“商改寫”背后的故事 零售業(yè)與寫字樓的“兩重天”
11月22日，北京已經(jīng)步入寒冬。習(xí)慣溫暖的人們大多貓在辦公室或家里，行人也步履匆匆。位于朝陽區(qū)工人體育場北路甲2號的盈科中心非常冷清。原本這里是一家商場，如今已改造成寫字樓。
盈科中心還是商場慣常的五層建筑形態(tài)。走進(jìn)正門口，右邊是英菲尼迪的展示中心，左邊是安利的體驗館。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者看到，這里一至三樓已經(jīng)成為富士通中國有限公司的辦公地，四至五樓電梯按鈕還處于無法按動狀態(tài)，東門處仍在裝修。這里的保安和清潔工告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，他們都剛來工作不久。
在商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化加劇、電商對實體商業(yè)形成沖擊等一系列因素的催化下，傳統(tǒng)百貨商業(yè)經(jīng)營逐漸變得步履維艱，截至今年三季度末，北京已有多家百貨關(guān)店。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前北京優(yōu)質(zhì)零售市場總存量約達(dá)1150萬平方米，其中百貨存量僅占18%，并且有進(jìn)一步縮減的趨勢。
形成強烈對比的是北京寫字樓市場。目前北京甲級寫字樓市場僅租賃型物業(yè)存量就達(dá)900多萬平方米，并且在旺盛需求的拉動下空置率一直保持低位。與零售物業(yè)市場相比，寫字樓市場受電商沖擊非常小、運營管理成本較低，且近幾年來需求和租金也都保持著較為穩(wěn)定的增長趨勢。因此，一段時間以來，“商改寫”成為北京為數(shù)不少的傳統(tǒng)商業(yè)尋求轉(zhuǎn)型的一種趨勢。
冰與火對撞
曾經(jīng)令開發(fā)商趨之若鶩的商業(yè)地產(chǎn)不再受到追捧。
盈科中心這塊“燙手山芋”是“小超人”李澤楷于2014年4月出售的。根據(jù)盈大地產(chǎn)公告，英屬維爾京群島注冊的公司Vinter Star Limited與其達(dá)成協(xié)議，買下北京物業(yè)盈科中心，成交金額9.28億美元（折合人民幣57.5億元）。
自太平洋百貨撤店后，曾經(jīng)的盈科中心就面臨租金持續(xù)下滑的窘?jīng)r。財報顯示，盈科中心的出租率一直不高。2013年中，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期66%的出租率出現(xiàn)明顯下滑；租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現(xiàn)了下滑。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在現(xiàn)場看到，“新東家”已經(jīng)果斷將盈科中心商場改為寫字樓。盡管其形態(tài)看起來仍然是商場。
這是市場的最終選擇。
今年以來，十里堡西單商場、大興華堂商場、百盛商場太陽宮店、華堂商場十里堡店等傳統(tǒng)百貨陸續(xù)關(guān)店；就連相對具有競爭力的部分購物中心也出現(xiàn)租金及出租率下滑。一直作為北京地標(biāo)性建筑的三里屯太古里租用率已兩次出現(xiàn)下滑。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，前三季度包括劃給已簽署意向書的準(zhǔn)租戶的樓面在內(nèi)，三里屯太古里租用率由去年底的94%跌至92%。
與之相反的是，一向不受關(guān)注的寫字樓市場卻意外平穩(wěn)。戴德梁行統(tǒng)計顯示，2016年第三季度，北京全市甲級（含頂級）寫字樓季度凈吸納量高達(dá)39.7萬平方米，同比增長32.4%。旺盛的市場需求拉動本季度各商圈租金均出現(xiàn)不同程度上調(diào)。全市甲級寫字樓有效租金為每月每平方米人民幣383.7元，環(huán)比上漲1.5%。并且三季度在有三個新項目入市的情況下，全市空置率仍環(huán)比下降1.5%至5.8%。
