產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)化”到底是啥？
目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域重的太重，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在重資產(chǎn)的漩渦中積重難返，輕的又太輕，一些純粹靠模式輸出的服務(wù)運(yùn)營(yíng)商往往很難將主動(dòng)權(quán)把握在自己手中。
我們說(shuō)重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)都不是絕對(duì)的，是企業(yè)不同市場(chǎng)環(huán)境下的選擇。在房?jī)r(jià)快速上升，資產(chǎn)升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)資金成本的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候持有資產(chǎn)為核心的重資產(chǎn)模式就是企業(yè)的理性選擇。但是當(dāng)房?jī)r(jià)上升速度受到抑制，持有資產(chǎn)本身的回報(bào)降低并且不足以彌補(bǔ)持有期的資金成本的時(shí)候，輕資產(chǎn)模式就是企業(yè)的理性選擇。
近幾年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展較為快速，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、孵化器如雨后春筍般拔地而起。但與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著轉(zhuǎn)型、升級(jí)，隨著萬(wàn)人共赴這里逐漸變成發(fā)展的紅海，在這一背景下，眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型中采取“輕重并舉”的方式。萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的傳統(tǒng)房企相繼提出“輕資產(chǎn)”發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，隨著行業(yè)利潤(rùn)率和杠桿率的長(zhǎng)期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會(huì)得到越來(lái)越多的用武之地。
輕資產(chǎn)模式下，地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)比如說(shuō)拿地的優(yōu)勢(shì)會(huì)被淡化，他仍然重要，但不像以前那么重要。而效率優(yōu)勢(shì)會(huì)被放大，因此并不是所有的企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，只有真正具有效率優(yōu)勢(shì)的企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)成功的轉(zhuǎn)型。
而這種效率優(yōu)勢(shì)我們說(shuō)它可以在開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、招商運(yùn)營(yíng)等某個(gè)環(huán)節(jié)中的一招鮮優(yōu)勢(shì)，也可以是在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某個(gè)細(xì)分產(chǎn)品線的一招鮮的優(yōu)勢(shì)，還可以是某種綜合性資源整合能力。無(wú)論哪種優(yōu)勢(shì)，輕資產(chǎn)時(shí)代，資本資源和效率資源結(jié)合更為緊密，一些企業(yè)會(huì)被放大，一些企業(yè)會(huì)被淘汰。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，一個(gè)是商業(yè)模式創(chuàng)新、一個(gè)是金融模式的創(chuàng)新。商業(yè)模式，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略最簡(jiǎn)單代表就是代工模式。
最近了解，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在致力于實(shí)現(xiàn)從“重資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型。這是一個(gè)非常值得觀注和重視的企業(yè)創(chuàng)新思維和戰(zhàn)略取向。
富春硅谷作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的忠實(shí)擁護(hù)和執(zhí)行者，鴻偉摩爾公司董事長(zhǎng)楊建偉先生認(rèn)為，重資產(chǎn)的“地產(chǎn)化”那套不行了，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定要把利益看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些?！爱?dāng)利潤(rùn)和企業(yè)要求、區(qū)域發(fā)展發(fā)生矛盾的時(shí)候，首先是降低利潤(rùn)滿足企業(yè)要求，滿足地方政府要求，為區(qū)域發(fā)展做更大貢獻(xiàn)，將來(lái)才能得到更多的收益，這是權(quán)衡取舍問(wèn)題。尤其一個(gè)大項(xiàng)目頭一兩期還是虧錢的，投入大量的配套設(shè)施，前期肯定是虧的，如果為了短期掙錢為主，按照地產(chǎn)操作怎么掙錢怎么快怎么來(lái)，恰恰是做不了了?？赡苓@個(gè)區(qū)剛開(kāi)始還比較偏，很難把企業(yè)引進(jìn)來(lái)，必須是把產(chǎn)品打造起來(lái)，一定是長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，否則只是一錘子買賣，做了以后沒(méi)有后面的機(jī)會(huì)，所以一定要是更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，這樣才能夠可持續(xù)發(fā)展。”
