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中國(guó)樓市拐點(diǎn)或已顯現(xiàn) 你發(fā)現(xiàn)了嗎?

時(shí)間:2016/12/22 瀏覽量: 1624

回看2016年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)云譎波詭、風(fēng)云動(dòng)蕩,上半年熱火朝天,下半年在調(diào)控之下輾轉(zhuǎn)掙扎,急于求變。通過(guò)一系列的市場(chǎng)反饋數(shù)據(jù),中國(guó)樓市或已到了拐點(diǎn),細(xì)心的你發(fā)現(xiàn)了嗎?

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1至11月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資93387億元,同比名義增長(zhǎng)6.5%,增速比1至10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。這是房地產(chǎn)投資增速連續(xù)四個(gè)月上漲后首現(xiàn)下滑。除此之外,前11個(gè)月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金、房屋新開(kāi)工面積增速均有所回落,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三大指標(biāo)同步放緩。

另一項(xiàng)百城價(jià)格指數(shù)顯示,曾是本輪全國(guó)房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)頭羊的深圳市,11月樣本均價(jià)為55040元,環(huán)比跌0.20%,是一線城市中率先下跌的城市。在以二手房交易為主的北京市,根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),12月上旬北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4955套,與11月上旬相比下降27.6%,同比2015年同期下降23.7%。

這些數(shù)據(jù)表明,樓市調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮了作用。今年以來(lái),為實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的政策目標(biāo),通過(guò)金融鼓勵(lì)等方式支持家庭購(gòu)買(mǎi)住房,由于樓市需求長(zhǎng)期壓制以及貨幣供應(yīng)量較大,造成了一種房?jī)r(jià)暴漲的預(yù)期,而購(gòu)房者過(guò)于集中涌向一二線城市的樓市,最終的確也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果。為了防范房?jī)r(jià)暴漲帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn),中國(guó)政府采取了嚴(yán)格的調(diào)控政策。

考慮到樓市“一放就漲,一收就跌”的規(guī)律,調(diào)控成為決定市場(chǎng)走勢(shì)的主要因素,人們擔(dān)心,樓市政策持續(xù)收緊會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫,會(huì)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下滑?應(yīng)當(dāng)說(shuō),每一次調(diào)控都會(huì)影響到需求縮量,而且持續(xù)的抑制本身會(huì)給供給市場(chǎng)帶來(lái)壓力,必然會(huì)出現(xiàn)降價(jià)銷(xiāo)售的現(xiàn)象。但大部分時(shí)候,這種通過(guò)下跌刺激銷(xiāo)售的方式并不明顯,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商基于經(jīng)驗(yàn),很清楚囤積時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)就可能等到調(diào)控放松,出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的“好日子”。

但是,這一次市場(chǎng)的心態(tài)發(fā)生了變化,主要基于兩個(gè)事實(shí)。一個(gè)是,這一輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要特征是金融化。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者而言,由于貨幣總量擴(kuò)大,在央行降低首付比例的背景下,很多購(gòu)房者通過(guò)首付貸等金融形式,高杠桿買(mǎi)房或炒房,造成真實(shí)的首付比更低;其次,由于資金成本過(guò)低,一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)層層杠桿高價(jià)拿地,推高了地價(jià),從而也推高了房?jī)r(jià)。這種過(guò)度杠桿化為此次樓市調(diào)控帶來(lái)不穩(wěn)定因素。

另外一個(gè)事實(shí)是,中國(guó)的金融環(huán)境發(fā)生了變化。此輪房?jī)r(jià)上漲是基于偏寬松的貨幣政策,這里面包括較低利率以及規(guī)模上的大幅增加。但是,明年貨幣政策可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。首先,中國(guó)物價(jià)水平在持續(xù)的上漲,存在一定的通脹壓力。而同期,美國(guó)加息預(yù)期比較強(qiáng)烈,美元指數(shù)的強(qiáng)勢(shì)也帶來(lái)人民幣貶值的壓力。因此,市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)貨幣政策可能會(huì)收緊,以抵御通脹、人民幣貶值預(yù)期等。

考慮到特朗普就任后采取經(jīng)濟(jì)政策可能給中國(guó)帶來(lái)的不確定性,明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)很重要的一個(gè)內(nèi)容可能是降杠桿,提前“排雷”,而這必然需要一個(gè)偏緊的貨幣環(huán)境。與此同時(shí),中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策可能走“緊貨幣,寬財(cái)政”的道路。種種跡象都表明,貨幣政策將發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變,這對(duì)已經(jīng)受到嚴(yán)格調(diào)控的樓市而言,是“雪上加霜”。

當(dāng)然,這并不等于樓市會(huì)因宏觀經(jīng)濟(jì)而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),鑒于目前的價(jià)位過(guò)高,而今年上漲的幅度太大,一定幅度的下跌是必然的,也是市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。相反,由杠桿驅(qū)動(dòng)的脫離基本購(gòu)買(mǎi)力的價(jià)格水平也難以維持,它需要經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)一個(gè)時(shí)期的高速增長(zhǎng)才能消化,而在這個(gè)過(guò)程中,回落是市場(chǎng)規(guī)律的體現(xiàn)。

但是,我們不能坐等市場(chǎng)在調(diào)控下不斷的反復(fù),而要通過(guò)改革讓房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)良性的發(fā)展軌道。12月9日,中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議,提出加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。希望這個(gè)機(jī)制盡快建立起來(lái),讓樓市擺脫調(diào)控與反彈的不良循環(huán),因?yàn)檫@個(gè)循環(huán)可能會(huì)積累金融風(fēng)險(xiǎn)

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