環(huán)境只是價格砝碼 環(huán)京樓市度假氛圍尚待成熟
“出德勝門， 走清河沙河昌平縣， 青龍橋康莊子懷來縣……”很多人第一次聽說“懷來”，是源自郭德綱相聲中的一句臺詞。而如今以懷來為代表的京北板塊，已成為北京外溢購房需求的又一主要消化地。
與瘋狂的北三縣和受益空港規(guī)劃的京南板塊不同，早期在此置業(yè)的購房人，主要是被環(huán)境所吸引，作度假用。而隨著京津冀協(xié)同發(fā)展綱要的實(shí)施和2022年冬奧會的舉辦，越來越多以投資為目的的購房人涌入京北。不久前，某京北大盤開盤，官方數(shù)據(jù)公布認(rèn)籌客戶達(dá)1.2萬組，而據(jù)當(dāng)天到項(xiàng)目現(xiàn)場選房的購房人估算，實(shí)際銷售約5000套。針對該項(xiàng)目的一份問卷調(diào)查顯示，兼有投資和自住雙重目的的購房人占比達(dá)64%。專家提醒，在這些區(qū)域置業(yè)，區(qū)域規(guī)劃、交通、環(huán)境及周邊必須著重考慮，是決定項(xiàng)目價值走向的主要因素。
購房人
自住購房仍重視資產(chǎn)保值
與北三縣和固安等區(qū)域不同，《廣廈時代》接觸到的京北區(qū)域購房人最初的目的大都是度假。
趙小姐兩個月前在位于張家口懷來縣、緊鄰延慶的原鄉(xiāng)美利堅(樓盤資料)購買了一套洋房，對于這次置業(yè)的目的，趙小姐的回答很簡單，“為了周末度假”。她對《廣廈時代》表示，她第一次到項(xiàng)目現(xiàn)場，就被項(xiàng)目周邊環(huán)境和社區(qū)整體氛圍所打動，作為有多年國外生活背景的她，向往美國鄉(xiāng)村式的度假生活，再加上項(xiàng)目的售價符合她的預(yù)期，因此沒有猶豫就定下了一套。趙小姐表示，日常工作忙碌很難總有時間離開北京度假，周末能夠在兩小時內(nèi)到達(dá)的度假地是她一直在尋找的。
另一位在八達(dá)嶺孔雀城購房的韋女士則是打算在這里度過她大部分的退休時間。不到200萬元的總價對她來說，在可接受的范圍內(nèi)。而項(xiàng)目緊鄰山坡的環(huán)境也比較符合她對于退休后生活的向往。“退休后，能夠呼吸好空氣的地方對自己有足夠的吸引力，但孩子還在上班，也不想離開北京去更遠(yuǎn)的地方?！?
在一項(xiàng)針對近期開盤的京北大盤準(zhǔn)業(yè)主的調(diào)查中顯示，受訪的106位業(yè)主中，有自住需求的占到了101位，占比超過95%。但值得注意的是，這101位有自住需求的業(yè)主中，兼有投資和自住雙重目的的業(yè)主有68人，在受訪業(yè)主中占比達(dá)64%。雖然自住是置業(yè)的主要目的，這些在京北置業(yè)的購房人仍非?？粗刭彿亢蠼o資產(chǎn)帶來的保值增值。
韋女士就表示，如果僅是為了度假，在她這個年紀(jì)，200萬元消費(fèi)在酒店、度假村、農(nóng)家院，可以滿足她全家接下來所有的度假需求，同時還有一些富裕。買了房不僅一次性支出了這么多錢同時還限制了活動范圍，但她還是選擇買房度假?！叭绻f不期待房子漲價，那肯定是假的?！?
