推進(jìn)住房供給側(cè)制度改革
近期公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份熱點(diǎn)城市的住房成交量有所減少，但房價仍然堅挺。國慶期間政府出臺了一系列政策調(diào)控，這說明市場對政策調(diào)控有了很強(qiáng)的免疫力。筆者認(rèn)為，僅僅靠臨時性的政策調(diào)控已經(jīng)難以解決高房價問題，問題的關(guān)鍵在于住房供給制度出現(xiàn)偏差，解決住房問題應(yīng)該從住房供給側(cè)制度改革入手。
供給不足
關(guān)于房價問題的分析大多數(shù)從貨幣政策、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增長等需求側(cè)入手，但這些分析在邏輯上都難以成立。很多人把住房價格上漲歸結(jié)為城市人口增長。從人口因素看，當(dāng)前新增勞動力的速度及數(shù)量都比幾年前顯著放緩，農(nóng)村人口進(jìn)入城市的速度與數(shù)量同樣不及從前，但主要城市的房價上漲速度卻超過以往。
貨幣政策刺激了房價的假說同樣難以成立。從較長時間區(qū)間看，房價似乎與貨幣供應(yīng)量之間有較強(qiáng)的相關(guān)性，但難以解釋當(dāng)前的房價。當(dāng)前的廣義貨幣供應(yīng)量增長速度一直穩(wěn)定在11%左右，低于2012年前平均17%的速度。將此輪房價快速上漲歸結(jié)為貨幣因素也有些勉強(qiáng)。
如果從供給側(cè)入手來分析房價問題，邏輯思路會更加清晰。對比四個直轄市的房價會發(fā)現(xiàn)，重慶市的房價最近幾年一直比較平穩(wěn)，2010年以來北京、上海和天津平均房價上漲均超過50%，僅今年前8個月上漲的幅度就超過20%，而期間重慶的房價幾乎沒有上漲。其中的原因主要是供給側(cè)因素。
從供給因素看，北京、上海和天津的土地供給在2009年以后一直處在減少的狀態(tài)，致使商品住房的銷售面積也是減少的。以北京為例，2005年商品住房銷售面積超過3000萬平方米，2009年減少為2000平方米左右，2015年減少為1554萬平方米。而重慶的商品房銷售面積一直處于快速增長狀態(tài)：2005年重慶的商品房銷售面積為2000萬平方米，到2015年增長到超過5000萬平方米。顯然，北京、上海等城市的房價上漲與住房供給的減少直接相關(guān)。而重慶的房價基本保持穩(wěn)定的主要原因是住宅供應(yīng)的不斷增加。
為什么北京、上海和天津的商品房供給面積是減少的，而重慶的住房供給卻是大幅度增加？筆者進(jìn)一步考察發(fā)現(xiàn)，2008年之后重慶構(gòu)建了“地票”制度，讓城鄉(xiāng)土地要素市場可以通過市場化的方式進(jìn)行交易，從而在確保農(nóng)用耕地不減少的情況下有效增加城市建設(shè)用地規(guī)模。
重慶市能夠維持房價平穩(wěn)的經(jīng)驗(yàn)表明，部分城市房價過快上漲的原因主要是供給不足，但住房供給及背后的土地制度問題又與我國的住房制度設(shè)計密切相關(guān)。因此，要把住房問題說清楚，必須了解住房制度特點(diǎn)以及我國住房制度改革的歷程。
我國住房制度設(shè)計的最大缺陷是過度強(qiáng)調(diào)住房商品化和市場化，忽視了住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。從客觀的角度看，我國住房制度改革之所以片面強(qiáng)調(diào)市場化，與當(dāng)時的國際國內(nèi)形勢有關(guān)。在住房制度改革文件的落實(shí)過程中，恰遇亞洲金融危機(jī)，刺激住房消費(fèi)與投資成為短期政策目標(biāo)。無疑，減少保障型住房對刺激商品住房價格可以起到刺激作用。2003年之后，保障型住房占房地產(chǎn)投資的比例一度降到3%左右，有些城市（如上海）甚至取消經(jīng)濟(jì)適用住房。這是2004年至2007年房價出現(xiàn)過快上漲的原因之一。
2012年以來，棚戶區(qū)改造為解決城市中低收入階層住房困難起到了積極作用，但還沒有觸及住房制度改革的核心問題。住房商品化和市場化的最大受益者是地方財政。因此，住房市場化一旦實(shí)施就呈現(xiàn)出強(qiáng)大的自我強(qiáng)化和路徑依賴特征，需要強(qiáng)大的外力作用才能改變其軌跡。
改革住房制度
我們現(xiàn)在遇到的住房問題，在早期的工業(yè)化國家也曾經(jīng)遇到過。一定程度上可以說，現(xiàn)在遇到的住房困境，發(fā)達(dá)國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的早期都曾經(jīng)遇到過。
從20世紀(jì)初開始，許多國家陸續(xù)通過住房制度改革，摒棄了住房市場化制度，推行一種政府介入、住房福利為主并與住房商品化適當(dāng)結(jié)合的新制度。因?yàn)楦鲊菩械男轮贫却笸潜P）小異，后來人們把這些新制度統(tǒng)稱為現(xiàn)代住房制度。由于現(xiàn)代住房制度能夠有針對性地消除舊制度存在的弊端，推行這一制度的國家都比較成功地解決好廣大居民（特別是中低收入者）的住房問題?，F(xiàn)代住房制度早已得到國際社會的認(rèn)可，并成為共同的行為準(zhǔn)則。
我國的土地屬于公有制或集體所有制，實(shí)施現(xiàn)代住房制度的成本應(yīng)該比土地私有制國家更低。
長期制度層面，可以通過立法的形式將現(xiàn)代住房制度理念確立為我國住房制度的指導(dǎo)思想，盡快啟動《住宅法》的立法工作，用法律的方式重新確定政府在住房保障方面的責(zé)任和義務(wù)。
從短期政策操作來看可以從以下幾點(diǎn)著手：首先，修改土地拍賣制度。實(shí)現(xiàn)以建設(shè)目標(biāo)為主線的招標(biāo)制度。建設(shè)目標(biāo)的制定，必須考慮房價目標(biāo)，房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)，吸納移民目標(biāo)，保障住房最低剛性需求的目標(biāo)等。地方政府不是以獲得最大土地轉(zhuǎn)讓金為目的，而是以實(shí)現(xiàn)城市長期發(fā)展目標(biāo)為目的，提供土地讓開發(fā)商以競標(biāo)的形式整體開發(fā)，政府通過驗(yàn)收和監(jiān)督，確保開發(fā)進(jìn)度和質(zhì)量。
二是調(diào)整土地政策，擴(kuò)大中心城市的土地供應(yīng)面積。應(yīng)該適當(dāng)減少三、四線城市的土地出讓規(guī)模，以適應(yīng)供給側(cè)改革的需要，以緩解這些城市的住房庫存形勢?？梢圆扇〔煌鞘兄g有償調(diào)劑用地指標(biāo)的辦法，把部分三、四線城市的用地指標(biāo)有償調(diào)劑到土地緊張的中心城市。
三是推廣重慶的“地票”制度，讓城鄉(xiāng)土地市場真正地流動并統(tǒng)一起來，打破現(xiàn)有的土地價格與房價之間的相互促進(jìn)的循環(huán)。
四是推進(jìn)房地產(chǎn)稅的出臺，可以通過新老劃斷的方式進(jìn)行，即新購置的房子適用新稅制，暫時不對存量住房征稅。
