“雙限時(shí)代”怎么買房
截至目前，已有超過20多個(gè)城市重啟限購、限貸措施，使得政策環(huán)境重新收緊，但專家認(rèn)為并不會(huì)對房價(jià)長期向好趨勢形成實(shí)質(zhì)性的影響。現(xiàn)階段，當(dāng)房價(jià)因?yàn)檎{(diào)控而使得上漲預(yù)期受到抑制時(shí)，反而可借此機(jī)會(huì)選擇性價(jià)比較高的物業(yè)，擇機(jī)出手。
樓市調(diào)控仍將持續(xù)
在“分類調(diào)控、因城施策”總體指導(dǎo)思路下，針對一線及熱點(diǎn)二線城市的調(diào)控在短期內(nèi)不會(huì)退出，而三四線城市仍存去庫存壓力，政策環(huán)境持續(xù)寬松。
自2014年以來，隨著各地“限購令”的取消、房貸利率優(yōu)惠面的擴(kuò)大、央行降息等多重利好政策的刺激，全國樓市銷量開始企穩(wěn)回升。但庫存壓力仍然持續(xù)增加，于是從2015年開始，政策環(huán)境進(jìn)一步放松，并伴隨著降首付、降息等多種手段，持續(xù)拉動(dòng)需求。但刺激政策卻導(dǎo)致一線城市以及部分熱點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)過快上漲，比如廈門（樓盤）、合肥（樓盤）、南京（樓盤）等，同比漲幅超過四成，風(fēng)頭蓋過一線城市。市場的分化使得政府重新出手調(diào)控，自今年3月份上海（樓盤）、深圳（樓盤）兩大一線城市率先出手調(diào)控樓市以來，不斷有熱點(diǎn)城市跟進(jìn)，截至目前，已有超過20多個(gè)城市重啟限購、限貸措施，使得政策環(huán)境重新收緊。
專家預(yù)計(jì)，在即將到來的2017年，政策放松的概率極小。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，一線城市以及熱點(diǎn)二線城市由于庫存整體回落，而市場需求已被充分激發(fā)出來，所以面臨不小的房價(jià)上漲壓力，為了平抑房價(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控還會(huì)持續(xù)。
三四線城市由于庫存壓力高企，市場表現(xiàn)依然疲軟，預(yù)期未來較長時(shí)間內(nèi)政府都將維持寬松的政策。來自易居研究院的跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，包括北海（樓盤）、濟(jì)寧（樓盤）、荊門（樓盤）等三四線城市，存銷比仍然高于15個(gè)月，高于合理水平。
收緊調(diào)控已經(jīng)對市場需求產(chǎn)生了不小的影響。根據(jù)同策咨詢針對上海部分在售項(xiàng)目看房數(shù)量變化情況監(jiān)測結(jié)果顯示，在10、11月份，公寓、別墅項(xiàng)目等都出現(xiàn)了明顯持續(xù)下滑情況。數(shù)據(jù)顯示，在10月份，公寓類項(xiàng)目案場累計(jì)來人環(huán)比下跌41.9%，11月份環(huán)比下跌31.3%；別墅項(xiàng)目在10月份環(huán)比下跌46.0%，11月份環(huán)比下跌32.2%。
專家分析指出，調(diào)控對改善型需求的影響最大，并因此而導(dǎo)致房價(jià)“蟄伏”一段時(shí)間。根據(jù)同策咨詢跟蹤監(jiān)測顯示，按照2016年11月份的成交結(jié)構(gòu)來看，上海普通住宅在外環(huán)線以內(nèi)僅占總量的1%，而即使在外環(huán)線以外，也僅有不到兩成的比例，如果2017年普通住宅標(biāo)準(zhǔn)維持現(xiàn)狀不變，也意味著絕大部分改善型需求會(huì)受到嚴(yán)格限制，而改善型需求約占市場需求四成，影響人數(shù)并不少，政策勢必使得樓市進(jìn)一步降溫。
房價(jià)上行還有空間
2017年商品住宅市場將出現(xiàn)明顯降溫已是大概率事件，但從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)有望保持震蕩上行態(tài)勢。
而從另外一個(gè)方面分析，流動(dòng)性拐點(diǎn)的出現(xiàn)，房價(jià)短期見頂信號已經(jīng)出現(xiàn)。有分析機(jī)構(gòu)指出，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，影響房價(jià)上漲的決定性因素非利率，而是廣義貨幣M2。這一輪房價(jià)大幅上漲，主要集中在一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市，其主要原因在于流動(dòng)性總量不夠，目前廣義貨幣M2增速只有11%，低于之前動(dòng)輒20%以上的增速，所以不夠支撐全國房價(jià)上漲。而目前，由于金融監(jiān)管收緊，加上一線城市存款增速已經(jīng)大幅下降，流動(dòng)性拐點(diǎn)的出現(xiàn)，意味著支撐房價(jià)上漲的流動(dòng)性已經(jīng)不復(fù)存在，所以未來一段時(shí)間內(nèi)，房價(jià)漲勢難以持續(xù)。
