寫字樓租售兩難困境難破局
時(shí)間：2021/2/18
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寫字樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的晴雨表，近年來，國(guó)內(nèi)眾多重要寫字樓市場(chǎng)都呈現(xiàn)出來空置率上升、租金下跌的下行趨勢(shì)，而今年在疫情之下，寫字樓市場(chǎng)再遭重挫，寫字樓市場(chǎng)今年在租賃和銷售方面熱度都有所下跌，同比往年租金有所回落。近日，業(yè)內(nèi)專家對(duì)寫字樓市場(chǎng)當(dāng)前情況進(jìn)行的分析。
目前商辦市場(chǎng)有五大特征：
一是各地的寫字樓以銷售為主；
二是隨著目前資產(chǎn)證券化融資模式的成熟，越來越多國(guó)有企業(yè)將好的標(biāo)桿項(xiàng)目用來持有，打造產(chǎn)品品質(zhì)，國(guó)企自持運(yùn)營(yíng)現(xiàn)象逐漸顯著；
三是寫字樓客戶以小企業(yè)為主，約70%以上的客戶需求面積為400㎡以下；
四是市場(chǎng)上專業(yè)的操盤團(tuán)隊(duì)和人才稀缺；
五是國(guó)有平臺(tái)對(duì)寫字樓的評(píng)價(jià)管理邏輯依然停留在住宅層面。
而對(duì)于國(guó)企而言，因管理流程缺乏靈活性，寫字樓市場(chǎng)落入租售兩難境地：受制于國(guó)資委對(duì)于價(jià)格的限制，在售賣市場(chǎng)上拼不過民企；而如果打算邊租邊售，就失去對(duì)品牌租戶的招租吸引力，項(xiàng)目整體品質(zhì)下降。
但若轉(zhuǎn)換思路，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)劃為持有型物業(yè)，通過招商運(yùn)營(yíng)來盤活，則可扭轉(zhuǎn)局面，可同時(shí)解決國(guó)企人員安置、績(jī)效考核、資源聚集篩選等幾大問題，在保留話語權(quán)的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)附加值的兌現(xiàn)。
為了支撐資產(chǎn)盤活，其專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)有兩種方式，自建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)或成立合資公司。自建團(tuán)隊(duì)投入成本高，基于資產(chǎn)全生命周期視角，團(tuán)隊(duì)職能包括前端策劃定位、中端招商運(yùn)營(yíng)、后端銷售退出等，十萬方的項(xiàng)目至少需要20-30人的管理團(tuán)隊(duì)，此模式適合不差錢且渴望擁有輕資產(chǎn)管理輸出能力的國(guó)企。
合資形式投入成本小，整合優(yōu)質(zhì)民企的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，國(guó)企于合資公司內(nèi)占小股有利于突破業(yè)務(wù)上的制度限制，但實(shí)際操作需要考慮各地監(jiān)管部門對(duì)于組織創(chuàng)新的容忍度。
目前商辦市場(chǎng)有五大特征：
一是各地的寫字樓以銷售為主；
二是隨著目前資產(chǎn)證券化融資模式的成熟，越來越多國(guó)有企業(yè)將好的標(biāo)桿項(xiàng)目用來持有，打造產(chǎn)品品質(zhì)，國(guó)企自持運(yùn)營(yíng)現(xiàn)象逐漸顯著；
三是寫字樓客戶以小企業(yè)為主，約70%以上的客戶需求面積為400㎡以下；
四是市場(chǎng)上專業(yè)的操盤團(tuán)隊(duì)和人才稀缺；
五是國(guó)有平臺(tái)對(duì)寫字樓的評(píng)價(jià)管理邏輯依然停留在住宅層面。
而對(duì)于國(guó)企而言，因管理流程缺乏靈活性，寫字樓市場(chǎng)落入租售兩難境地：受制于國(guó)資委對(duì)于價(jià)格的限制，在售賣市場(chǎng)上拼不過民企；而如果打算邊租邊售，就失去對(duì)品牌租戶的招租吸引力，項(xiàng)目整體品質(zhì)下降。
但若轉(zhuǎn)換思路，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)劃為持有型物業(yè)，通過招商運(yùn)營(yíng)來盤活，則可扭轉(zhuǎn)局面，可同時(shí)解決國(guó)企人員安置、績(jī)效考核、資源聚集篩選等幾大問題，在保留話語權(quán)的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)附加值的兌現(xiàn)。
為了支撐資產(chǎn)盤活，其專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)有兩種方式，自建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)或成立合資公司。自建團(tuán)隊(duì)投入成本高，基于資產(chǎn)全生命周期視角，團(tuán)隊(duì)職能包括前端策劃定位、中端招商運(yùn)營(yíng)、后端銷售退出等，十萬方的項(xiàng)目至少需要20-30人的管理團(tuán)隊(duì)，此模式適合不差錢且渴望擁有輕資產(chǎn)管理輸出能力的國(guó)企。
合資形式投入成本小，整合優(yōu)質(zhì)民企的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，國(guó)企于合資公司內(nèi)占小股有利于突破業(yè)務(wù)上的制度限制，但實(shí)際操作需要考慮各地監(jiān)管部門對(duì)于組織創(chuàng)新的容忍度。