最近在上述京北大盤中購房的幾個業(yè)主也紛紛表示，在懷來置業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)理想的度假生活當(dāng)然是最好的，但憑借大盤后期的規(guī)劃落地和借助冬奧利好帶來的資產(chǎn)增值是他們置業(yè)之后最為期待的。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，目前環(huán)京置業(yè)人群主要還是以投資為主，國人還未形成純度假的消費(fèi)習(xí)慣。不能因?yàn)榫┍庇幸远燃贋橹饕枨蟮捻?xiàng)目，就推斷在此置業(yè)的都是為了度假。以原鄉(xiāng)美利堅為例，一個做了十年的項(xiàng)目，如果說10年前購買的客戶都是為了自住也沒有說服力，是項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和運(yùn)營才讓10年后，該項(xiàng)目成為一個以自住需求為主的項(xiàng)目。環(huán)境、冬奧利好、高鐵規(guī)劃以及開發(fā)商引入配套的發(fā)展前景仍是購房的主要原因。
項(xiàng)目
地理位置決定日常通勤難 環(huán)境牌仍是主打
雖然購買懷來等具備環(huán)境優(yōu)勢的項(xiàng)目的購房者大都有自住的需求，但這種需求還是主要集中在周末的度假上，畢竟從地理位置上看，這些區(qū)域與中心城區(qū)的距離和北三縣無法相比。
僅從地圖上比較，燕郊距CBD直線距離30公里左右，而固安工業(yè)園最著名的一句廣告詞即是“我愛北京天安門正南30公里”。反觀懷來，距北京最近的項(xiàng)目距CBD超過80公里，距中關(guān)村商圈也超過70公里，在目前的交通狀況下，居住在懷來，工作在北京要耗費(fèi)巨大的交通成本和時間成本。
交通已經(jīng)成為目前掣肘這些區(qū)域發(fā)展的主要問題。近期，上述京北大盤舉行現(xiàn)場核價和選房活動，有的意向購房者就因?yàn)轫?xiàng)目方未能提供班車而放棄了到現(xiàn)場選房。雖然受益冬奧會，多條高鐵和高速公路目前都在加緊建設(shè)中，但目前從北京到這些項(xiàng)目，自駕目前幾乎是唯一的交通方式。
日常通勤雖然有困難，但京北區(qū)域得天獨(dú)厚的環(huán)境仍能吸引眾多購房者涌入該區(qū)域。尤其是在北京房價走高的態(tài)勢下，相對北京較低的價格、優(yōu)越的自然環(huán)境及冬奧會的種種利好對手握現(xiàn)金無投資渠道的購房人具備足夠的吸引力。
尤其是懷來的官廳水庫周邊，環(huán)繞的多個品牌開發(fā)商旗下的大盤。官廳水庫東西長40多公里，南北最寬處7公里，總面積253平方公里，庫容量23億立方米，是1949年以來建的第一座大型水庫。官廳水庫在面積上與密云水庫不相上下，被夾在兩列山脈之間，水質(zhì)良好，水面開闊。在南岸一側(cè)有著陡峭的巖岸和細(xì)膩的沙灘，再加之附近沙地上盛產(chǎn)的糖度極大的各種水果，官廳水庫的存在為區(qū)域的生態(tài)環(huán)境提供了良好的支撐，空氣中負(fù)氧離子含量較其他區(qū)域高出不少。正因?yàn)榇耍鄠€品牌開發(fā)商都看中了官廳這個區(qū)域，恒大、碧桂園、榮盛、華夏幸福等都在此有大手筆的布局。很多在此區(qū)域購房的客戶都表示，就是看中官廳湖周邊與北京城里完全不一樣的環(huán)境，最終決定在此購房。
