以公司名義買房能避開限購？ 成本不低風險不小
杭州出臺限購政策后，不少失去購房資格但仍然看好杭州樓市發(fā)展?jié)摿Φ耐獾刭彿空?，想到了“曲線救國”——以公司名義在杭州買房。甚至有人表示，以公司名義先囤幾套房，以后可以增值，萬一哪天企業(yè)經(jīng)營不善，還能像之前的A股市場出現(xiàn)的“ST公司靠賣兩套房扭虧為盈”那樣，留個后手。
根據(jù)9月18日杭州出臺的實施住房限購有關事項操作細則，自9月19日起，暫停在市區(qū)限購范圍內向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。也就是說，本次限購針對的是居民家庭，企業(yè)、公司確實不在限購范圍內。
不過，以公司名義買房，并不像看上去那么美。記者從稅務部門、二手房中介、資深房產(chǎn)律師等處了解到，以公司名義買賣房產(chǎn)，交易成本不低，而且風險不小，有些貌似能規(guī)避稅費的手法，實際操作起來非常麻煩。
●初始投入成本高：
一次性付款，契稅按3%計算
對于很多想“曲線救國”的外地投資客來說，以公司名義買房，雖然能規(guī)避限購政策，但因為絕大多數(shù)銀行的按揭貸款業(yè)務僅針對個人買房者，公司購置房產(chǎn)需一次性付款，這意味著初始的投入成本就很高。要到取得產(chǎn)權證后，才能進行抵押貸款。
而且，無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。根據(jù)杭州市地稅部門今年5月印制的房產(chǎn)交易稅費簡明表，購買商品房時，針對個人買房者和單位買房者的稅率是不同的，具體如下：
●房產(chǎn)持有成本高：
每年要繳納房產(chǎn)稅
雖然未來個人所持有的房產(chǎn)要全面征收房產(chǎn)稅已經(jīng)討論得甚囂塵上，包括前兩天上海市地方稅務局正式開征2016年度個人住房房產(chǎn)稅有關事項，就引發(fā)了一波熱議，但到目前為止，這一政策仍只局限在全國少數(shù)幾個地區(qū)，浙江暫時還未對個人開征房產(chǎn)稅。
不過，根據(jù)1986年出臺的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，對于公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。在具體操作過程中，不同的地區(qū)對不同性質的企業(yè)(如高新企業(yè)、扶貧單位等)可能會有三年內免房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。
此外，公司購房所需繳納的稅目較多，計算較為復雜，購房人最好向相關稅務部門詳細咨詢具體稅費金額。
●手續(xù)準備資料多：
要有股東會決議
以公司名義購房，要準備的資料肯定比比個人購房要多。浙江中原地產(chǎn)的相關工作人員列了一份基本的清單：營業(yè)執(zhí)照副本復印件、稅務登記證副本、組織機構代碼副本、公章、法定代表人身份證復印件、股東會決議等。
●原價轉賣公司名下房產(chǎn)
能規(guī)避高額稅費嗎
目前杭州地稅部門對個人賣家出售住宅房產(chǎn)，主要征收：
1、增值稅及附加。其中超過2年(含)免征，未滿2年按不含稅收入×5.6%征收；
2、個人所得稅。其中，轉讓家庭唯一住房免征個人所得稅；非家庭唯一住房的，則按(轉讓收入-房屋原值-合理費用-轉讓過程中繳納的稅金)×20%征收個人所得稅，或按房屋轉讓收入的1%核定征收個人所得稅。
相比之下，對于出售公司名下房產(chǎn)，在交易過程中則需要繳納：
1、增值稅及附加。按(不含稅收入-不含稅購置原價)×5.6%征收；
2、土地增值稅。按(轉讓收入-扣除項目金額)×四級超率累進稅率征收；或由稅務機關按成交價格的5%的核定征收；
3、印花稅。按成交價格×0.05%征收。
此外，轉賣公司名下房產(chǎn)，還要繳納企業(yè)所得稅，目前一般按轉讓所得收益×25%征收。企業(yè)所得稅通常按季預繳，年終匯算清繳。
有人發(fā)現(xiàn)了——兩者相比較，出售公司名下房產(chǎn)，如果以當初房屋買入價格的原價賣出，可以規(guī)避高額的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。那么，像普通二手房買賣中的陰陽合同(即正式合同中做低房屋總價，余款另簽一份補充合同)那么操作，可行性大不大？
對此，浙江騰飛金鷹律師事務所高級合伙人、資深房地產(chǎn)律師陳鐘認為，首先，這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為；其次，企業(yè)的每一筆賬目都有進出明細，要作假并不容易；再者，房屋成交過程中，會有相關部門做房價評估，價格做得太低一般是通不過的。
看來，普通人要用公司名義買房避開限購，還真的沒那么容易。
