亞太區(qū)辦公樓市場投資者活躍 企業(yè)謹(jǐn)慎
第三季度，亞太區(qū)內(nèi)的辦公樓租戶需求繼續(xù)走弱，但預(yù)計(jì)2016年全年的辦公樓租賃量仍將基本與去年持平。金融和科技企業(yè)繼續(xù)成為許多辦公樓市場需求的主要驅(qū)動力，與此同時，油氣行業(yè)則持續(xù)萎縮。
從商業(yè)房地產(chǎn)投資層面來看，投資者的投資興趣仍然保持強(qiáng)勁，流動性高和低利率環(huán)境使得資產(chǎn)需求受到支撐。預(yù)計(jì)2016年的投資總額將與2015年基本持平。
辦公樓租賃活動總體減弱，各市場表現(xiàn)不一
今年第三季度，亞太地區(qū)的辦公樓租賃活動進(jìn)一步放緩，租賃量連續(xù)第二個季度出現(xiàn)兩位數(shù)的跌幅，主要市場的低空置率以及優(yōu)質(zhì)辦公空間的匱乏，是租賃量下降的主要原因。其中，受大面積成交減少和租賃活動放緩的拖累，印度本季的租賃量同比下降約60%，對整個亞太地區(qū)的總量影響最大。在香港，由于來自中國大陸的需求減緩，加之中環(huán)地區(qū)供應(yīng)匱乏，使得其租賃活動受到抑制。在東京，鑒于市場空置率較低，其租賃量同樣出現(xiàn)下降。
與前幾個季度相似，亞太地區(qū)各個市場本季度的表現(xiàn)同樣存在分化，部分市場總租賃量增長強(qiáng)勁。例如，在澳大利亞，租賃量同比飆升78%，其中，墨爾本的租賃量在整個亞太地區(qū)居于首位，帶動澳大利亞總體租賃量的上揚(yáng)。中國三個一線城市的租賃量同比增長12%，但發(fā)展趨勢不盡相同：其中，上海由于租金上漲導(dǎo)致租戶轉(zhuǎn)而租賃非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)租金相對低廉的辦公樓；而北京和廣州的新竣工項(xiàng)目租賃表現(xiàn)活躍。在新加坡，由于新竣工和即將竣工的辦公樓吸納強(qiáng)勁，推動其租賃量大幅攀升。
新增供應(yīng)量與去年同期類似
第三季度，亞太地區(qū)有一半的市場均有新竣工項(xiàng)目，但新增供應(yīng)量僅比去年同期微幅增長。新竣工的辦公樓主要出現(xiàn)在大中華地區(qū)、澳大利亞、新加坡和印度一線城市。一方面，許多被監(jiān)測市場的辦公樓空置率上漲——廣州、新加坡和首爾最為明顯；另一方面，部分主要市場的空置率仍然處于極低水平——尤以東京和香港為最。
辦公樓租金穩(wěn)步增長
第三季度，亞太地區(qū)辦公樓整體租金環(huán)比上漲0.5%，略低于上季度的增幅。墨爾本的租金環(huán)比增幅最為強(qiáng)勁，達(dá)到5.7%，主要是受到企業(yè)廣泛擴(kuò)租需求的帶動。而從同比來看，悉尼的租金增幅最大，達(dá)到19.7%，其主要支撐因素是來自專業(yè)服務(wù)企業(yè)的租賃活動。
在香港，來自中國大陸金融企業(yè)的需求繼續(xù)支撐租賃活動，并帶動租金適度上漲。在東京，未來新增供應(yīng)對其租金構(gòu)成下行壓力，租金與上季度持平。在上海，一些新禁令的頒布使得P2P行業(yè)表現(xiàn)謹(jǐn)慎，影響上海辦公樓租金微幅走低。在新加坡，由于供應(yīng)量巨大且經(jīng)濟(jì)活力不足，辦公樓租金本季度進(jìn)一步下挫。
體驗(yàn)型零售不斷增長
中國的許多零售物業(yè)業(yè)主正積極調(diào)整項(xiàng)目的租戶組合，日益注重體驗(yàn)導(dǎo)向型租戶的比例，以提高人流量。其中，餐飲和兒童用品品牌繼續(xù)表現(xiàn)活躍。在香港，由于零售市場的經(jīng)營環(huán)境困難，部分購物中心的業(yè)主正對其租戶組合開展多元化調(diào)整，轉(zhuǎn)向生活方式、運(yùn)動服裝和餐飲服務(wù)。在新加坡，零售行業(yè)的復(fù)蘇程度表現(xiàn)不一：一方面，零售商仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，并希望加強(qiáng)其線上銷售的力度；另一方面，業(yè)績不佳的商廈業(yè)主利用快閃店（pop-up store）來提高占用率。澳大利亞的零售市場環(huán)境在第三季度總體保持平穩(wěn)，但各個細(xì)分市場單個零售商之間的業(yè)績存在明顯差異。
