北京控地價限房價 調(diào)控加碼樓市降溫
9·30新政出臺四十余天內(nèi)，各項“隱性”調(diào)控政策正在房地產(chǎn)行業(yè)各個領(lǐng)域發(fā)酵。針對土地市場，今年北京9·30新政特別提出“控地價、限房價”的交易方式；滬深兩大交易所先后對房企收緊公司債，防止過熱資金流入土地市場。一場針對房地產(chǎn)市場各個領(lǐng)域的調(diào)控正持續(xù)加碼。
北京土地 競拍出新規(guī) 房價要“限高”
近日，北京市規(guī)劃國土委發(fā)布關(guān)于4宗地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告，明確了海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地和大興黃村共4宗地塊未來銷售商品房的價格。這4幅地塊均采用“競地價、限房價”方式出讓。根據(jù)補(bǔ)充公告，海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地3宗地塊平均銷售限價為53400元/平方米，最高銷售限價為56100/平方米；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的地塊，平均銷售限價為55800/平方米，最高銷售限價為58500/平方米。
對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，上述交易方式，在嚴(yán)控地價的同時，對項目未來房價進(jìn)行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，將有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。
“從10月北京土地市場供應(yīng)、成交的情況和政府的舉措來看，9·30新政中加大住宅用地供應(yīng)力度，重啟70/90政策合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控地價、限房價等政策正在得到強(qiáng)有力的貫徹和落實，足見政府此次調(diào)控樓市、調(diào)控土地市場的決心和信心?！眮喓罊C(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示。
對于這種交易方法，有部分開發(fā)商則認(rèn)為，在控制銷售價格后，企業(yè)開發(fā)利潤勢必會下降。為保證利潤，房企勢將削減開發(fā)成本，這也將導(dǎo)致整個項目品質(zhì)、購房人居住舒適度下降?！叭欢?萬元的均價，即使是90平方米的房子，總價已將達(dá)到450萬元。如果開發(fā)剛需產(chǎn)品，總價已經(jīng)過高；如果開發(fā)改善產(chǎn)品，房企利潤則將下降?！鄙鲜龇科笕耸勘硎尽?
滬深股市 公司債收緊 土地去杠桿
雖然有小部分開發(fā)商為限制房價后，如何開發(fā)項目而發(fā)愁。但在絕大部分開發(fā)商眼中，此輪限制土地價格過快上漲、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，是為了后市能好發(fā)展。
一位不愿透露姓名的豪宅操盤手告訴記者，受市場過熱情緒影響，他所在的項目上半年便完成了全年任務(wù)。下半年推盤時，他始終在猶豫該如何定價，“今年價格再上漲，明年該怎么辦？”一位品牌房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人則表示，從去年起，他所在的公司就多次參與北京土地拍賣，卻遲遲未能收獲土地，“價格太高了，拿了這樣地，如何開發(fā)、如何銷售，心里一點兒底都沒有?！?
上述現(xiàn)象，并不止出現(xiàn)在北京土地市場。今年，部分企業(yè)利用高杠桿撬動土地市場，在全國范圍內(nèi)拍馬高價圈地。為此，近日滬深兩大交易所，先后對房企發(fā)公司債立下了新規(guī)矩。
新出的監(jiān)管函件除了明確指出房企發(fā)行公司債券所募資金不得用于購置土地，還新出臺了一系列對房企融資進(jìn)行分類監(jiān)管的措施。有投資界人士指出，市房企再融資分類監(jiān)管指標(biāo)，或令小房企的錢袋子進(jìn)一步收緊，而擴(kuò)張過猛、杠桿率過高的大房企，其再融資也可能受到限制。
對此，某房企高管表示，“流動性過剩的行情下，市場看多的預(yù)期仍然很強(qiáng)。資金通過各種途徑涌入房地產(chǎn)市場的趨勢，并沒有因為調(diào)控而得到更深的改變。對于那些立足于一二線城市的實力房企，資本市場仍保持了不小的追捧熱情。在資本的支持下，開發(fā)商拿地資金充裕，很容易拍高地價。對房企再融資立新規(guī)，也是為了防止資本盲目追多，對房企經(jīng)營能力進(jìn)行綜合考量?！?
調(diào)控前景 “開發(fā)商不要再存僥幸心理”
為了給樓市降溫，全國各地的樓市調(diào)控力度還在加碼。在剛剛過去的周末，有消息稱，近期銀監(jiān)會下發(fā)通知，擬對包括北京在內(nèi)的16個熱點城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項檢查，內(nèi)容涉及面較廣，包括個人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸以及理財資金是否違規(guī)進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營情況等。
實際上，地產(chǎn)信托市場在10月已經(jīng)遭遇寒潮。數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為63.36億元，相較于9月的201.52億元，環(huán)比降幅近七成。此前，不少銀行也收緊了房貸的發(fā)放速度和條件。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從某種程度上也可以看出，房貸市場在積極擠泡沫，預(yù)計這樣一個擠泡沫的效應(yīng)會在11-12月逐漸顯現(xiàn)出來，同時也是房地產(chǎn)市場回歸理性、銀行主動收緊政策的體現(xiàn)，商業(yè)銀行的金融風(fēng)險也將減少。
一位在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)多年的開發(fā)商告訴記者：“政策趨勢在收緊，經(jīng)歷了2008年、2013年兩輪的大規(guī)模政策性市場收緊，各家房企明顯更加‘挨凍’了。小房企逐漸被淘汰、融資渠道增多、大房企市場資金規(guī)模不斷攀升，使得更多大房企更有信心挨過這個冬天。”
而對于“過冬論”。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志則表示，宏觀調(diào)控不僅僅是對市場的政策性收緊，更讓房地產(chǎn)投資者進(jìn)入觀望?！芭c2008年、2013年不同的是，如今的北京新房市場已過于高端，未來能否有更多的人來購買這些高檔住宅，尤為可知?！标愔靖嬖V記者，目前仍有很多開發(fā)商仍存有僥幸心理，沒有預(yù)判到市場需求的變化。在未來市場將會持續(xù)收緊的情況下，仍自認(rèn)為造出高端產(chǎn)品一定能銷售出去。在他看來，這絕不是為期一兩個月的調(diào)控，從土地政策帶頭改變，正是從市場的供給側(cè)進(jìn)行改革。房企不僅僅是該思考如何挨過這個冬天，更應(yīng)該轉(zhuǎn)換產(chǎn)品開發(fā)、企業(yè)轉(zhuǎn)型的思路。自覺維護(hù)和配合中央對房地產(chǎn)調(diào)控工作的部署，多做有利于樓市穩(wěn)定的事情。
