[摘要] 10月11日，國務院發(fā)布了《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》（下文稱“方案”），方案中明確提到了進一步拓寬落戶通道和健全配套政策體系等，并指出，大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制。此方案一出，便引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)分析人士熱議，方案公布意味著在不少城市，購房落戶將成為歷史。

10月11日，國務院發(fā)布了《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》（下文稱“方案”），方案中明確提到了進一步拓寬落戶通道和健全配套政策體系等，并指出，大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制。此方案一出，便引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)分析人士熱議，方案公布意味著在不少城市，購房落戶將成為歷史。

而落戶制度的放寬、城鎮(zhèn)化的推進，這無疑意味著房地產(chǎn)市場的需求端將被進一步打開。但對于當前冰火兩重天的各地房地產(chǎn)市場來說，該方案的公布究竟是將為三四線城市緩解庫存壓力？還是為已然過于火熱的一二線城市房地產(chǎn)市場火上澆油？

對此，業(yè)內(nèi)分析人士認為，方案中購房落戶限制的取消、其他落戶政策的放寬等長遠來看都將有助于消化三四線城市樓市庫存，但并不會令本已過熱的一二線城市房地產(chǎn)市場更為火爆。

“城鎮(zhèn)化帶來的需求是良性、健康的需求，這有助于讓當前部分城市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的房地產(chǎn)市場脫虛入實?！?住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受澎湃新聞記者采訪時表示。

購房落戶等限制政策取消將有利于三四線城市去庫存

根據(jù)方案設定的主要目標，“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人以上。到2020年，全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%，各地區(qū)戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距比2013年縮小2個百分點以上。

方案特別提及，調(diào)整完善大中城市落戶政策。大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制。

購房入戶政策是指凡一次性或分期在指定區(qū)域區(qū)購買建筑面積達到一定標準的成套商品房，購房人或其家人遷入購房地，允許其辦理入戶手續(xù)。

購房落戶在中國的許多城市都曾經(jīng)實行過，但隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進，城市規(guī)模的不斷擴大，如廣州、深圳、珠海等城市都先后取消了購房入戶的政策。而今年9月，南京頒布了《南京市戶籍準入管理辦法》和《南京市積分落戶實施辦法》公開征集意見，按照新的戶籍準入管理辦法，擬取消單純的購房落戶，取而代之的是積分落戶政策。

目前，尚未取消買房落戶政策的城市還包括蘇州、武漢、長沙等。但隨著《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》的公布，意味著這些城市買房與落戶政策也或?qū)⒑芸烀撱^。

不過，從許多城市買房落戶政策設置的初衷來看，買房并非作為落戶的限制，而是作為了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種手段，而起到的作用更多地是擴大房地產(chǎn)需求，促進銷售。而大多數(shù)不實施買房落戶政策的城市則更多的并不具備房地產(chǎn)去庫存壓力。而澎湃新聞記者翻閱多個城市落戶政策發(fā)現(xiàn)，購房落戶也都并非這些城市落戶的唯一選擇。

不過，部分城市卻對于購房入戶者有購房面積等方面的要求，例如《蘇州市戶籍準入管理辦法》第十一條規(guī)定：“購買市區(qū)成套商品住房75平方米以上，并于2016年12月31日前依法取得房屋所有權證，且符合其他兩項條件之一的人員才可以向公安機關申請戶口遷入。

而積分落戶、社保年限等則成為了不少大型、超大型城市控制人口規(guī)模的方式。對此，方案中也予以明確規(guī)定稱，城區(qū)常住人口300萬以下的城市不得采取積分落戶方式。大城市落戶條件中對參加城鎮(zhèn)社會保險的年限要求不得超過5年，中等城市不得超過3年。

對于這些最新的落戶政策，興業(yè)證券分析師王涵團隊認為，這意味著5年約6500萬人，而政策劃定1億人，超出目標。加速推進城鎮(zhèn)化有助于適當擴大三四線城市地產(chǎn)的需求，緩解其庫存壓力。

