)目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級(jí)寫(xiě)字樓最為穩(wěn)??；其他甲級(jí)寫(xiě)字樓，隨著租金的調(diào)整和升級(jí)需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級(jí)寫(xiě)字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新低。
供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，其中乙級(jí)市場(chǎng)為-2.1%。
升級(jí)需求成全年主線，行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)分化
從行業(yè)類型來(lái)看，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)依然是市場(chǎng)去化的主要?jiǎng)恿?。雖然在去杠桿的政策壓力下，非傳統(tǒng)金融行業(yè)和融資受阻的科技類企業(yè)頻頻出現(xiàn)縮面積、退租或整合。但另一方面，銀行、保險(xiǎn)、基金和證券等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)新租和擴(kuò)租需求仍較為活躍，并貢獻(xiàn)多宗大面積成交，成為全年市場(chǎng)尤其是核心區(qū)域的頭號(hào)新增需求來(lái)源；TMT雖然需求增速自下半年開(kāi)始放緩，但其頭部企業(yè)依然是整體市場(chǎng)需求引擎之一；專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求主要體現(xiàn)在搬遷升級(jí)和擴(kuò)租等方面。
2020年，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的明朗有望提振企業(yè)信心并實(shí)施較積極的房地產(chǎn)策略。其中，中國(guó)金融行業(yè)對(duì)外開(kāi)放力度的加大，以及北京各區(qū)政府對(duì)金融行業(yè)給予的鼓勵(lì)政策都將帶動(dòng)其租賃需求的提升；2019年下半年多家科技巨頭和獨(dú)角獸企業(yè)在北京的戰(zhàn)略布局落地，也預(yù)示著這些企業(yè)自身及其上下游將為寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)注入新的活力。
新興區(qū)域需求有待培養(yǎng)，核心區(qū)域迎改造升級(jí)潮
核心商務(wù)區(qū)可租面積增加的外因和部分新興商務(wù)區(qū)商務(wù)氛圍和基礎(chǔ)設(shè)施欠缺的內(nèi)因作用下，全年非核心區(qū)域凈吸納量占全市比僅為34%，同比顯著下滑。
2020年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)入市的近百萬(wàn)平方米新增供應(yīng)中，有57%位于非核心區(qū)域，仍將面臨較大的去化壓力。但高租金性價(jià)比及市場(chǎng)對(duì)新興商務(wù)區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的信心將推動(dòng)其項(xiàng)目招商和入駐逐漸步入正軌。
核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)主要仍來(lái)自CBD，中服地塊的供應(yīng)量較2019年有所回落，但疊加現(xiàn)有可租面積，對(duì)整體核心區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)壓力將有增無(wú)減。為減緩新項(xiàng)目帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，部分老舊樓宇已啟動(dòng)改造升級(jí)，預(yù)計(jì)2020年將有更多項(xiàng)目跟進(jìn)。
2019年是近10年以來(lái)極具挑戰(zhàn)的一年。面對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩、需求放緩及市場(chǎng)供應(yīng)高峰的到來(lái)，大部分業(yè)主主動(dòng)調(diào)整租賃策略，租金價(jià)格也從觀望堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對(duì)2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場(chǎng)租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動(dòng)搬遷和升級(jí)需求的放量，此外，業(yè)主們也會(huì)積極投入資金對(duì)現(xiàn)有樓宇升級(jí)改造以應(yīng)對(duì)新項(xiàng)目帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
