美元加息 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)可會(huì)受到?jīng)_擊？
近期美元加息了25個(gè)基點(diǎn)，攪動(dòng)著國際貨幣市場(chǎng)的潮水。美元加息對(duì)中國有何影響？特別是對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有何沖擊呢？
美國貨幣政策調(diào)整對(duì)全球流動(dòng)性、利率水平、大宗商品價(jià)格、通脹壓力、各國貨幣政策、國際資本資產(chǎn)配置等等均產(chǎn)生了廣泛而深入的影響。
美聯(lián)儲(chǔ)12月FOMC會(huì)議宣布加息25個(gè)基點(diǎn)，新的聯(lián)邦基金目標(biāo)利率將處于0.5%-0.75%的區(qū)間，與市場(chǎng)預(yù)期一致。這是美聯(lián)儲(chǔ)時(shí)隔一年后再次加息，也是十年半以來美聯(lián)儲(chǔ)第二次加息。政策聲明顯示，本次利率決議是一致通過。預(yù)計(jì)明年將加息三次。
2017年的加息節(jié)奏會(huì)怎樣？
許多觀點(diǎn)認(rèn)為，2017年美聯(lián)儲(chǔ)將更快加息。推動(dòng)美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期大幅升溫的一個(gè)主要催化因素是特朗普贏得美國總統(tǒng)大選。特朗普勝出，共和黨同時(shí)控制參眾兩院，這一新局面強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)于未來美國政府寬財(cái)政、緊貨幣政策取向的預(yù)期。在特朗普未來的任期內(nèi)，美國貨幣和財(cái)政政策的天平大概率將發(fā)生變化，財(cái)政刺激力度將加大，經(jīng)濟(jì)前景及通脹預(yù)期改善可能推動(dòng)美聯(lián)儲(chǔ)更快加息。
不僅僅如此，人們普遍認(rèn)為，一旦美國利率走入上行通道，那么美聯(lián)儲(chǔ)規(guī)模達(dá)4.5萬億美元的資產(chǎn)負(fù)債表必須收縮。加息并不可怕，一旦美聯(lián)儲(chǔ)開始“縮表”，這無異于吞噬流動(dòng)性的開始，也必定會(huì)造成市場(chǎng)動(dòng)蕩。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：
美元加息對(duì)中國房地產(chǎn)肯定是負(fù)面影響，但由于我國對(duì)資本賬戶長(zhǎng)期實(shí)行較為嚴(yán)格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美國歷輪加息對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒有造成很大影響；在我國仍實(shí)行較嚴(yán)資本管制的前提下，美國加息對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)影響仍然較小。但在2017年，對(duì)房地產(chǎn)的負(fù)面影響肯定是超過歷史過去的。特別是在2016年的系列政策推動(dòng)下，中國房地產(chǎn)自身也已經(jīng)到了調(diào)整的邊緣。
在2015年12月那一次美元加息后，看得見的是，中國進(jìn)行了大規(guī)模的信貸刺激，釋放的大量的貨幣，這也帶來了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的2016年，全年房地產(chǎn)銷售額歷史首次超過10萬億。
那么在此加息，中國房地產(chǎn)會(huì)如何受到美元升值影響？在房地產(chǎn)政策已經(jīng)收緊的情況下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？
從市場(chǎng)趨勢(shì)看，2017年也已經(jīng)沒有了繼續(xù)2016年超發(fā)貨幣的基礎(chǔ)：
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期最大決定因素是來自房貸的量與價(jià)格，目前看，前11月，市場(chǎng)的沖高完全是因?yàn)榉抠J的天量占比：
央行昨日（12月14日）公布的數(shù)據(jù)顯示，中國11月新增貸款7946億元，大幅超出此前市場(chǎng)預(yù)期的7200億元，也遠(yuǎn)高于上月的6513億元。
在11月新增的7946億元人民幣貸款中，房貸仍是主力。具體來看，11月，以房貸為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加5692億元，為年內(nèi)第二高，占當(dāng)月新增信貸的約72%，較上月的75%略有下降。
所以這個(gè)數(shù)字的變化，將決定未來6-9個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)：
那么美聯(lián)儲(chǔ)的加息對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有幾點(diǎn)：
第一：人民幣繼續(xù)走弱，有沒有加息可能性？
本周一當(dāng)天，一年期離岸人民幣掉期（CNH1Y）與在岸市場(chǎng)同期人民幣掉期價(jià)差創(chuàng)下過去11個(gè)月以來的最大值，凸顯國際投資機(jī)構(gòu)在離岸市場(chǎng)看空人民幣的情緒有所高漲。
這種情況下：中國經(jīng)濟(jì)剛剛企穩(wěn)，又臨近年末流動(dòng)性緊張關(guān)頭，短期加息可能性不大，但在2017年的二季度有沒有可能開啟加息？
第二：資金回流美國：
07-08年美國實(shí)施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量。帶來全球流動(dòng)性的泛濫，美元貶值，創(chuàng)造了大宗商品的牛市。未來美元走強(qiáng)，必然會(huì)導(dǎo)致自己回流美國。大宗商品陷入熊市，全球出現(xiàn)通縮跡象，多數(shù)貨幣出現(xiàn)貶值。
美聯(lián)儲(chǔ)加息就猶如一柄“達(dá)摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場(chǎng)之上，人民幣也不例外。
第三：全球資金流動(dòng)加劇：
資金流動(dòng)的加劇將有可能帶動(dòng)部分國內(nèi)資金轉(zhuǎn)變投資方向。國內(nèi)目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當(dāng)中，資金的投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)移極有可能導(dǎo)致中國樓市及股市的大幅動(dòng)蕩。
對(duì)于有投資需求的投資者，為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，資產(chǎn)配置可以考慮增加美元、英鎊計(jì)價(jià)的投資品比例。有條件的，可以選擇海外置業(yè)、海外保險(xiǎn)，或選擇QDII類產(chǎn)品以及海外股市的投資機(jī)會(huì)。
第四：資金價(jià)格明顯上漲：
從資金成本看，過去的一個(gè)月，支付寶的收益從2.44上漲到了2.65，可見整體資金價(jià)格的上行。這個(gè)趨勢(shì)還在持續(xù)。