方案中指出，全面放開放寬重點群體落戶限制。除極少數(shù)超大城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件。以農(nóng)村學生升學和參軍進入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工為重點，促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進城落戶。省會及以下城市要全面放開對高校畢業(yè)生、技術工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學歸國人員的落戶限制。省會及以下城市要探索實行農(nóng)村籍高校學生來去自由的落戶政策，高校錄取的農(nóng)村籍學生可根據(jù)本人意愿，將戶口遷至高校所在地；畢業(yè)后可根據(jù)本人意愿，將戶口遷回原籍地或遷入就（創(chuàng)）業(yè)地。

10月8日，新華社援引廈門大學管理學教授戴亦一的觀點稱：這次調(diào)控體現(xiàn)壓一線、穩(wěn)二線、活三線的思路，屬于有保有壓，和幾年前的調(diào)控相比頗為不同。

顧云昌表示，當前中國房地產(chǎn)市場不同城市間兩級分化現(xiàn)象嚴重，雖然城鎮(zhèn)化政策在不同城市間的實施情況會有差別，但總體而言，長遠來看，購房落戶限制的取消，其他落戶條件的放寬，都將有利于三四線城市的房地產(chǎn)去庫存。

不擔心政策放寬會影響房價：務工人員或回流

而隨著國慶期間各地樓市調(diào)控政策的密集出臺，市場不乏關于房價“大頂”已至、各地樓市將受到?jīng)_擊的猜測。那么，上述方案的公布是否會對房地產(chǎn)市場起到提振作用？

華泰證券分析師李超認為，提高城鎮(zhèn)化率可釋放經(jīng)濟內(nèi)部潛在需求，同時也是基礎設施建設投資長期維持在20%以上的后續(xù)推力，PPP項目的后續(xù)接力也比之前預期要更加持久，且農(nóng)民進城也將帶來新的與住房相關的消費需求，對沖一二線城市地產(chǎn)調(diào)控對地產(chǎn)相關消費的抑制。

落戶政策的放寬是否會引起新一輪的需求井噴，從而進一步加劇部分城市房地產(chǎn)市場過熱、房價上漲過快的現(xiàn)象？

對此，顧云昌的分析是不會?！氨据喎績r過快上漲的原因除了周期性上漲外，主要與此前貨幣政策寬松和信貸放寬有關，而從需求端來看，過多的投機行為也是促使部分城市房價上漲過快的原因?！鳖櫾撇J為，隨著貨幣政策趨于穩(wěn)健，加上前段時間的房地產(chǎn)熱已經(jīng)很大程度上透支了消費力，未來房價的繼續(xù)暴漲是不可持續(xù)的。這一點也不會因為城鎮(zhèn)化的推進有本質(zhì)上改變。

顧云昌指出，城鎮(zhèn)化帶來的需求是健康、良性的需求，這與本輪部分市場房價暴漲背后暗含的投機性需求有本質(zhì)不同。在房地產(chǎn)金融化的當下，城鎮(zhèn)化的推進有助于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場回歸理性，脫虛入實。

值得注意的是，方案也對超大城市和特大城市落戶政策做出部署。

方案稱，超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社會保險年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，區(qū)分城市的主城區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)等區(qū)域，分類制定落戶政策，重點解決符合條件的普通勞動者落戶問題。戶籍人口比重低的超大城市和特大城市，要進一步放寬外來人口落戶指標控制，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

對此，顧云昌表示，當前各城市的房地產(chǎn)政策講究一城一議，落戶政策也同樣如此。對于樓市過熱的超大和特大城市來說，政策在具體制定時相信會有不同針對性。“我并不擔心落戶政策會導致部分城市房價飆升?！?

李超也認為，在本輪地產(chǎn)調(diào)控后，“新型城市化建設”可以在一定程度上促進一二線城市人口務工人員回流，有效消化三四線樓市待售庫存。