購買寫字樓的19條鐵律
時間：2021/8/12
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購買辦公樓是大學的問題，投資者不僅要考慮價格、地區(qū)、環(huán)境、交通等因素，還需要明確以避免陷阱。 以下編輯總結了19座辦公大樓的購買注意事項，以供參考。
1 .無論是投資還是自用，辦公樓的購買邏輯都與住宅有很大不同。
首先說地域，無論選擇哪個地域，都最好選擇城市主干道上的辦公樓---道路知名度越高越好。 盡量不要在巷子里筑巢。 熟悉的路名不僅是房子價值的一部分，至少在商業(yè)社交伙伴中也容易被發(fā)現(xiàn)。
3 .辦公樓必須重視“地標含量”。 它甚至是無形的資產(chǎn)信用擔保。 從硬件上來說，道路越有名，建筑物的形狀越讓人記憶深刻---越有樂趣，地標的含量通常越高。
4 .因此，被稱為地標的辦公樓通常由大型建筑事務所設計。 買辦公樓時，要特別注意建筑設計單位是誰。 大型建筑事務所至少在建筑風格（包括外立面）上有更高的美學保險度。 建筑風格不僅是辦公樓項目的面孔，也是入住企業(yè)的直觀形象。
5 .辦公樓的公共大廳也是企業(yè)形象的組成部分。 通常，大廳的高度越高，就越氣派。 大樓的書上通常寫著增高了幾米。 另外，大廳的客廳設計、天花板上吊著的燈、墻上掛著的畫等都會影響大廳氣氛的外觀，但這些在期待的房間預售中是看不到的。 所以，最好選擇有開發(fā)辦公大樓經(jīng)驗的地產(chǎn)商。
6 .從開發(fā)的角度來說，辦公樓比住宅復雜。 從有經(jīng)驗的地產(chǎn)商和沒有經(jīng)驗的人的比較來看，建成的住宅通常差不多，但在建成的辦公樓里，差距非常顯著。
7 .地下車庫是檢驗辦公樓質量高低的有效場所。 當然，買房的時候看不到，但至少要關注以下兩點。 一個是地下大廳是否有裝修效果圖，另一個是從地下車庫到地下電梯廳的動線。 我見過這樣的辦公樓。 雖然外表看起來相當高，但其中一個地下電梯廳的入口必須通過自行車和電動汽車的停車場才能到達。 樓層高得要命，如果你是在里面工作的業(yè)主，這是什么感覺？
8 .電梯很麻煩。 電梯的數(shù)量、位置設計、升降速度（快通常很高）都會影響上下班高峰期的人員疏散效率。 需要排很長的隊坐電梯的辦公樓，房租很難變貴。
9 .辦公樓的戶型面積段設置，非常重要。 對地產(chǎn)商來說，通常面積劃分得越小，銷售速度就越快，但對買家來說，這就嚴重影響了寫字樓本身的價值。 戶型面積剪得越細，將來入住的企業(yè)檔次越低，玉石混亂，無論多么高檔的辦公樓，檔次都下降了。 我見過很多地區(qū)很好，建設高標準的辦公樓，但是因此租金一直不高。10 .所以，請盡量選擇各層出售的辦公樓。 根據(jù)辦公樓的不同，所有樓層的面積可以小至300平方米左右。 當然，如果購買力不夠的話，盡量選擇大房子型占多數(shù)的辦公樓。 我要買其中少量的房子型。 這些小戶型的租金收益率往往更高。
11 .盡量整理裝修后選擇要交貨的辦公樓。 與住宅不同，辦公樓的完工是指吊頂、墻壁、網(wǎng)板（也稱為布線地板，便于設置各種強電、弱電的布線線路）、空調、新風等基礎硬件，入住企業(yè)最快需要兩三周的時間切斷內部空間這有助于縮短辦公樓的租金培育期。