2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)每25個(gè)基點(diǎn)的降息操作，大約助漲了中國房地產(chǎn)投資增速4個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)尚不明朗，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力又較差，買房（特別是非核心城市）已不再是穩(wěn)妥的投資選項(xiàng)。
第五：國內(nèi)融資難度上行：
2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資刷新了歷史紀(jì)錄，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：合計(jì)全年融資額度達(dá)到了11250億，這也是歷史首次突破1萬億的年份，同比同口徑上漲幅度達(dá)到了25%。但從10月調(diào)控以后看，房企的債券融資難度明顯加大：
10月單月融資684億，而在11月融資全月只有288.3億，10-11月的融資額，相比8-9月下調(diào)了57%。11月不足300億的融資也是最近一年的最低值。
第六：海外融資成本大幅上漲
僅11月來，房企提前贖回美元債務(wù)已經(jīng)超過10億美金，而且從趨勢(shì)看，隨著美元走強(qiáng)，房企贖回的速度還在加快。
11月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司披露，其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù)，金額相當(dāng)于相等于票據(jù)本金額103.43750%另加截至贖回日期（但不包括該日）的累計(jì)及未支付的利息的贖回價(jià)。
11月10日 - 花樣年控股(01777)公布,公司近期于公開市場(chǎng)購買本金總額分別為650萬美元及570萬美元的2019年票據(jù)及2017年票據(jù)的部分。
11月15日,景瑞控股有限公司發(fā)布公告宣布,公司于11月14日以2190萬美元的總代價(jià)(包括未付應(yīng)計(jì)利息)購買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據(jù)
11月合景泰富(01813)公告稱，該公司已于贖回日期按贖回價(jià)贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據(jù)，贖回價(jià)相等于2012年票據(jù)本金額100%，即4億美元。
新昌集團(tuán)控股(00404)發(fā)布公告，根據(jù)1億美元于2017年到期的6厘可換股債券條款規(guī)定，公司將按任何可換股債券持有人的選擇，于2016年11月20日按本金額加上截至該日期應(yīng)計(jì)但未支付的利息，贖回全部或部分該持有人的可換股債券。
第七：資本管制加強(qiáng)可能性增加
從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本走勢(shì)看，疊加人民幣的供需角度看，人民幣中長(zhǎng)期貶值是既成事實(shí)，但因?yàn)閺?qiáng)有力的國家調(diào)控，人民幣的貶值導(dǎo)致資本大規(guī)模無序外流的可能性不大。
龐大的外匯儲(chǔ)備可以防止人民幣短期大幅度貶值，外匯管制相對(duì)嚴(yán)格，也約束了資本短期大規(guī)模流出。
第八：人民幣貶值肯定是房地產(chǎn)的利空
在人民幣升值的數(shù)年里：人們的財(cái)富和可支配收入會(huì)隨著人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價(jià)消費(fèi)品，吸引了大量財(cái)富增長(zhǎng)的消費(fèi)者，在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求的增加會(huì)拉高房?jī)r(jià)。
流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金會(huì)隨之人民幣升值預(yù)期而增加?！拜斎胄酝ㄘ浥蛎洝睍?huì)引起我國物價(jià)上漲。一般來說，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲的幅度會(huì)更大。
預(yù)期效應(yīng)會(huì)明顯放大流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣升值時(shí)，國外資金會(huì)大量流入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房?jī)r(jià)。
但如果一旦人民幣改變升值預(yù)期，出現(xiàn)趨勢(shì)性的貶值變化，買房就賺錢的趨勢(shì)將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種情況下，買房就愈加需要謹(jǐn)慎。
第九：巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張
如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國市場(chǎng)，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢(shì)，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨頹勢(shì)，從而可能傷害中國經(jīng)濟(jì)。
人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，首先影響三四線市場(chǎng)，對(duì)目前的一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)來說影響不大，但如果成為趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)難免受到影響。
在未來一線城市依然是房地產(chǎn)的避風(fēng)港，特別是看到地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域，更是代表了未來的投資價(jià)值。
第十：市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹苗頭
目前通脹看似溫和，但上升趨勢(shì)令人不安，工業(yè)價(jià)格漲幅向消費(fèi)者傳導(dǎo)只是時(shí)間問題！
如果2017年出現(xiàn)通脹爆發(fā)，則央行貨幣政策方向可能發(fā)生更大變化。那么對(duì)于中國房地產(chǎn)來說，堅(jiān)守一二線更是最大的綠洲。
第十一：對(duì)于豪宅市場(chǎng)：
未來可能更多的資金進(jìn)入歐美市場(chǎng)，而對(duì)于新興市場(chǎng)的資產(chǎn)和大宗商品很可能吸引力降低。刷新歷史紀(jì)錄的2016年一線城市豪宅市場(chǎng)很可能在2017年難再突破。
第十二：對(duì)于普通人來說：
減少房地產(chǎn)投資行為，剛需入市盡量選擇核心區(qū)域，在這個(gè)人民幣趨弱的時(shí)候，選擇資產(chǎn)必須是變現(xiàn)難度最小的資產(chǎn)，對(duì)于很多遠(yuǎn)郊區(qū)前期已經(jīng)暴漲過的資產(chǎn)，目前看，風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于核心區(qū)域。
