中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院21日發(fā)布的《宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析報(bào)告(10月)》指出，今年我國房地產(chǎn)市場走勢總體好于預(yù)期，“去庫存”取得一定成效，投資等關(guān)鍵指標(biāo)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，對投資和GDP的拉動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)。但在，在房地產(chǎn)復(fù)蘇過程中，出現(xiàn)了幾個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)，不僅可能使房地產(chǎn)復(fù)蘇難以持續(xù)，而且加劇了資金脫離生產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的程度，可能會(huì)阻礙創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，削弱經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力。
《報(bào)告》認(rèn)為，這幾個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)中，首先是房地產(chǎn)泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。
“由于沒有在庫存分化的情況下因城施策，部分一二線出現(xiàn)房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象，導(dǎo)致市場恐慌和社會(huì)投機(jī)情緒高漲，‘地王’頻現(xiàn)，大量信貸資金流向了房地產(chǎn)市場，一二線城市房價(jià)出現(xiàn)暴漲。在宏觀經(jīng)濟(jì)和預(yù)期收入增速持續(xù)下行的背景下，房價(jià)大幅上漲，預(yù)示著房價(jià)收入比急劇攀升，不僅加劇了資產(chǎn)泡沫，也打壓了自住房需求。從長遠(yuǎn)來看，所產(chǎn)生的擠出效應(yīng)將削弱經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力。”
其次，房地產(chǎn)杠桿率上升。杠桿結(jié)構(gòu)分布不均勻，邊際杠桿率在持續(xù)快速上升。去年以來，通過首付貸、信用貸和房抵貸等種種手段突破首付比例要求，暗地里加杠桿的交易規(guī)模顯著上升，大大降低了房地產(chǎn)市場抵御房價(jià)下跌的能力。
第三是房地產(chǎn)市場分化風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場分化主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是當(dāng)前房地產(chǎn)的庫存減少主要是住宅商品房，而非住宅商品房庫存還在持續(xù)攀升；二是當(dāng)前房地產(chǎn)的庫存減少主要是一、二線城市，三、四線城市的房地產(chǎn)庫存基本沒有變化，而庫存壓力最大的地方恰恰是三、四線城市。與前幾輪房地產(chǎn)復(fù)蘇相比，本輪復(fù)蘇分化的程度和速度大大超越以往，可能誘發(fā)強(qiáng)勁的虹吸效應(yīng)，成為影響復(fù)蘇走勢的不利因素：大量房地產(chǎn)企業(yè)將重新布局開發(fā)戰(zhàn)略，加速各類資金向一、二線城市集聚，三、四線城市房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步蕭條，而不是出現(xiàn)跟隨性復(fù)蘇，部分市縣財(cái)政困難將進(jìn)一步加劇。
第四是房地產(chǎn)復(fù)蘇弱化的風(fēng)險(xiǎn)。本輪復(fù)蘇中，房地產(chǎn)銷售回暖向投資回暖的傳導(dǎo)機(jī)制發(fā)生變異，導(dǎo)致復(fù)蘇不夠強(qiáng)勁，給投資和經(jīng)濟(jì)增長造成一定的拖累效應(yīng)。此外，在本輪復(fù)蘇中，土地購置面積盡管跌幅不斷縮小，但始終沒有實(shí)現(xiàn)正增長。如果此趨勢持續(xù)下去，全年來看，房地產(chǎn)業(yè)將難以實(shí)現(xiàn)對投資和經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)效應(yīng)，而很可能再次產(chǎn)生較強(qiáng)的拖累效應(yīng)。
最后一層風(fēng)險(xiǎn)是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策總體效果的不確定性?！秷?bào)告》稱，9月30日以來，全國主要一二線城市密集出臺(tái)了新一輪緊縮性調(diào)控政策。這些舉措有利于控制房價(jià)和防范資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，但短期內(nèi)也會(huì)對房地產(chǎn)銷售和投資產(chǎn)生一定的影響。