12 .也必須注意空調。 中央空調聽起來很貴，但是它統(tǒng)一時間開著空調。 正常下班時間后，通常會關閉。 否則，運營成本就太可惜了。 但是，對中國企業(yè)來說，加班是常事，夏天呆在沒有空調的辦公室加班，會有很多人換辦公樓。 空調不會為一些加班的企業(yè)單獨打開。 即使接通了，費用也貴得可怕。 因此，最好關注是否為空調VRV系統(tǒng)。 簡單來說，就是可以單獨收費，成本也比較低的中央空調。 許多地產(chǎn)商舍不得安裝這種空調。 因為那個更貴。
13 .如果景觀資源不是異常獨特的話，就沒有必要選高的樓層。 地產(chǎn)商銷售價格時的樓層價差系數(shù)在租賃市場上很難出現(xiàn)。
14 .也請關注中意的辦公樓是否有保留的食堂空間。 在辦公室吃外賣的辦公樓和可以在樓下食堂吃飯的辦公樓，租金很可能不一樣。 如果沒有食堂，也要看看步行5分鐘內是否有足夠的飲食資源。 關鍵是快餐店。 因為，中高級餐飲店的功能只是方便老板的商務盛宴，員工不能每天吃飯。
15 .如果要求再高一點的話，可以介意，辦公樓本身有中大型會議室嗎？ 現(xiàn)在的企業(yè)辦公文化，重點是共享交流，如果不定期進行培訓，定期開派對，自己的會議室就未必夠用。 如果辦公樓本身有大中型會議室，就能滿足新一代入住企業(yè)的需要。
16 .樓下最好有咖啡館。 如果還沒有的話，請想象成星巴克的高管，想想要不要在這座辦公樓的商店開店。
19 .買辦公樓是一件比較復雜的事情。 這樣的十幾瓶，一定還有很多東西漏了，但我希望你有簡潔扼要的參考作用。
1 .無論是投資還是自用，辦公樓的購買邏輯都與住宅有很大不同。
首先說地域，無論選擇哪個地域，都最好選擇城市主干道上的辦公樓---道路知名度越高越好。 盡量不要在巷子里筑巢。 熟悉的路名不僅是房子價值的一部分，至少在商業(yè)社交伙伴中也容易被發(fā)現(xiàn)。
3 .辦公樓必須重視“地標含量”。 它甚至是無形的資產(chǎn)信用擔保。 從硬件上來說，道路越有名，建筑物的形狀越讓人記憶深刻---越有樂趣，地標的含量通常越高。
4 .因此，被稱為地標的辦公樓通常由大型建筑事務所設計。 買辦公樓時，要特別注意建筑設計單位是誰。 大型建筑事務所至少在建筑風格（包括外立面）上有更高的美學保險度。 建筑風格不僅是辦公樓項目的面孔，也是入住企業(yè)的直觀形象。
5 .辦公樓的公共大廳也是企業(yè)形象的組成部分。 通常，大廳的高度越高，就越氣派。 大樓的書上通常寫著增高了幾米。 另外，大廳的客廳設計、天花板上吊著的燈、墻上掛著的畫等都會影響大廳氣氛的外觀，但這些在期待的房間預售中是看不到的。 所以，最好選擇有開發(fā)辦公大樓經(jīng)驗的地產(chǎn)商。
6 .從開發(fā)的角度來說，辦公樓比住宅復雜。 從有經(jīng)驗的地產(chǎn)商和沒有經(jīng)驗的人的比較來看，建成的住宅通常差不多，但在建成的辦公樓里，差距非常顯著。
7 .地下車庫是檢驗辦公樓質量高低的有效場所。 當然，買房的時候看不到，但至少要關注以下兩點。 一個是地下大廳是否有裝修效果圖，另一個是從地下車庫到地下電梯廳的動線。 我見過這樣的辦公樓。 雖然外表看起來相當高，但其中一個地下電梯廳的入口必須通過自行車和電動汽車的停車場才能到達。 樓層高得要命，如果你是在里面工作的業(yè)主，這是什么感覺？