不過從長遠(yuǎn)來看，一線及重點(diǎn)城市，還是具有一定的上漲空間。以上海為例，未來仍將保持震蕩上行走勢。華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長華偉博士及其團(tuán)隊(duì)根據(jù)上海外來人口構(gòu)成以及收入情況，發(fā)現(xiàn)首次置業(yè)可以承受的房屋總價(jià)在500萬～800萬元之間，這相對于當(dāng)前房價(jià)水平而言，還是具有一定的彈性空間。也就是說，在目前上海均價(jià)約4.4萬元/平方米的基礎(chǔ)上，即使繼續(xù)上漲，仍然能夠承受。
華偉進(jìn)一步解釋說，對于一個(gè)“新上海人”家庭來說，夫妻二人月收入超過4萬元，在父母的支援下，拿出200萬元作為首付，每月月供2萬元左右，便可購置總價(jià)約600萬元的房產(chǎn)。
而從整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，專家認(rèn)為調(diào)控也無法解決房價(jià)長期上漲的問題。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析指出，從房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展走勢來看，因?yàn)楣?yīng)短缺與旺盛需求之間的矛盾無法得到解決，所以即使調(diào)控能夠在短期內(nèi)抑制房價(jià)的上漲，但從長期來看，房價(jià)上漲過程仍然會(huì)持續(xù)。
精挑細(xì)選優(yōu)質(zhì)物業(yè)
那么，對于購房者來說，又該如何應(yīng)對呢？
購房者習(xí)慣于“追漲殺跌”，即在房價(jià)大漲時(shí)期敢于追進(jìn)，而在房價(jià)震蕩期購買意愿卻大幅下降。殊不知，追漲的結(jié)果就是購房成本大幅上升，因此應(yīng)該調(diào)整思路，在房價(jià)平穩(wěn)時(shí)期，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)擇機(jī)買入。目前樓市進(jìn)入調(diào)控階段，需求受到抑制會(huì)讓房價(jià)上漲速度受限，這恰好給剛需購房者提供了入市時(shí)機(jī)。
專家表示，未來城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)仍是一二線城市，由此看來調(diào)控恰好給予剛需購房者不錯(cuò)的購房時(shí)機(jī)。華偉表示，城鎮(zhèn)化距離全面啟動(dòng)階段還有一段時(shí)間，因此目前一二線城市還是吸納人口的熱點(diǎn)區(qū)域，這會(huì)使得房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛。據(jù)此推測，一旦未來購買力再次釋放，房價(jià)又會(huì)形成一波新的上行趨勢。而現(xiàn)階段市場需求受到抑制，房價(jià)上漲動(dòng)力不足，對于剛需購房者而言，恰好利用這個(gè)機(jī)會(huì)，選擇性價(jià)比較高的物業(yè)出手。
如果是出于資產(chǎn)配置考慮，專家建議應(yīng)該選擇升值潛力較大的物業(yè)。對于中心城區(qū)的住宅來說，由于房價(jià)上漲幅度較大，而且租售比較低，對投資者而言需要較強(qiáng)的資金實(shí)力才能投資，并不是一個(gè)最佳的標(biāo)的。以上海為例，中心城區(qū)一套三房，總價(jià)均已超過千萬元，購置此類住宅，首付款至少達(dá)到700萬元以上，將數(shù)額巨大的自有資金投入到一套住宅上面，顯然不是很合適。同時(shí)，這類住宅月租金水平在每月15000元左右，租金回報(bào)率在1.8%左右，不及銀行理財(cái)產(chǎn)品收益高。因此專家建議可選擇外圍具有上升空間的區(qū)域，比如未來將會(huì)通地鐵或者配套設(shè)施會(huì)得到改善的區(qū)域。此外，有部分交通條件得到巨大改善如開通高鐵的衛(wèi)星城市，因?yàn)楦叻績r(jià)導(dǎo)致中心城市需求外溢，也會(huì)促使其房價(jià)上漲而具有一定的投資價(jià)值，如北京（樓盤）周邊的廊坊、上海周邊的昆山（樓盤），此前房價(jià)大漲均是這個(gè)原因。