楊建偉談到富春硅谷打造的“輕資產(chǎn)”，即兩大體系產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，這些和公司的人才、服務(wù)、資源及品牌等打包起來(lái)即形成軟性資產(chǎn)。“輕資產(chǎn)”的核心是“服務(wù)”，“賣服務(wù)”是”輕資產(chǎn)式”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的新活法之一。在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)上講，“賣服務(wù)”的基礎(chǔ)依仗前期的夯實(shí)招商。只有足夠的入駐率，才得以形成“賣服務(wù)”的用戶基礎(chǔ)。之后，才需要思考賣什么服務(wù)，怎么賣，以及如何增強(qiáng)用戶粘性之類的問(wèn)題。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要靠“輕資產(chǎn)”活下去，而并非靠“輕資產(chǎn)”講故事，光憑借“賣服務(wù)”這單一來(lái)源顯然在當(dāng)今這個(gè)階段難以活得滋潤(rùn)。
“輕資產(chǎn)式”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的活法
對(duì)于“重資產(chǎn)”的全盤自持或部分自持式活法大家較為熟悉，或租或售，租售并舉，也有售后回租，主要的盈利渠道無(wú)非出租和出售等傳統(tǒng)渠道。
楊建偉在談及富春硅谷的運(yùn)營(yíng)模式上講到：“比如說(shuō)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)作為一部分股權(quán)投入高成長(zhǎng)企業(yè)，一部分是政策的補(bǔ)貼，包括我們本身的稅收，包括園區(qū)招更大客戶企業(yè)，政府補(bǔ)貼也有一部分。當(dāng)然現(xiàn)在也在嘗試更多形式的服務(wù)，比如說(shuō)怎么把服務(wù)做得更精準(zhǔn)，增強(qiáng)與客戶的粘性，以資本身份方式入股高成長(zhǎng)科創(chuàng)企業(yè)、以重資產(chǎn)入股高科技企業(yè)、用重資產(chǎn)作為投資商業(yè)配套以資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)資本的回收等等。實(shí)際上我們?cè)谡?，我們比地產(chǎn)更多的是整合更多社會(huì)資源，在服務(wù)過(guò)程中我有很多盈利模式設(shè)計(jì)，這個(gè)有很大得空間，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利空間更多的在這方面，我們未來(lái)會(huì)做更多的探索。”
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輕重平衡是關(guān)鍵
目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域重的太重，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在重資產(chǎn)的漩渦中積重難返，輕的又太輕，一些純粹靠模式輸出的服務(wù)運(yùn)營(yíng)商往往很難將主動(dòng)權(quán)把握在自己手中，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要發(fā)展成熟為一種合理的輕重動(dòng)態(tài)平衡模式。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，無(wú)論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是運(yùn)營(yíng)，管理，金融，資源，服務(wù)，孵化，引導(dǎo)，平臺(tái)和生態(tài)圈構(gòu)建，這些只有在輕資產(chǎn)的層面才能得到解決，這一點(diǎn)和傳統(tǒng)商住地產(chǎn)主要面向個(gè)人消費(fèi)者有巨大的差異。重資產(chǎn)是輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)的根本動(dòng)力源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在逐漸步入輕重平衡階段。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在還處于一個(gè)迅速增加資產(chǎn)的時(shí)期，重資產(chǎn)的感覺(jué)確實(shí)要比輕資產(chǎn)更顯眼一些。但是幾年后的今天，開(kāi)始出現(xiàn)資產(chǎn)退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，輕資產(chǎn)的重要性就體現(xiàn)出來(lái)了。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必須目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，開(kāi)始未雨綢繆的布局，富春硅谷就像她的名字一樣，不但是企業(yè)家搖籃更是財(cái)富的集聚地，杭州新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)之地就在富春硅谷。