上述京北大盤在近期的表現(xiàn)也足以說明該區(qū)域的吸引力。9月，該項(xiàng)目啟動排卡認(rèn)籌，項(xiàng)目對外釋放的信息顯示，4天有約12000組客戶認(rèn)籌，總認(rèn)籌客戶超過50000人次。開盤前，項(xiàng)目發(fā)放給購房人的簽約背景描述顯示，最終累計認(rèn)籌數(shù)為17517組。雖然該數(shù)據(jù)的真實(shí)性還有待檢驗(yàn)，排卡后陸續(xù)退卡、退認(rèn)籌的也不在少數(shù)。但10月27日該項(xiàng)目正式開盤后，現(xiàn)場簽約數(shù)據(jù)依然可觀，據(jù)購房業(yè)主群的業(yè)主們根據(jù)辦理簽約手續(xù)的號碼推算，此次開盤該項(xiàng)目售出的房源超過5000套，而據(jù)項(xiàng)目方消息，此次推出房源已經(jīng)全部售罄。而另一項(xiàng)目碧桂園·官廳湖一期房源也已宣告售罄。
市場
利好多多實(shí)際走勢看規(guī)劃落實(shí)
相比北三縣和固安等投資熱點(diǎn)，以懷來為代表的京北板塊目前在各項(xiàng)配套上還不在一個量級，但受益于京津冀協(xié)同發(fā)展綱要的實(shí)施和2022年冬奧會的籌備，區(qū)域的建設(shè)也進(jìn)入了加速通道。
在備受關(guān)注的交通方面，據(jù)了解，目前京張高鐵已經(jīng)開工，將在懷來設(shè)兩站，屆時從北京到沙城只需要26分鐘。此外還有京郊S2線，一早一晚兩趟車，早晨從懷來出發(fā)，晚上回到沙城，路上不到一個半小時，目前開通的還有八達(dá)嶺北京公交車，從回龍觀直接到沙城。而京張高鐵的全面開通則預(yù)示著“北京—懷來”同城時代即將到來。
交通大環(huán)境依靠政府層面的規(guī)劃向前推進(jìn)，而一些小環(huán)境的改善，開發(fā)商在其中發(fā)揮的作用就不可忽視。尤其是百萬平方米級別的大盤，一些配套的建設(shè)和運(yùn)營則更依靠開發(fā)商。以上述京北大盤為例，目前項(xiàng)目周邊基本無配套可言，而在開發(fā)商的規(guī)劃中，該項(xiàng)目未來將建設(shè)五國溫泉小鎮(zhèn)，兒童水上樂園、兒童夢幻城、酒店集群、國際級會議中心、一站式商業(yè)購物中心、世界主題美食街、11國風(fēng)情酒吧街、影視中心、原生態(tài)公園、奧運(yùn)全能運(yùn)動中心、亞洲紅酒文化中心、世界健康美容中心、醫(yī)療中心、國際精英教育、會所、文化博物館等17大配套。
郭毅表示，京北與京南在市場表現(xiàn)上確實(shí)有所不同。她認(rèn)為，新空港已經(jīng)落地，給區(qū)域帶來的利好將會一步步兌現(xiàn)，這一過程將對區(qū)域房價形成實(shí)際支撐，京南樓市長期走勢還是看漲的。而京北樓市，因?yàn)槊蟠蟊P和冬奧會利好的預(yù)期，會成為短期內(nèi)拉動區(qū)域房價的關(guān)鍵因素，但真正對區(qū)域配套、交通方面的改善程度有多高，目前還無法判斷，3年之內(nèi)還是看漲的。另外，北京調(diào)控的持續(xù)高壓，不可避免地會造成環(huán)京區(qū)域樓市的利空，成交量價的下滑將是大概率事件，但隨著北京樓市的企穩(wěn)，環(huán)京也將止住下跌之勢，在經(jīng)歷6至12個月的回落之后，還將保持漲勢。
對于有意向的購房人，郭毅提醒，選擇項(xiàng)目時，首先要看區(qū)域規(guī)劃，大規(guī)劃才能催生區(qū)域的大發(fā)展、大改變；其次看交通，與北京之間的交通瓶頸能否突破，有沒有明確的時間表；第三看環(huán)境，是否擁有稀缺的自然環(huán)境，特別是北京比較少見的水景；第四看周邊，現(xiàn)狀條件下有沒有支撐項(xiàng)目價值的因素，前三條決定著項(xiàng)目的未來升值前景，第四條意味著項(xiàng)目短期的價格走向。
