樓市降溫部分業(yè)主逆勢抬價(jià) 專家：樓市需理性報(bào)價(jià)
經(jīng)歷了一段時(shí)間的房源“自查”后，二手房市場又開始陸續(xù)放出新房源。然而，似乎不是所有的賣家都遵循著“市場冷淡收著點(diǎn)賣”的想法。記者發(fā)現(xiàn)，面臨著下行的樓市，部分業(yè)主的掛牌賣價(jià)比一個(gè)多月前還高。
樓市廣告再現(xiàn)朋友圈
“第一場雪，好房也來了?！鼻疤彀?，翻著手機(jī)里的朋友圈，一條房源廣告突然跳到吳小姐的眼中。印象中，她已經(jīng)有一個(gè)月沒有看到房子的消息了。
作為潛在買房人的吳小姐，多年前和這位經(jīng)紀(jì)人打過幾次交道，便互相加了微信好友。雖然平時(shí)不交流，但吳小姐也會看看經(jīng)紀(jì)人發(fā)的房源廣告，借機(jī)了解下市場行情?！氨热纾星樘鼗鸬臅r(shí)候，經(jīng)紀(jì)人的朋友圈就淡點(diǎn)；樓市差的時(shí)候，朋友圈也熱鬧點(diǎn)，用的字眼都是"機(jī)不可失"一類。”
直到一個(gè)月前，一夜之間，這位“好友”撤掉了所有的房源廣告，偶爾發(fā)幾條，也都是“心靈雞湯”類的轉(zhuǎn)發(fā)。然而，昨天，在接連發(fā)了兩條“心靈雞湯”后，經(jīng)紀(jì)人再度切換模式，又變回了房源廣告。
“而且，房源報(bào)價(jià)比過去還貴?！眳切〗銕е豢伤甲h的神情告訴記者，她所住的小區(qū)，10月啟動樓市調(diào)控時(shí)，二手房的掛牌報(bào)價(jià)最貴也就在5.5萬元/平方米，可昨天看到的被推薦的這套，65平方米，報(bào)價(jià)400萬元，單價(jià)已超過6萬元/平方米?！澳鼙煌扑]的，顯然不能是最貴的，這價(jià)格怎么越走越高？”
新上房源部分報(bào)價(jià)走高
在朋友圈不發(fā)房源廣告的“默契”，似乎正在慢慢褪去。昨天，在幾位經(jīng)紀(jì)人的朋友圈中，記者都看到了對二手房源的推薦廣告。不過，在用語上，顯然比過去要含蓄謹(jǐn)慎，“最佳”、“最好”、“史上最低價(jià)”、“獨(dú)家好房”一類的字眼都未曾出現(xiàn)，多是關(guān)于位置、價(jià)格和戶型面積的簡單介紹。
在幾家中介的官方網(wǎng)站上，記者也看到，一段時(shí)間房源下架的“自查”整理和核驗(yàn)后，登記過的新房源也開始陸續(xù)上線，很多小區(qū)的待售房源數(shù)，也由一個(gè)月前的個(gè)位數(shù)重新回到了兩位數(shù)。而在這些標(biāo)著“新上”、“房主自薦”的房源中，記者確也發(fā)現(xiàn)，就如吳小姐在朋友圈中看到的那套，有部分房源的報(bào)價(jià)在重新上架后甚至比一個(gè)月之前還貴出一小截。
比如，東三環(huán)的潘家園東里小區(qū)，三居室的掛牌報(bào)價(jià)最高的已突破7萬元/平方米；東五環(huán)的奧林匹克花園小區(qū)，新上的一套三居室，掛牌報(bào)價(jià)已接近9.5萬元/平方米；位于雙井的經(jīng)適房小區(qū)百環(huán)家園，標(biāo)著“新上”的一套三居室，掛牌報(bào)價(jià)為850萬元，折合單價(jià)6萬元/平方米；西三旗的新康園小區(qū)，一套房主自薦的大戶型，業(yè)主所報(bào)單價(jià)已接近6萬元/平方米。從報(bào)價(jià)上看，無一例外，每一套房源都比10月調(diào)控之初要高。
“因?yàn)榭吹絼e的鄰居報(bào)價(jià)都貴了，業(yè)主覺得賣我的房子便宜了?！弊蛱?，一位買家告訴記者，他剛買下的一套二手房，業(yè)主抱怨賣低了，要求買家承擔(dān)幾年的小區(qū)物業(yè)費(fèi)，以彌補(bǔ)自己的“損失”。
報(bào)價(jià)高的房源難出手
和部分二手房房源報(bào)價(jià)走高的情況相反的是，11月二手房市場的報(bào)價(jià)，成交量正在經(jīng)歷著下行態(tài)勢。
根據(jù)中介機(jī)構(gòu)依據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)來的數(shù)據(jù)，以上周為例，本市二手住宅共網(wǎng)簽了4376套，環(huán)比下降3.4%。這已經(jīng)是連續(xù)4周保持成交量下降的態(tài)勢。從單日網(wǎng)簽量計(jì)算，進(jìn)入11月份以后，工作日的單日二手房網(wǎng)簽量始終保持在1000套以下。
調(diào)控之下的低迷期，觀望是很多買家的共同心態(tài)，也因此，對于這些報(bào)價(jià)極高的房源，即便是雙朝南的稀缺好戶型，買家的看房熱情也不高?！跋襁@套報(bào)價(jià)7萬元/平方米的三居室，毫不夸張地說，就算我巧舌如簧，也知道肯定沒人會買，我自己聽著都覺得貴?！迸思覉@的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，在目前的樓市環(huán)境下，報(bào)價(jià)越高的房源，出手的難度也越大，因?yàn)橘I家買房的第一個(gè)比較，就是某套房的報(bào)價(jià)在整個(gè)小區(qū)中算是低的還是高的。“當(dāng)然，有的業(yè)主心里也明白這個(gè)道理，所以在報(bào)價(jià)的時(shí)候就會說，真心想買的話，價(jià)格可商量。”