8 .電梯很麻煩。 電梯的數(shù)量、位置設計、升降速度（快通常很高）都會影響上下班高峰期的人員疏散效率。 需要排很長的隊坐電梯的辦公樓，房租很難變貴。
9 .辦公樓的戶型面積段設置，非常重要。 對地產(chǎn)商來說，通常面積劃分得越小，銷售速度就越快，但對買家來說，這就嚴重影響了寫字樓本身的價值。 戶型面積剪得越細，將來入住的企業(yè)檔次越低，玉石混亂，無論多么高檔的辦公樓，檔次都下降了。 我見過很多地區(qū)很好，建設高標準的辦公樓，但是因此租金一直不高。10 .所以，請盡量選擇各層出售的辦公樓。 根據(jù)辦公樓的不同，所有樓層的面積可以小至300平方米左右。 當然，如果購買力不夠的話，盡量選擇大房子型占多數(shù)的辦公樓。 我要買其中少量的房子型。 這些小戶型的租金收益率往往更高。
11 .盡量整理裝修后選擇要交貨的辦公樓。 與住宅不同，辦公樓的完工是指吊頂、墻壁、網(wǎng)板（也稱為布線地板，便于設置各種強電、弱電的布線線路）、空調、新風等基礎硬件，入住企業(yè)最快需要兩三周的時間切斷內部空間這有助于縮短辦公樓的租金培育期。
12 .也必須注意空調。 中央空調聽起來很貴，但是它統(tǒng)一時間開著空調。 正常下班時間后，通常會關閉。 否則，運營成本就太可惜了。 但是，對中國企業(yè)來說，加班是常事，夏天呆在沒有空調的辦公室加班，會有很多人換辦公樓。 空調不會為一些加班的企業(yè)單獨打開。 即使接通了，費用也貴得可怕。 因此，最好關注是否為空調VRV系統(tǒng)。 簡單來說，就是可以單獨收費，成本也比較低的中央空調。 許多地產(chǎn)商舍不得安裝這種空調。 因為那個更貴。
13 .如果景觀資源不是異常獨特的話，就沒有必要選高的樓層。 地產(chǎn)商銷售價格時的樓層價差系數(shù)在租賃市場上很難出現(xiàn)。
14 .也請關注中意的辦公樓是否有保留的食堂空間。 在辦公室吃外賣的辦公樓和可以在樓下食堂吃飯的辦公樓，租金很可能不一樣。 如果沒有食堂，也要看看步行5分鐘內是否有足夠的飲食資源。 關鍵是快餐店。 因為，中高級餐飲店的功能只是方便老板的商務盛宴，員工不能每天吃飯。
15 .如果要求再高一點的話，可以介意，辦公樓本身有中大型會議室嗎？ 現(xiàn)在的企業(yè)辦公文化，重點是共享交流，如果不定期進行培訓，定期開派對，自己的會議室就未必夠用。 如果辦公樓本身有大中型會議室，就能滿足新一代入住企業(yè)的需要。
16 .樓下最好有咖啡館。 如果還沒有的話，請想象成星巴克的高管，想想要不要在這座辦公樓的商店開店。
17 .總之，買寫字樓的時候，首先要想到的是自己是個苦笑的上班族，用這個思維選擇寫字樓比較好。 中午吃飯不方便，是否離地鐵入口很近，是否能在一定的交通時間內租到可以控制租金的住宅……好的辦公樓，應該是上班族的樂園，不僅僅是業(yè)主的宮殿。
18 .最后補充一點，辦公樓的物業(yè)管理人也同樣重要。 無論多么好的硬件，穿著難看得讓物業(yè)管理人員吃不消苦頭的制服的保安站在辦公樓門口，都會影響所有入住企業(yè)的形象。
19 .買辦公樓是一件比較復雜的事情。 這樣的十幾瓶，一定還有很多東西漏了，但我希望你有簡潔扼要的參考作用。
