“養(yǎng)老地產(chǎn)”成房企下一個爭奪焦點
美國養(yǎng)老地產(chǎn)有三種模式
據(jù)記者了解，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向是打造差異化養(yǎng)老社區(qū)。太陽城模式和持續(xù)護理退休社區(qū)模式（以下簡稱CCRC）是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；后者則主要采取出租的方式，向長者提供日常協(xié)助或醫(yī)療護理。近年來，還出現(xiàn)了第三種模式——由金融機構(gòu)（通常為REITs，房地產(chǎn)信托投資基金）參與投資，通過出租或委托經(jīng)營回收成本。
模式1：針對健康老人，銷售養(yǎng)老概念住宅
太陽城模式的開創(chuàng)者是地產(chǎn)開發(fā)商德爾·韋布（DelWebb）公司，上個世紀60年代，其以 “太陽城”（SunCityCenter）命名，在亞利桑那州陽光明媚的鳳凰城建立了第一個太陽城項目，并直接帶動了美國養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。這類地產(chǎn)項目主要針對年齡在55~70歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂會所和戶外運動設(shè)施。目前全美有十多個太陽城項目，分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。
太陽城模式本質(zhì)上屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，由地產(chǎn)開發(fā)商主導，通過銷售養(yǎng)老概念住宅，開發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈利。
模式2：CCRC模式
在美國，另一種主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式為持續(xù)護理退休社區(qū)（ContinueCareofRetirementCommunity，以下簡稱CCRC），由運營商主導，主打精細化管理服務(wù)。這一模式已有100多年歷史，經(jīng)過長期發(fā)展，CCRC進一步發(fā)展成為一種復合型養(yǎng)老社區(qū)。美國的CCRC，其中約82%為非盈利性組織所有，有相當一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來。和太陽城靠出售地產(chǎn)獲利不同，CCRC只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過收取房屋租賃費和服務(wù)費賺錢。其中，服務(wù)費包括一次性的入門費、定期的房屋租賃費及特殊服務(wù)費等。
模式3：金融機構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目
而金融機構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于，其為地產(chǎn)項目提供了資金來源，可有效解決資金占用較長的問題，并為開發(fā)商提供了更好的退出機制。房地產(chǎn)投資信托公司最常見的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托經(jīng)營模式。在凈出租模式下，公司將養(yǎng)老物業(yè)出租給運營商，每年收取固定租金費用，而直接運營費用、社區(qū)維護費用、稅費、保險費等一切由運營商承擔。在委托經(jīng)營模式下，REITs公司將旗下物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取一定的管理費，但不承擔經(jīng)營虧損的風險，也不獲取剩余收益。所有的經(jīng)營收入都歸REITs所有，經(jīng)營成本也由REITs公司負擔，相應(yīng)的，REITs獲取租金及經(jīng)營剩余收益，承擔大部分經(jīng)營風險。