部分市場住宅銷量上漲，新政策措施出臺
在上海，由于傳言政府將進(jìn)一步出臺政策收緊住宅市場，買家在8月底開始返回市場；但隨著傳言未被證實(shí)，9月份住宅銷售量再度回落。在香港，由于開發(fā)商提供的住房融資和低抵押貸款利率對買家具有誘惑力，香港住宅銷量繼續(xù)上揚(yáng)。在新加坡，在開發(fā)商刺激措施和住宅售價富有吸引力的帶動下，新加坡優(yōu)質(zhì)地段的住宅購買需求持續(xù)增長。
為抑制市場投機(jī)行為，亞太地區(qū)許多國家（地區(qū)）的政府仍堅(jiān)持對住宅市場采取限制性政策。有部分政府在近期出臺了住房控制措施，例如，香港提高了印花稅，而中國大陸幾個城市也收緊了對買房的限制。
商業(yè)地產(chǎn)投資保持堅(jiān)挺
第三季度，盡管市場在英國脫歐公投后一度動蕩，但亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資活動總體保持堅(jiān)挺。今年前三個季度，亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資總成交額為866億美元，與去年同期基本持平。一方面，由于亞洲投資者更青睞于在臨近本國的市場開展投資活動，地區(qū)內(nèi)買家的資本流量微幅走高；另一方面，地區(qū)間買家的資本流量較去年同期下降。
中國投資者本季度表現(xiàn)最佳，其投資額占整個亞太地區(qū)投資總額的30%，同比增長45%。在香港，中國大陸企業(yè)同樣是最大的投資者。在新加坡和韓國，本季度投資活動保持活躍；但在日本和澳大利亞，業(yè)主持有存量惜售。
投資者需求帶動資本價值增長
亞太地區(qū)第三季度的資本值季度增幅為0.9%，略高于第二季度的0.8%。市場對甲級辦公樓資產(chǎn)的投資需求仍然居高不下。在租金增長強(qiáng)勁的帶動下，悉尼（+5.4%）和墨爾本（+4.6%）成為亞太區(qū)資本值環(huán)比增幅最為強(qiáng)勁的市場。 在其它城市，負(fù)利率再度推動大阪甲級辦公樓資本價值的上漲；而來自中國大陸的投資者需求則帶動香港資本值上揚(yáng)。
租戶和投資者需求預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁
預(yù)計(jì)2016年第四季度和2017年初，租戶市場狀況將延續(xù)近幾個季度的態(tài)勢。鑒于今年前三個季度的租賃量以及亞太地區(qū)和全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定性增強(qiáng)，預(yù)計(jì)今年全年亞太地區(qū)總租賃量的增幅將與2015年持平或微幅下降。
此外，2017年亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資市場預(yù)計(jì)將總體保持平穩(wěn)，機(jī)構(gòu)投資者對該地區(qū)房地產(chǎn)的需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁，但市場存量仍將十分匱乏。鑒于該地區(qū)絕大多數(shù)央行預(yù)計(jì)將保持低利率水平，無風(fēng)險收益率的價差將繼續(xù)保持正數(shù)。
2016年第三季度亞太區(qū)物業(yè)租金表現(xiàn)
