每棟建筑在建設(shè)過程中因種種原因都有遺憾、缺陷之處，不可能極盡完美。建筑商對客戶使用需求和物業(yè)管理的需求，在建設(shè)時(shí)不能給予關(guān)注，交付后的硬傷往往都無法改變，這些先天的缺陷將成為物業(yè)后期管理的困擾。為避免后期運(yùn)行管理障礙，物業(yè)公司需要加入到前期設(shè)計(jì)、規(guī)劃、設(shè)備選型、施工管理、查驗(yàn)物業(yè)的工作中，提出建議，使其盡可能完善。

但是，房地產(chǎn)建筑成本控制與產(chǎn)品銷售定價(jià)和項(xiàng)目定位有關(guān)，同時(shí)也決定了項(xiàng)目整體設(shè)備選型、配量和品質(zhì)的高低，那么有效地平衡建筑各方面的造價(jià)就很重要。如何精準(zhǔn)投入，同時(shí)能獲得客戶高關(guān)注度和高滿意度，讓開發(fā)公司、設(shè)計(jì)人員了解客戶的關(guān)注、需求和物業(yè)實(shí)用點(diǎn)，重視和采納物業(yè)管理早期介入的意見，并在建筑各環(huán)節(jié)實(shí)施改善，就有很大的困難。原因很多，以下是個(gè)人意見與大家分享。

影響早期介入的基本因素

目前很多物業(yè)公司已經(jīng)意識到早期介入的必要性，但是在實(shí)際操作中，卻因種種原因面臨困難：

1、物業(yè)公司有機(jī)構(gòu)卻未實(shí)質(zhì)性開展工作；

2、公司技術(shù)人員專業(yè)度不夠，發(fā)揮不了應(yīng)有作用；

3、開發(fā)商有意識但未重視；

4、設(shè)計(jì)單位和施工單位不重視、不理解、不支持物業(yè)管理早期介入工作；

5、業(yè)主無法參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工環(huán)節(jié)；

6、法律法規(guī)無相關(guān)規(guī)定。

早期介入的策劃

早期介入的初步策劃

1、項(xiàng)目可行性研究分析；

2、組建團(tuán)隊(duì)；

3、擬訂物業(yè)管理預(yù)案，對未來管理思路和模式進(jìn)行策劃、討論，為保證達(dá)到管理指標(biāo)必須在建筑物規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)階段、施工階段就參與決策，作用于未來項(xiàng)目亮點(diǎn)；

4、早期介入計(jì)劃；

5、介入關(guān)鍵點(diǎn)梳理；

6、開發(fā)公司高層建設(shè)成立對接部門；

7、開發(fā)公司與物業(yè)公司會議制度；

8、開發(fā)公司合同評審流程。

早期介入計(jì)劃

物業(yè)公司從客戶關(guān)注點(diǎn)和管理及運(yùn)作的角度，為開發(fā)商提出從樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設(shè)性的意見。根據(jù)物業(yè)管理早期介入周期（自規(guī)劃起至項(xiàng)目承接查驗(yàn)結(jié)束），制訂早期介入工作計(jì)劃。

早期介入的組織實(shí)施

可行性研究階段

在項(xiàng)目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

物業(yè)公司角色：充當(dāng)顧問，根據(jù)項(xiàng)目綜合性質(zhì)特色，提供指標(biāo)性、可行性優(yōu)化意見及空間、功能分區(qū)、設(shè)備布局、設(shè)備選型等調(diào)整意見、跟蹤設(shè)備安裝情況提供裝修相關(guān)建議。

側(cè)重于從以下方面提出看法和建議：

養(yǎng)護(hù)、維修方面——建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用。

日常管理方面——中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)；人流通道、車輛進(jìn)出和停放，保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實(shí)；垃圾容器及堆放、清運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小。

日后管理服務(wù)方面——從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢和消費(fèi)需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活、娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對象來決定這些設(shè)施配備。

建筑方面——綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用；公共活動場所與道路循環(huán)系統(tǒng)；房型功能構(gòu)想與匹配比例，內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等，以提升物業(yè)內(nèi)在價(jià)值和環(huán)境效果。

針對項(xiàng)目硬件及配套設(shè)置提出各項(xiàng)合理建議，參與項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工藍(lán)圖研討、圖紙會審等階段的相關(guān)會議。從方便業(yè)主使用和今后物業(yè)管理的角度，針對項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、交通布局建議、功能分區(qū)、消防布局、泛光照明、綠化景觀設(shè)計(jì)及設(shè)備配套與智能化配置等方面分別展開評估、分析，提出優(yōu)化方案的可行性建議。

針對項(xiàng)目在日后使用功能設(shè)計(jì)方面提出各項(xiàng)合理建議，物業(yè)用房及配套服務(wù)用房建議、信息發(fā)布系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、安防及外來人員控制系統(tǒng)、景觀灌溉系統(tǒng)等。

參與施工圖審核，關(guān)注安裝位置合理性、安全性、是否缺項(xiàng)漏項(xiàng)及設(shè)計(jì)建議是否落圖。

項(xiàng)目的能源在寫字樓物業(yè)管理開支中占有相當(dāng)大的比例，任何不必要的浪費(fèi)均造成管理成本的劇增。 在項(xiàng)目節(jié)能管理方面，物業(yè)管理公司將結(jié)合后期的運(yùn)營維護(hù)等成本方面進(jìn)行全面考慮，對于設(shè)備的選型、選材等方面提出合理化建議。

在管理成本中系統(tǒng)地建議項(xiàng)目日后使用過程中的節(jié)能方案，包含項(xiàng)目管理行政節(jié)能手段、系統(tǒng)設(shè)計(jì)影響到的項(xiàng)目節(jié)能降耗即系統(tǒng)設(shè)計(jì)，設(shè)施設(shè)備能耗專業(yè)性分析與建議（泵、燈具、智能化控制系統(tǒng)等），運(yùn)行及管理費(fèi)開支等。

在裝修設(shè)計(jì)與選材和配套方面，物業(yè)管理公司將結(jié)合以往管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提出符合本項(xiàng)目的最佳建議與方案。

合同簽訂階段（關(guān)注物業(yè)相關(guān)內(nèi)容）

1、維保期限。

2、維保速度。

3、維保備品備件。

4、維保主體規(guī)定。

5、維保單位信息。

施工階段

1、隱蔽工程：防水層、吊頂、基坑、綠化土壤處理。

2、安裝工程。

銷售階段

物業(yè)公司角色：銷售助理。銷售配合期的工作重點(diǎn)是銷售現(xiàn)場的具體服務(wù)接待并組織銷售服務(wù)物資的配置與采購；對銷售現(xiàn)場進(jìn)行布置或提供布置建議；培訓(xùn)銷售人員物業(yè)管理相關(guān)知識；簽訂物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同；配合銷售（客戶有關(guān)物業(yè)管理的咨詢）。

竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收是指該物業(yè)所屬的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投入的條件。由建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)公司、政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門等共同進(jìn)行。來源：微信公眾號“現(xiàn)代物業(yè)雜志”