戴德梁行北中國區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，零售行業(yè)面臨的壓力非常大。一方面是此起彼伏的百貨關(guān)店潮，另一方面是市場競爭給現(xiàn)有商業(yè)購物中心及新供應(yīng)項目帶來的招商及經(jīng)營壓力。未來北京寫字樓供應(yīng)仍十分有限，而零售物業(yè)的潛在供應(yīng)較大，并且商業(yè)供應(yīng)均位于較遠(yuǎn)非核心區(qū)域，分布較分散，周邊配套欠缺，人流量也有限；與寫字樓相比開發(fā)周期也長很多，短期內(nèi)很難迅速發(fā)展。
選擇商改寫
近年來，“商改寫”成為業(yè)主們的一種選擇。位于三里屯地區(qū)的盈科中心便是商業(yè)存量升級改造中的一個案例。目前該商業(yè)已完成將零售面積改造為辦公面積的轉(zhuǎn)型，并實現(xiàn)90%的出租率。
此外，嚴(yán)區(qū)海稱，最近關(guān)閉的百盛商場太陽宮店、十里堡西單商場等，未來也有改為辦公樓的計劃。在商業(yè)物業(yè)增速放緩的情況下，“商改寫”是提高收益的一種出路。
另外，從北京市疏解首都功能整體規(guī)劃看，北京市政府引導(dǎo)的方向是五環(huán)內(nèi)的騰退土地應(yīng)禁止進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，優(yōu)先用于公共綠地、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、文化設(shè)施和人居環(huán)境建設(shè)。
中糧廣場也是商改寫的典型案例。據(jù)了解，中糧廣場改造前寫字樓體量為6萬平方米，商業(yè)為4.6萬平方米，整體配套僅1.4萬平方米。改造后，寫字樓體量增加到8.6萬平方米，同時增加逾1萬平方米的聯(lián)合辦公空間。并配備1.6萬平方米餐飲配套及1.8萬平方米休閑配套。
中糧廣場總經(jīng)理孫天立表示，目前一二線城市新房市場的空間越來越小，核心區(qū)域飽和度決定了城市的發(fā)展外溢。滿足核心區(qū)域的城市需求，形成一套成熟的市場體系，核心區(qū)域的競爭力在商辦物業(yè)方面將尤為明顯。而一線城市核心區(qū)域已不再允許新建商業(yè)圈，例如北京。舊樓改造便成為一個歷史發(fā)展的必然趨勢。目前，中糧廣場就完成了67家商戶的清退工作。
嚴(yán)區(qū)海也看到了零售業(yè)的壓力。他表示，英國百貨零售巨頭馬莎百貨11月8日宣布關(guān)閉中國大陸全部10家實體店鋪，與此同時，馬莎百貨已轉(zhuǎn)戰(zhàn)天貓、京東兩大網(wǎng)上銷售平臺。
當(dāng)然，線上銷售不可能完全替代線下消費。從商家角度而言，線上線下相結(jié)合才是最佳的發(fā)展模式，但是從成本方面考慮，當(dāng)線下已由交易向體驗轉(zhuǎn)變之后，必然會對實體店數(shù)量的租賃面積需求有所下降，這就給零售物業(yè)的招商和運營帶來一定壓力。
但嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展對于寫字樓反而是好事?！皩懽謽鞘袌鲈诨ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展大潮中不但受到的影響很小，而且從某一方面還催生了一部分辦公需求。除傳統(tǒng)辦公需求外，‘聯(lián)合辦公’、‘眾創(chuàng)空間’等也成為一種新的辦公租賃形式。開發(fā)商們不僅可以通過此產(chǎn)品提高空間使用率，獲取更多租金收益；租戶也可以節(jié)約成本和享受到靈活的租賃周期。”不過，嚴(yán)區(qū)海表示，并非所有的零售物業(yè)都適合改造成寫字樓，要充分考慮地理位置、改造條件是否合適，包括接收者管理能力、操盤手水平等關(guān)鍵因素。
