前三季度北京寫字樓市場成交放緩
時間：2020/11/18
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今年以來，受經(jīng)濟下行、企業(yè)撤租等方面的影響，北京市寫字樓市場一直活力不足，前三季度，北京市寫字樓市場繼續(xù)下行，成交放緩，空置率增加，租金下跌。專家預計，未來寫字樓市場依然不容樂觀，下行壓力猶在。
三季度，復興門百盛、賽特、藍島大廈、甘家口大廈等多個老百貨均宣布將陸續(xù)進入升級改造期，未來北京零售市場百貨存量占比將進一步降低。
受經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大影響，北京寫字樓市場成交活力不足，租金延續(xù)了上季度的下行趨勢。
需求減少、供應增加，是北京寫字樓的市場現(xiàn)狀。來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2019年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。
隨著新項目的入市，北京市寫字樓的空置率也在增加。三季度，北京全市寫字樓空置率上升1.3個百分點至10.2%，空置率上升的原因在于城奧大廈等新項目的入市拉動。但核心商圈但空置率則繼續(xù)保持穩(wěn)定，為5.6%。
但在租金下跌的市場情況下，北京市的城市更新項目在不斷增加。2019年前三個季度，北京城市更新類寫字樓新增供應占全市新增供應的40%，達25.9萬平方米。
供需失衡是寫字樓租金持續(xù)下探最主要的原因。前三季度，北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。
為什么租金會持續(xù)下跌呢？在戴德梁行主辦的2019年三季度媒體搶聽會上，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京經(jīng)濟面臨的挑戰(zhàn)還是非常嚴峻的，今年上半年各個行業(yè)利潤都是負增長，包括北京一些支柱性行業(yè)，高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)比去年有非常大的下滑，唯一例外是文體娛樂。批發(fā)零售業(yè)去年將近40%增長，今年和去年同比負增長，而批發(fā)零售業(yè)在北京第三產(chǎn)占比是44%。
具體到產(chǎn)業(yè)方面，魏東分析，從北京寫字樓租賃占比來看，今年高科技企業(yè)發(fā)展勢頭有所放緩，但他們在北京寫字樓市場租賃還是表現(xiàn)最為強勁的，今年前三季度將近40%寫字樓面積都由高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃，剩下是金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)。今年和去年比明顯大的區(qū)別是聯(lián)合辦公，去年聯(lián)合辦公在前三季度占超過30%，今年則不到3%。
魏東進一步表示，經(jīng)濟情況會直觀反映在寫字樓市場成交情況。相比之下，今年新興商圈成交明顯比去年高，另外，2000平米以下租賃面積跟去年相比占比更高。這說明企業(yè)在不遺余力縮減成本，從核心商圈向非核心商圈搬遷，從甲級寫字樓向乙級寫字樓搬。
未來的租金還會繼續(xù)下滑嗎？魏東表示，把所有市場情況放在一起可以看出來，整體經(jīng)濟形勢不是特別好，從租金情況來看，北京各個區(qū)域、各個商圈，除了金融街和中關村租金跟上季度保持持平，剩下區(qū)域租金都有小幅下調(diào)。面對經(jīng)濟的不確定性，北京寫字樓的租金市場并不是特別樂觀，租金仍然會有下行壓力，預計在今年年底、明年上半年，這樣趨勢還會進一步延續(xù)。
三季度，復興門百盛、賽特、藍島大廈、甘家口大廈等多個老百貨均宣布將陸續(xù)進入升級改造期，未來北京零售市場百貨存量占比將進一步降低。
受經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大影響，北京寫字樓市場成交活力不足，租金延續(xù)了上季度的下行趨勢。
需求減少、供應增加，是北京寫字樓的市場現(xiàn)狀。來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2019年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。
隨著新項目的入市，北京市寫字樓的空置率也在增加。三季度，北京全市寫字樓空置率上升1.3個百分點至10.2%，空置率上升的原因在于城奧大廈等新項目的入市拉動。但核心商圈但空置率則繼續(xù)保持穩(wěn)定，為5.6%。
但在租金下跌的市場情況下，北京市的城市更新項目在不斷增加。2019年前三個季度，北京城市更新類寫字樓新增供應占全市新增供應的40%，達25.9萬平方米。
供需失衡是寫字樓租金持續(xù)下探最主要的原因。前三季度，北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。
為什么租金會持續(xù)下跌呢？在戴德梁行主辦的2019年三季度媒體搶聽會上，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京經(jīng)濟面臨的挑戰(zhàn)還是非常嚴峻的，今年上半年各個行業(yè)利潤都是負增長，包括北京一些支柱性行業(yè)，高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)比去年有非常大的下滑，唯一例外是文體娛樂。批發(fā)零售業(yè)去年將近40%增長，今年和去年同比負增長，而批發(fā)零售業(yè)在北京第三產(chǎn)占比是44%。
具體到產(chǎn)業(yè)方面，魏東分析，從北京寫字樓租賃占比來看，今年高科技企業(yè)發(fā)展勢頭有所放緩，但他們在北京寫字樓市場租賃還是表現(xiàn)最為強勁的，今年前三季度將近40%寫字樓面積都由高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃，剩下是金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)。今年和去年比明顯大的區(qū)別是聯(lián)合辦公，去年聯(lián)合辦公在前三季度占超過30%，今年則不到3%。
魏東進一步表示，經(jīng)濟情況會直觀反映在寫字樓市場成交情況。相比之下，今年新興商圈成交明顯比去年高，另外，2000平米以下租賃面積跟去年相比占比更高。這說明企業(yè)在不遺余力縮減成本，從核心商圈向非核心商圈搬遷，從甲級寫字樓向乙級寫字樓搬。
未來的租金還會繼續(xù)下滑嗎？魏東表示，把所有市場情況放在一起可以看出來，整體經(jīng)濟形勢不是特別好，從租金情況來看，北京各個區(qū)域、各個商圈，除了金融街和中關村租金跟上季度保持持平，剩下區(qū)域租金都有小幅下調(diào)。面對經(jīng)濟的不確定性，北京寫字樓的租金市場并不是特別樂觀，租金仍然會有下行壓力，預計在今年年底、明年上半年，這樣趨勢還會進一步延續(xù)。