“跟漲不跟跌，在每一輪調(diào)控周期中都會出現(xiàn)?！边@位經(jīng)紀(jì)人補(bǔ)充道。
樓市調(diào)控下投機(jī)行不通
樓市走低，部分二手房業(yè)主的報(bào)價(jià)卻走高，這種看似矛盾的情況出現(xiàn)的原因是什么？北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，偏高的報(bào)價(jià)中，不排除有一部分業(yè)主并不誠心想出手，借著報(bào)高價(jià)而不賣房。另外，部分業(yè)主的報(bào)價(jià)調(diào)高，也可能和正在執(zhí)行的房源核查有關(guān)系，業(yè)主擔(dān)心掛牌階段將價(jià)格報(bào)低了，未來賣房時(shí)不能再調(diào)整反而吃虧，所以索性報(bào)高一點(diǎn)，也給降價(jià)留下余地。
“從目前的市場情況看，經(jīng)過調(diào)控，樓市的熱度已經(jīng)下來了?！睆埓髠シ治觯徽撌菑男路亢投址渴袌龅某山粩?shù)據(jù)、中介公司的代理銷售業(yè)績，還是土地市場的高價(jià)地的數(shù)量來看，10月的調(diào)控加碼后，一、二線城市的樓市正在迅速降溫，非理性情緒也在淡化。
調(diào)控對于非理性情緒的遏制，也得到了開發(fā)商的共識。在剛舉辦的秋季產(chǎn)品發(fā)布會上，萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理劉肖在談到調(diào)控后的樓市時(shí)就表示，調(diào)控的實(shí)施再次告訴開發(fā)商，不應(yīng)該通過投機(jī)**或房地產(chǎn)短暫繁榮來獲取企業(yè)成長，調(diào)控也促使房地產(chǎn)思索回歸客戶本原，將更多精力放到產(chǎn)品細(xì)節(jié)和購房人的舒適體驗(yàn)上?！斑@次北京的樓市調(diào)控，是一場非常及時(shí)的調(diào)控?！?
存在泡沫城市房價(jià)有望降溫
一直以來，由于具有資產(chǎn)****的金融屬性，住宅從來不被視為普通的經(jīng)濟(jì)商品。而對于北上廣一線城市的住宅市場，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)家在內(nèi)的普遍觀點(diǎn)都認(rèn)為，其間是存在一定泡沫的。問題是，泡沫究竟有多大？
易居研究院日前發(fā)布的一份《房價(jià)泡沫研究報(bào)告》提出，2016年前三季度，全國商品住宅房價(jià)收入比為7.6，與2015年的7.2相比，上升明顯。從房價(jià)收入比的絕對水平看，已經(jīng)略微高出6-7的合理區(qū)間?！胺績r(jià)收入比的上行主要是受2016年春節(jié)過后，伴隨著各項(xiàng)去庫存政策和貨幣寬松政策的支持，一線城市、重點(diǎn)二線城市和部分三線城市樓市迅速回暖，導(dǎo)致房價(jià)明顯攀升，與此同時(shí)，居民收入增幅卻遠(yuǎn)小于房價(jià)增幅的影響?！眻?bào)告提出，在某種程度上，高房價(jià)也與2016年國慶期間多地出臺限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策有一定相關(guān)性。
具體到各個(gè)城市，報(bào)告結(jié)果顯示，參與調(diào)查的全國45個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市，房價(jià)收入比呈現(xiàn)東、中、西梯度遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大；一線城市和東部沿海城市，明顯整體高于內(nèi)陸其他城市，深圳、上海、三亞、北京、廈門、福州分列前六位，房價(jià)收入比均超過14。
依據(jù)房價(jià)收入比和住房價(jià)格指數(shù)，易居研究院在報(bào)告最后提出，包括深圳、上海、廈門、北京、合肥、南京、福州和蘇州在內(nèi)的8個(gè)城市，2016年前三季度的泡沫水平已超過50個(gè)百分點(diǎn)，可定義為暫時(shí)出現(xiàn)泡沫。
“但是我們認(rèn)為在未來一年，由于承載了過大的上漲壓力，泡沫程度較大的地區(qū)，調(diào)控性質(zhì)的政策將持續(xù)執(zhí)行，因此市場成交量也將進(jìn)一步回落，房價(jià)會出現(xiàn)環(huán)比零增長甚至負(fù)增長的情況。”
房價(jià)有可能降溫的結(jié)論，也得到了張大偉的認(rèn)同?！皹鞘谐山幌陆灯?，買家也會持續(xù)處于觀望狀態(tài)。所以，我也建議真心持房待售的業(yè)主，理性報(bào)價(jià)，不要盲目抬價(jià)?！睆埓髠ケ硎尽?
